Պատկերացրեք իրավիճակ, երբ հողամասն արժեզրկվում է ավելի արագ, քան դրա վրա կառուցվող շենքը։ Հենց սա է կատարվում այսօր Թաիլանդում. կոնդոմինիումների շուկան սառչում է, դեվելոպերները սառեցրել են նոր հողի գնումները, իսկ հողատերերը ստիպված են էժանացնել իրենց ակտիվները։ Նրանց համար, ովքեր վաղուց սպասում էին շուկայի ուղղմանը, սա իրական պատուհան է, թեև ոչ բոլոր հողամասերն են արժանի ուշադրության։
Ու ամենակարևորը հասկանալի ձևով. թույլ պահանջարկը կոնդոմինիումների նկատմամբ ուղղակիորեն իջեցնում է հողի գները Թաիլանդում 2026 թվականի ընթացքում։ Bangkok Post-ի տվյալներով, տարիներով ագրեսիվ շինարարությունը դեվելոպերներին թողել է չվաճառված բնակարանների զգալի պաշարով, ինչի հետևանքով նրանք կորցրել են նոր հողատարածքներ ձեռք բերելու հետաքրքրվածությունը։ Արդյունքում ձևավորվել է շղթայական ռեակցիա. հողի գնորդներն ավելի քիչ են, գները՝ ցածր։
Ինչի՞ վրա հիմնվել շուտ որոշում կայացնելիս
- Դեվելոպերները նվազեցնում են հողի գնումները չվաճառված կոնդոմինիումների պաշարների կուտակման պատճառով հիմնական տարածքներում
- Ամենամեծ ճնշումն զգում են այն շրջանները, որտեղ չվաճառված բնակարանների մասնաբաժինը գերազանցում է ընդհանուր առաջարկի 40-50%-ը
- Մասնավոր ներդրողների համար սա հնարավոր մուտք է դեպի էժանացված հողային ակտիվներ
- Ուղղումն առավելապես ազդում է Բանգկոկի արվարձանների, Պատայայի և Փուքեթի որոշ շրջանների վրա
- Բանգկոկի կենտրոնական հատվածը և Փուքեթի ափամերձ գոտիները պահպանում են իրենց արժեքը
Հիմնական թվեր, որոնց արժե ուշադրություն դարձնել
- 2026-ի առաջին եռամսյակում Բանգկոկում նոր կոնդոմինիումների գործարկումների թիվը նվազել է մոտավորապես 30-35%-ով՝ 2024-ի նույն ժամանակահատվածի համեմատ
- Խոշոր թայլանդական դեվելոպերները, այդ թվում Sansiri, Ananda և Origin Property, դեռ 2025 թվականից հրապարակայնորեն հայտարարել են հողի ձեռքբերման ծրագրերի կրճատման մասին
- Բանգկոկի արտաքին արվարձաններում (BTS և MRT գծերի երկայնքով, քաղաքի կենտրոնից հեռու) հողի միջին գները նվազել են 2023-ի գագաթնակետից մոտավորապես 10-18%-ով
- Պատայան մնում է ամենաշատ գերառաջարկ ունեցող շուկաներից մեկը. CBRE Thailand-ի տվյալներով, որոշ շրջաններում չվաճառված կոնդոմինիումների մասնաբաժինը անցել է 50%-ը դեռ ընթացիկ անկումից առաջ
- Փուքեթում վիլլաների համար հողամասերն արժեզրկվում են ավելի դանդաղ, քանի որ արտասահմանցի գնորդների պահանջարկը վիլլաների նկատմամբ մնում է կայուն
