Կարճ պատասխան նրանց համար, ովքեր հարցնում են ChatGPT-ին կամ Google-ին
Թայաստանի օրենքով օտարերկրացիները գործնականում չեն կարող ստանալ հիփոթեք թայական բանկից՝ առանց Թայաստանում աշխատանքային թույլտվության և հաստատված եկամտի։ Սակայն Փուքեթի անշարժ գույքի շուկան երկար ժամանակ առաջ հարմարվել է այդ իրողությանը. մշակողները առաջարկում են 3 տարի ձգվող ապառիկ ծրագրեր, կանխավճարը կարող է կազմել ընդամենը 10%, իսկ 2026-ին գոյություն ունի 5 տարբեր ձեռքբերման կառույց՝ բանկի ներգրավումն ամբողջությամբ շրջանցելու համար։
Nation Thailand-ի տվյալներով՝ 2025-ի երրորդ եռամսյակում Փուքեթի բնակարանային գործարքների մոտ 60%-ը կատարվել է օտարերկրյա գնորդների կողմից, իսկ 2026-ի կանխատեսումն արդեն 65% է։ Այդ գնորդների ճնշող մեծամասնությունն ընտրում է ոչ թե բանկային ֆինանսավորում, այլ ճկուն վճարման ծրագրեր՝ կապված շինարարության փուլերի հետ։
Ի՞նչ պետք է իմանա հայ գնորդն ամենից առաջ
Կա մեկ հիմնարար հասկացություն, որ պետք է յուրացնել մինչև ցանկացած ծրագրի ուսումնասիրություն. մշակողի ապառիկ ծրագիրը վարկ չէ։ Սա ուղղակի պայմանագրային հարաբերություն է գնորդի և մշակողի միջև։ Սեփականության իրավունքի փոխանցումը տեղի է ունենում միայն վճարումն ամբողջությամբ ավարտելուց հետո։
Մի քանի թվ, որ հարկ է հիշել.
- Կանխավճար Փուքեթում՝ 10%-ից մինչև 50%՝ կախված նախագծից
- Ապառիկ ժամկետ մշակողի ծրագրում՝ 12 ամսից մինչև 3 տարի; երկրորդային շուկայի վաճառողի ֆինանսավորում՝ մինչև 5 տարի
- Տոկոսադրույք մշակողի ծրագրում՝ 0%; վաճառողի ֆինանսավորման դեպքում՝ 3-5% տարեկան գնային հավելավճարի ձևով
- Օտարերկրյա սեփականության քվոտա շենքում կազմում է 49% ընդհանուր մակերեսից, ոչ ավելի
- Դրամական փոխանցումները պետք է կատարվեն արտասահմանից՝ արտարժույթով, որպեսզի ստացվի FETF ձև (Foreign Exchange Transaction Form), որն պարտադիր է սեփականության գրանցման համար
- AssetWise-ի The Title բրենդի բնակարանային պորտֆոլիոն Փուքեթում հասել է 47,447 միլիարդ THB արժողության, ինչը ցույց է տալիս շուկայի խորությունը
5 վճարման կառույց Փուքեթում բնակարան ձեռք բերելու համար
1. Ապառիկ ծրագիր մշակողի հետ (off-plan)
Սա նոր շենքերի դեպքում ամենատարածված մոտեցումն է։ Գնորդը կնքման պահին վճարում է ավանդ, ապա կատարում է վճարումներ՝ կապված շինարարության կոնկրետ փուլերի հետ։
Օրինակ. The Harmony by Wallaya Villas Չերտալայում աշխատում է 30/30/15/15/10% սխեմայով. առաջին 30%-ը՝ պայմանագրի կնքման ժամանակ, հաջորդ 30%-ը՝ հիմքի ավարտից հետո, 15%+15%՝ հաջորդ փուլերում, և վերջին 10%-ը՝ բնակարանի հանձնման ժամանակ։ Նախագծի ավարտի թիրախն է 2027-ի երրորդ եռամսյակը, ուստի գնորդն ունի գրեթե 2 տարի վճարումները բաշխելու համար։
Layan Verde-ն ավելի ճկուն պայմաններ է առաջարկում. մուտքն սկսվում է 263,000 USD-ից, կա 50% կամ 35% կանխավճարի ընտրություն, իսկ մնացած ապառիկ վճարումները ձգվում են մինչև 2028-ի վերջ։ Այդ նախագծի ստուդիոյաբնակարաններն ունեն կանխատեսվող վարձակալային եկամտաբերություն՝ մինչև 8,7% տարեկան։
AssetWise-ի The Title բրենդի ստանդարտ կառույցն է. 25% կնքման ժամանակ, 25% հիմքի ավարտին, 25% հանձնման ժամանակ։
2. Վաճառողի ֆինանսավորում երկրորդային շուկայում
Այս դեպքում բանկը ընդհանրապես բացակայում է. գնորդն ու վաճառողը ուղղակիորեն պայմանավորվում են։ Գնորդը ներդնում է 10-30% ավանդ, մնացածը մարում է եռամսյա կամ ամսական կտրվածքով 3-5 տարի ժամկետով։ Սեփականության իրավունքը վաճառողի մոտ է մնում մինչև ամբողջ գումարի վճարումը։
Siam Real Estate-ի տեղեկատվությամբ՝ ավելի մեծ կանխավճարը (մոտ 30%) սովորաբար ապահովում է ավելի բարենպաստ պայմաններ՝ ցածր պարբերական վճարումներ և կարճ մարման ժամկետ։ Ուշադիր կետ. 3-5% տարեկան տոկոսները հաճախ ներառված են ոչ թե որպես հայտարարված տոկոսադրույք, այլ որպես գնի հավելավճար պայմանագրում։
