Ամենակարևոր փաստը, որ հայ գնորդը պետք է իմանա
Թայլանդում օտարերկրյա քաղաքացիները չեն կարող ստանալ սովորական բանկային հիփոթեք։ Սա առաջին ու ամենակարևոր իրողությունն է, որին բախվում է Փուքեթում բնակարան գնել ցանկացողը։ Լուծումը, սակայն, կա. կառուցապատողներն ինքնուրույն ֆինանսավորում են գնորդներին՝ առաջարկելով 2-ից 5 տարի տևողությամբ ապառիկ պլաններ, հաճախ 0% տոկոսադրույքով:
Փուքեթի անշարժ գույքի շուկան ռեկորդային թափ է հավաքել. 2021-2025 թվականներին գործարկվել է 45,066 բնակելի միավոր՝ ընդհանուր 469.72 միլիարդ բաթ (մոտ $13 միլիարդ) ներդրումային ծավալով (Colliers Thailand)։ Միայն 2025-ին՝ 72-ից ավելի նոր նախագիծ, 10,312-ից ավելի բնակարան՝ 81.64 միլիարդ բաթ արժողությամբ։ Այս մրցակցային մթնոլորտում ապառիկ պլանը դարձել է կառուցապատողի հիմնական վաճառքի գործիքը։
Խոշոր կառուցապատողները ծրագրում են շարունակել ագրեսիվ ընդլայնումը. Sansiri-ն 2026-2028 թթ. հայտարարել է 20 նոր Փուքեթ նախագիծ՝ 24 միլիարդ բաթ ընդհանուր արժողությամբ, իսկ AssetWise-ի (The Title ապրանքանիշի հետևում) Փուքեթ-ի պորտֆելը կազմում է 21.669 միլիարդ բաթ՝ ընկերության ողջ պորտֆելի 57%-ը 2026 թ. մարտի դրությամբ։
Հիմնական պայմաններ՝ արագ ակնարկ
- Ստանդարտ ապառիկ պլան. 30/70 կամ 40/60 - շինարարության փուլերին կապված
- Ժամկետ. շինարարության ընթացքում 12-36 ամիս, հանձնումից հետո երբեմն մինչև 60 ամիս
- Տոկոսադրույք. շինարարության փուլում 0%; հանձնումից հետո տարեկան 3-8%
- Ամրագրման կանխավճար. 100,000-300,000 բաթ՝ կախված օբյեկտի կարգից
- Բանկային հիփոթեք օտարերկրացու համար. UOB, ICBC (Thai) և Bangkok Bank-ի միջոցով հազվադեպ հնարավոր է՝ 6.5%-ից սկսած տոկոսադրույքով, LTV 50-70%-ը, ամսական եկամուտ $3,000-ից
- Գործնականում Փուքեթի օտարերկրյա գնորդների մեծ մասը կանխիկ է վճարում. ապառիկ պլանն օգտակար է նրանց, ովքեր ցանկանում են բանկ ներգրավելու կարիքն անտեսել
Վճարման 4 հիմնական սխեմա
Սխեմա 1. 30/70 - ամենատարածված ձևաչափը
Գնորդը 30% վճարում է պայմանագրի ստորագրման պահին կամ առաջին 3-6 ամիսների ընթացքում, իսկ 70%-ը - բանալիների հանձնման ժամանակ։ Տոկոս չի հաշվարկվում. փաստորեն սա 18-30 ամիս տևողությամբ անտոկոս փոխառություն է:
Օրինակ. 8 միլիոն բաթ արժողությամբ The Title նախագծի կոնդոյի համար գնորդը կատարում է 200,000 բաթ ամրագրման վճար, ապա 12 ամիս 180,000 բաթ ամսական (ընդամենը 2.36 միլիոն բաթ), վերջում՝ 5.64 միլիոն բաթ փոխանցում:
Սխեմա 2. 20/80 - հանձնումից հետո ապառիկ
Որոշ կառուցապատողներ, հատկապես վիլլաների հատվածում, թույլ են տալիս վճարումները շարունակել շինարարության ավարտից հետո. 20% կատարվում է մինչև հանձնումը, 80% - բանալիները ստանալուց 24-36 ամսվա ընթացքում։ Հենց այս փուլում են ի հայտ գալիս տոկոսները՝ տարեկան 3-8%:
Սա ամենատարածված է 15-40 միլիոն բաթ արժողությամբ վիլլաների դեպքում, երբ մեկ խոշոր վերջնական վճարը գործնականում անհնարին է:
Սխեմա 3. Թայ բանկի հիփոթեք
Ֆորմալ առումով հնարավոր է, սակայն գործնականում դժվար: Օտարերկրացիների հետ աշխատող բանկերը:
- UOB Thailand - ընտրված երկրների քաղաքացիների համար LTV 70%-ի սահմաններում, 6.5%-ից
- Bangkok Bank - Թայ աշխատանքային թույլտվություն ունեցողների համար
- ICBC (Thai) - հիմնականում չինաստանյան գնորդների վրա կողմնորոշված
Պայմաններ. 80,000-100,000 բաթ ամսական հաստատուն եկամուտ, աշխատանքային պայմանագիր կամ բիզնես-վիզա, վարկային պատմություն։ Հաստատումն ստանալ 45-90 օր է տևում:
Սխեմա 4. Արտերկրյա վարկ սեփական ակտիվի դիմաց
Մի մասը ձեռքի տակ արդեն ունեն անշարժ գույք, ներդրումային պորտֆել կամ բիզնես. Հայաստանում կամ մեկ այլ երկրում առկա ակտիվի դիմաց ստացված վարկի գումարը փոխանցվում է Թայլանդ: Արդյունքում գնորդը Թայ կառուցապատողի աչքում հայտնվում է կանխիկ գնորդի կարգավիճակում, ինչը լրացուցիչ բանակցությունների հնարավորություն է տալիս:
Համեմատական աղյուսակ
| Պարամետր | 30/70 Շինարարության ընթացքում | 20/80 Հանձնումից հետո | Թայ բանկ | Արտերկրյա վարկ |
|---|---|---|---|---|
| Կանխավճար | 30% | 20% | 30-50% | 0% (այլ ակտիվի դիմաց) |
| Տոկոսադրույք | 0% | 3-8% տ/տ | 6.5-8% տ/տ | Կախված երկրից |
| Ժամկետ | 18-30 ամիս | 36-60 ամիս | Մինչև 20 տարի | 15-25 տարի |
| Հասանելիություն | Բարձր | Միջին | Ցածր | Կախված կարգավիճակից |
| Հաստատման արագություն | 1-3 օր | 1-7 օր | 45-90 օր | 14-60 օր |
| Գնորդի ռիսկ | Միջին (կառուցապատողից կախ.) | Միջինից բարձր | Ցածր | Արժութային ռիսկ |
| Գերավճար 10 մln բաթ-ից | 0 բաթ | 450,000-1,200,000 բաթ | 1,300,000-2,400,000 բաթ (5 տ.) | Փոփոխական |
Ինչ սխալներ են թույլ տալիս գնորդները. 6 ռիսկ
1. Գնման-վաճառքի պայմանագիրը մակերեսորեն կարդալ Ապառիկ պլանի բոլոր պայմանները ամրագրվում են SPA-ում (Sale and Purchase Agreement)։ Ուշ վճարման տուժանքը սովորաբար ամսական 1-1.5% է, իսկ կառուցապատողն ունի իրավունք լուծարելու պայմանագիրը՝ վճարված ողջ գումարի 25-30%-ը պահելով, եթե ուշացումը գերազանցում է 60-90 օրը: Անպայман կարդացեք անգլերեն տարբերակն ու խորհրդակցեք թայ անշարժ գույքի իրավաբանի հետ:
2. FET վկայականի պահանջն անտեսել Օտարերկրյա ֆիզիկական անձի կողմից ֆրիհոլդ կոնդոյի ձեռքբերման ժամանակ Թայ բանկով կատարված յուրաքանչյուր վճարման դիմաց պետք է ստացվի Foreign Exchange Transaction (FET) ձև: Առանց այս փաստաթղթի Հողային վարչությունը սեփականությունը չի գրանցի: Արժութափոխանակության կետերի միջոցով կատարված կանխիկ վճարումները FET-ի պահանջը չեն բավարարում:
3. Վերջնական խոշոր վճարի ծանրությունը թերագնահատել 30/70 սխեման շինարարության ժամանակ հարմարավետ է թվում, բայց ամբողջ գնի 70%-ը շատ լուրջ գումար է: Եթե գնորդի ֆինանսական վիճակն ու ծրագրերը շինարարության ընթացքում փոխվեն, արդեն վճարված ամեն բաթ ռիսկի տակ է:
4. Ապառիկ պլանը բանկային երաշխիքի հետ շփոթել Կառուցապատողի ֆինանսավորումը բանկային երաշխիք չէ: Եթե կառուցապատողը սնանկանա, գնորդը հայտնվում է ընդհանուր պարտատերերի հերթում: Հենց դա է պատճառը, որ SET-ում (Թայ ֆոնդային բորսա) գրանցված, ֆինանսապես թափանցիկ կառուցապատողները, ինչպիսիք են 21.7 միլիարդ բաթ ֆոնդային պահուստ ունեցող AssetWise-ն ու 2026-ին 39 միլիարդ բաթ շրջանառություն նախատեսած Sansiri-ն, ավելի վստահելի ընտրություն են:
5. Լրացուցիչ ծախսերը մոռանալ Գնին վերևից ավելանում են. Հողային վարչության փոխանցման վճար (նոր շինությունների դեպքում մոտ 2%), sinking fund (500-800 բաթ/ք.մ) և ամսական ընդհանուր տարածքի սպասարկման վճար (40-120 բաթ/ք.մ)։ Ոչ մի ապառիկ պլան սրանք չի ծածկում:
6. Արտասահմանցիների կոտան անտեսել Մեկ բազմաբնակարան շենքի վաճառքի ենթակա տարածքի 49%-ից ոչ ավելին կարող է պատկանել օտարերկրյա ֆրիհոլդ սեփականատերերին: Հեղինակավոր կառուցապատողների մոտ կոտան սովորաբար հաշվի է առնված, սակայն ստորագրելուց առաջ անպայման ստուգեք, թե ինչքան տոկոս է մնացել:
Հաճախ տրվող հարցեր
Արդյո՞ք Թայլանդի բոլոր կառուցապատողները ապառիկ պլան են առաջարկում: Ոչ: Ապառիկ ծրագրերը հիմնականում բնորոշ են խոշոր ու միջին կառուցապատողներին, ովքեր կողմնորոշված են միջազգային շուկայի վրա: Փոքր կառուցապատողները, որպես կանոն, պահանջում են ամբողջ գումարը կամ 50/50 սխեման:
Արտերկրյա դրամական փոխանցման ժամանակ ի՞նչ ձևաչափ է պետք: Յուրաքանչյուր մուտք պետք է անցնի Թայ բանկով, որը կտրամադրի FET ձև: Առանց FET-ի Հողային վարչությունը ֆրիհոլդ կոնդոյի սեփականությունը ձեր անունով չի գրանցի: Հայաստանի բանկերից ուղղակի SWIFT-փոխանցում Թայ բանկ - ամենահուսալի ճանապարհը:
Ապառիկ ծրագիրը ազդո՞ւմ է վերջնական գնի վրա: Այո: Կառուցապատողները հաճախ 3-7% զեղչ են տրամադրում կանխիկ վճարող գնորդներին: Հանձնումից հետո ապառիկ ծրագրերում կարող է ներառվել անուղղակի գների հավելում:
Կարելի՞ է շինարարության ընթացքում ապառիկ պլանը բանկային հիփոթեքի հետ համատեղել: Տեխնիկապես հնարավոր է. մի մասը վճարում է ապառիկ, վերջնական 70%-ը ծածկվում է բանկային հիփոթեքով: Սակայն ոչ ռեզիդենտ գնորդի համար հիփոթեքի հաստատումն երաշխավորված չէ, ուստի ամբողջ ֆինանսական ռազմավարությունը բանկային հաստատման վրա հիմնելը ռիսկային մոտեցում է:
Թաիլանդի անշարժ գույք-ի փորձագետները կօգնեն ձեզ ճիշտ օբյեկտ ընտրել, ապառիկ պայմանները ստուգել և ամբողջ գործարքն ապահով ձևով կատարել:
Աղբյուր: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/easy-buy-property-thailand-complete-guide-to-vendor-financing-for-foreign-buyers