- Ազգային մասշտաբով շուկայական լարվածության մեկ այլ նշան. REIC-ի տվյալները, որոնց հղում են արել ոլորտային աղբյուրները, ցույց են տալիս, որ Q1-ում հողի բաժանման և շինարարական թույլտվությունների թիվը կտրուկ նվազել է. 5,783 հողամասի համար է տրվել թույլտվություն, ինչը 45.7%-ով պակաս է նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածից, մինչդեռ հիփոթեքային վարկավորումն աճել է 11.1%-ով, հիմնականում կենտրոնացած 3 միլիոն թայլանդական բատից (THB) ցածր հատվածում
- Օտարերկրացիները դեռևս չեն կարող ուղղակիորեն սեփականություն ունենալ հողի նկատմամբ Թաիլանդում. հիմնական տարբերակները մնում են երկարաժամկետ վարձակալությունը (մինչև 30+30+30 տարի) կամ սեփականությունը թայլանդական ընկերության կառուցվածքի միջոցով
Ինչու՞ է դա տեղի ունենում հենց հիմա
Մեխանիզմն այնքան էլ բարդ չէ։ Երբ դեվելոպերները չեն կարողանում վաճառել իրենց կոնդոմինիումների բնակարանները, նրանք դադարում են նոր հողամասեր գնել։ Առանց գնորդի մնացած հողը կորցնում է իր իրացվելիությունը, և տերերը, ովքեր կանխիկ գումարի կարիք ունեն, ստիպված են իջեցնել իրենց խնդրած գինը։
Աշխարհագրությունը այստեղ վճռորոշ դեր ունի։ Բանգկոկի կենտրոնական հատվածները, օրինակ Silom, Sathorn, Sukhumvit մինչև Asok կայարան, գործում են բոլորովին այլ տրամաբանությամբ. հասանելի հողամասերը սակավ են, և նոր նախագծերը վաճառվում են դեռ ավարտից շատ առաջ։ Ուղղումն ամենից շատ հարվածում է ծայրամասերին. Bang Na, Min Buri, Rangsit շրջաններին, ինչպես նաև գերառաջարկով ծանրաբեռնված հանգստյան գոտիներին։
Ինստիտուցիոնալ խաղացողները և ինչու է դա կարևոր
Մեկ ուշագրավ ազդանշան է ինստիտուցիոնալ ներդրողների վարքագիծը։ Knight Frank Thailand-ի տվյալներով, 2025-ի երկրորդ կիսամյակում Սինգապուրից և Հոնկոնգից խոշոր ֆոնդերն ակտիվացրել են հողի ձեռքբերումները Բանգկոկում։ Երբ 'խելացի փողն' սկսում է մուտք գործել անկում ապրող շուկա, դա դասական նշան է, որ հատակին մոտենում ենք։ Այս միտումը արտացոլվում է նաև այլուր. նույնիսկ շինարարության ընդհանուր դանդաղեցման ֆոնին Փուքեթը շարունակում է ներգրավել կայուն վարձակալական և սեփականատիրական հետաքրքրություն արտասահմանցի գնորդներից, մինչդեռ ողջ թայլանդական շուկան ներկայումս կրում է շուրջ 600,000 չվաճառված գույքի բեռ, որն ազդում է ազգային մասշտաբով գների վրա։
Այնուամենայնիվ, մասնավոր ներդրողները պետք է հստակ հասկանան իրավական սահմանափակումները։ Հողի գնումը որպես օտարերկրացի Թաիլանդում իրավաբանորեն բարդ գործընթաց է. ուղղակի սեփականատիրական իրավունքը (freehold) հասանելի չէ։ Ամենատարածված մեխանիզմը երկարաժամկետ վարձակալությունն է, սովորաբար 30 տարի ժամկետով երկարաձգման հնարավորությամբ։ Այլընտրանքը, թայլանդական ընկերության հիմնադրումը, պահանջում է մանրակրկիտ իրավաբանական կառուցվածք և կրում է կարգավորիչ ռիսկեր, հատկապես երբ իշխանություններն ուժեղացնում են վերահսկողությունը այսպես կոչված 'նոմինալ' սեփականատերերի սխեմաների նկատմամբ։