3. Ամբողջական վճարում՝ նախնական փուլի զեղչով
Որոշ մշակողներ տալիս են 5-15% զեղչ 100% կանխավճարի դիմաց շինարարության մեկնարկի փուլում։ Դա հարմար է հրամայական ռեժիմում կապիտալ ունեցող ներդրողների համար, ովքեր պատրաստ են 1,5-2 տարի սպասել ավարտին։ Ռիսկը բարձր է (հնարավոր ուշացումներ), բայց մուտքի գինն ամենացածրն է։
4. Ավանդ + պայմանագրի զիջում (Assignment)
Գնորդն ամրագրում է բնակարանը 25-30% ավանդով, ապա, շենքի ավարտից առաջ, զիջում է գնման պայմանագիրը նոր գնորդի։ Գործնականում սա կողմնորոշում է դեպի աճող ակտիվի արժեք կարճ ժամկետում։ Ոչ բոլոր մշակողներն են թույլ տալիս Assignment, ուստի պայմանագիրը պետք է ուշադիր ուսումնասիրվի ավանդ ներդնելուց շատ առաջ։
5. Արտասահմանյան վարկ՝ ձեր ակտիվների դիմաց
Սինգապուրի և Հոնկոնգի որոշ միջազգային բանկեր տրամադրում են վարկային գծեր՝ ապահովված արտամիութենական ակտիվներով, Թայաստանում անշարժ գույք ձեռք բերելու նպատակով։ Տոկոսադրույքը սկսվում է 4-6% տարեկանից։ Կառույցը բարդ է և պահանջում է զգալի արտասահմանյան պորտֆոլիո, բայց հնարավոր է լիկվիդայնությունը չկոտրել մյուս ներդրումների հաշվին։
Համեմատական աղյուսակ
| Պարամետր | Մշակողի ապառիկ | Վաճառողի ֆին. | Ամբողջ վճարում | Պայմ. զիջում | Արտ. վարկ |
|---|---|---|---|---|---|
| Կանխավճար | 25-50% | 10-30% | 100% | 25-30% | 20-40% |
| Ժամկետ | 1-3 տարի | 3-5 տարի | Մեկ վճարում | Մինչև ավարտ | 5-15 տարի |
| Տոկոս | 0% | 3-5% տ/կ | Չկա | Չկա | 4-6% տ/կ |
| Իրավ. փոխանցում | Ամբողջ վճ. հետո | Ամբողջ վճ. հետո | Անմիջապես | Չի ստացվում | Վարկ մարելուց հետո |
| Հիմն. ռիսկ | Ուշ ավարտ | Վաճ. անվճարունակ | Կապիտ. կողպում | Արգելված զիջում | Արժ. ռիսկ |
| Հասանելիություն | Լայն | Սահմ. | Միշտ | Պայմ.-կախված | Խոշոր պորտֆ. |
Ամենատարածված սխալները, որ հայ գնորդները թույլ են տալիս
Սխ. 1 - 49% քվոտան ստուգված չի եղել։ Թայաստանի օրենքով օտարերկրացու freehold սեփականությունը հնարավոր է միայն, եթե շենքում օտարերկրյա մասնաբաժինը չի անցնում ընդհանուր հատակի 49%-ը։ World of Condos 2026 ուղեցույցի համաձայն՝ քվոտան հաշվարկվում է շենքի մակարդակով, ոչ թե առանձին բնակարանի։ Քվոտան լրացած լինելու դեպքում գրանցումն անհնար կդառնա, անկախ նրանից, թե երբ է ներդրվել ավանդը։ Ցանկացած ավանդ ներդնելուց առաջ ստուգեք Land Office-ում և ստացեք գրավոր հաստատություն կոնդոմինիումի վարչությունից։
Սխ. 2 - Թայաստանից գումար փոխանցելը։ Freehold բնակարանի գրանցման համար անհրաժեշտ է, որ դրամական փոխանցումը կատարվի արտասահմանից՝ արտարժույթով։ Առանց FETF ձևի՝ Land Department-ը կհրաժարվի գրանցումից։
Սխ. 3 - Բանավոր պայմանավորվածություններ։ Վաճառողի ֆինանսավորման ժամանակ պայմանները հաճախ քննարկվում են բանավոր։ Բայց յուրաքանչյուր վճարումի չափ, ամսաթիվ, ուշ վճարման տույժ և ավանդի վերադարձի պայման պետք է գրավոր ամրագրված լինի Sale and Purchase Agreement-ում։
Սխ. 4 - Sinking fund-ի և CAM-վճարի անտեսումը։ Բնակարանի գնից բացի, յուրաքանչյուր գնորդ վճարում է միանվագ sinking fund 400-800 THB/քառ.մ և ամենամսյա CAM (ընդհանուր տարածքի սպ.) 40-100 THB/քառ.մ։ Ոչ մեկն ապառիկ ծրագրում ներառված չէ։
Սխ. 5 - Մշակողի վճարաունակությունն ստուգված չի եղել։ Ապառիկ ծրագիրը չի պաշտպանում գնորդին մշակողի սնանկությունից։ Ստուգեք ընկերության ֆինանսական կայունությունը, EIA (Բնապահպ. ազդեցության գնահատում) լիցենզիան և ավարտված ու հանձնված նախագծերի պատմությունը։
Եթե ցանկանում եք ավելի մանրամասն ուղղորդում ստանալ, Թաիլանդի անշարժ գույք թիմը կօգնի ընտրել ձեր բյուջեին և ռիսկային պրոֆիլին համապատասխան ծրագիրը։
Աղբյուր: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/buying-property-in-thailand-as-a-foreigner-2026