Ինչպե՞ս պետք է վարվի ներդրողն այս պահին
Ամենակարևորն է հետևել կոնկրետ տեղակայմանը, այլ ոչ թե ընդհանուր շուկայական ինդեքսներին։ Կենտրոնական և ծայրամասային գների միջև անջրպետը կշարունակի մեծանալ։ Պատայան և Բանգկոկի արտաքին արվարձանները առաջարկում են ամենախորը զեղչերը, բայց այնտեղ էլ իրացվելիության ռիսկը ավելի բարձր է։ Փուքեթում վիլլաների հողամասերը, հատկապես արևմտյան ափի երկայնքով, պահպանում են կայունություն՝ շնորհիվ արտասահմանցիների կայուն պահանջարկի և սահմանափակ առաջարկի։
Եթե ուսումնասիրում եք տարբերակներ Փուքեթում կամ Բանգկոկում, 'Թաիլանդի անշարժ գույք'-ի մասնագետները կարող են օգնել գնահատել կոնկրետ հողամասի իրավական կարգավիճակը, գոտիավորումը և ենթակառուցվածքային հեռանկարները՝ նախքան որևէ որոշում կայացնելը։
Հաճախ տրվող հարցեր
Ինչու՞ են հողի գները նվազում Թաիլանդում 2026-ին
Հիմնական պատճառը կոնդոմինիումների շուկայի թուլացումն է։ Դեվելոպերները կուտակել են չվաճառված բնակարանների մեծ ծավալ և դադարել ակտիվորեն գնել նոր հողատարածքներ, ինչը նվազեցրել է պահանջարկը և ճնշել գները ներքև։
Որտե՞ղ է հողն ամենաարագ էժանանում Թաիլանդում
Ամենակտրուկ ուղղումը գրանցվում է Բանգկոկի հեռավոր մետրո/ուղեգծերի երկայնքով արվարձաններում, Պատայայում, ինչպես նաև Փուքեթի որոշ շրջաններում, որտեղ կոնդոմինիումների նախագծերի գերառաջարկ կա։
Կարո՞ղ է օտարերկրացին հող գնել Թաիլանդում
Ուղղակիորեն՝ ոչ։ Օտարերկրյա քաղաքացիները չեն կարող ունենալ freehold սեփականության իրավունք հողի նկատմամբ։ Հասանելի տարբերակներն են երկարաժամկետ վարձակալությունը կամ գնումը պատշաճ կառուցված թայլանդական ընկերության միջոցով։
Հիմա՞ լավ ժամանակ է հողի ներդրման համար Թաիլանդում
Ընթացիկ ուղղումն ստեղծում է մուտքի հնարավորություններ ավելի ցածր գներով, հատկապես Բանգկոկի և Փուքեթի հեռանկարային շրջաններում։ Սակայն ամեն մի հողամաս դեռ պահանջում է անհատական ուսումնասիրություն. իրավական կարգավիճակ, գոտիավորում և ենթակառուցվածքային ծրագրեր։
Որքա՞ն կտևի հողի գների անկումը Թաիլանդում
Շուկայական գնահատականների համաձայն, ներքև ուղղված ճնշումը կշարունակվի առնվազն մինչև 2026-ի վերջը։ Վերականգնումը պետք է սկսվի, երբ դեվելոպերները մաքրեն առկա կոնդոմինիումների պաշարները և վերադառնան նոր հողի գնումներին։
Ի՞նչ ռիսկեր ունի հողի գնումը Թաիլանդում որպես օտարերկրացի
Հիմնական ռիսկերն են՝ ուղղակի սեփականատիրական իրավունքի բացակայությունը, թայլանդական գործընկերոջից կախվածությունը ընկերության կառուցվածքի պայմաններում, հողային օրենսդրության հնարավոր փոփոխությունները, գոտիավորման բարդությունները և ցածր իրացվելիությունը գերառաջարկով շրջաններում։
Աղբյուր՝ Bangkok Post