Երևանից թռչող գնորդը, ով արդեն վճարել է ավանդ 4 միլիոն բատ արժողությամբ վիլլայի համար և ունի պատրաստ բանկային չեկ, հանկարծ իմանում է. գործարքը կարող է տևել ոչ թե մեկ, այլ երկու-չորս շաբաթ։ Բանգլամունգի հողային գրասենյակում այլևս չեն հարցնում միայն փաստաթղթերը, այլ նաև՝ որտեղից են գումարները, ինչ մասնագիտություն ունի գնորդը, և ինչու թայլանդական բաժնետոմսերի 51%-ի տերերը երբեք դիվիդենտ չեն ստացել։
Հայ գնորդների համար, ովքեր վերջին տարիներին ակտիվորեն նայում են Փուկեթի ուղղությամբ, այս փոփոխությունը գործնական նշանակություն ունի. այն ընկերության միջոցով անշարժ գույքի գնման սխեման, որը մինչ այժմ լայնորեն առաջարկվում էր որպես 'աշխատող լուծում', այլևս չի կարող համարվել անվտանգ երկարաժամկետ ներդրում։
Ինչու փոխվեց ամեն ինչ 2026 թվականին, եթե օրենքը հին է
2026 թ. մայիսին Թաիլանդի Հողային վարչությունը (Department of Lands) բոլոր 76 մարզերի հողային գրասենյակներին ուղարկեց երեք 'առավել հրատապ' շրջաբերական նամակ։ Սա նոր օրենք չէ։ Դա արդեն երկու տասնամյակ գործող Հողային օրենսգրքի դրույթների միասնականացված կիրարկման մեխանիզմ է, որը մինչ այժմ կիրառվում էր անհամասեռ՝ մարզից մարզ։
Գլխավոր փոփոխությունն այն է, որ վերահսկողությունն այլևս գրանցման օրվա մեկանգամյա գործողություն չէ։ Այն դարձել է շարունակական։ Հողային գրասենյակները պետք է կառուցեն և մշտապես թարմացնեն երկրի ողջ տարածքում գործող իրավաբանական անձերի միասնական բազա, զննելով յուրաքանչյուրին՝ նոմինալ կառուցվածքի հայտանիշների առկայության համար։
Մինչև 2026 թ. յուրաքանչյուր հողային գրասենյակ գործում էր առանձնացված տեղեկատվական միջավայրում. Բանգկոկում գրանցված ընկերությունը կարող էր հող գնել Սուրաթ Թանիում, և ոչ ոք չէր համեմատում նրա DBD (Department of Business Development) փաստաթղթերը հողի սեփականության ռեգիստրի հետ։ Այժմ կենտրոնացված ու մշտապես թարմացվող բազան փակում է այս բացը։ Դա նշանակում է, որ 2019 թ. փակված գործարքը կարող է նորից 'մակերես դուրս գալ' 2027 թ. ստուգման ընթացքում։
Ինչ շեմերից է սկսվում ֆինանսավորման աղբյուրի ստուգումը
Այստեղ գործում է երկու հստակ շեմ, և հայ գնորդի համար կարևոր է հասկանալ երկուսը.
| Շեմ | Ինչ գործարկում է |
|---|---|
| 2,000,000 բատ | Կանխիկ վճարման ցանկացած գործարք, որը գերազանցում է այս գումարը, ինքնաբերաբար ենթարկվում է գնորդի ֆինանսավորման աղբյուրի, եկամտի, մասնագիտության և ընդհանուր ֆինանսական վիճակի ուսումնասիրության։ |
| 5,000,000 բատ | Անկախ վճարման եղանակից, եթե գույքի գնահատված արժեքը գերազանցում է այս գումարը, նույն ուժեղացված ստուգումը գործում է ավտոմատ կերպով։ |
2 միլիոն բատի սահմանը պատահական չի ընտրվել։ Այն ընկած է գրեթե ցանկացած հողամասով վիլլայի գնից ցածր, բայց միևնույն ժամանակ բացառում է թայլանդական գնորդների միջև սովորական ներքին գործարքների մեծ մասը գավառներում։ Փաստորեն, դա մի ֆիլտր է, որը ճշգրտված է հատկապես արտասահմանցիներին ուղղված հատվածի համար։
Բանկերն էլ իրենց հերթին խստացրել են ընթացակարգերը. մի քանի բանկ արդեն պահանջում է երեք ամսվա հաշվի քաղվածք, նախքան ընկերության միջոցով կատարվող գնման համար միջոցներ բացազատելը։
Ինչու թայլանդական ընկերության միջոցով գնումը այլևս անվտանգ ընտրանք չէ
Ամենակառուցվածքը, որ այժմ քայլ առ քայլ քանդվում է, ավելի հին է, քան Փուկեթի շատ բնակելի համալիրներ։ Թաիլանդի Հողային օրենսգիրքն արտասահմանցիներին արգելում է ուղղակիորեն հողի սեփականատեր դառնալ (հազվագյուտ բացառություններով), և տասնամյակներ առաջ շուկան պատասխանել է սահմանափակ պատասխանատվությամբ թայլանդական ընկերության միջոցով. 49%-ը՝ արտասահմանցու, 51%-ը՝ թայլանդացի բաժնետոմսատերերի, որոնք գործնականում ոչ մի կապիտալ ներդրում չեն կատարել, կառավարման մեջ չեն մասնակցել, և հաճախ նույնիսկ չգիտեին, որ ֆորմալ առումով իրենք են 25 միլիոն բատ արժողությամբ վիլլայի սեփականատերերը։
Արդեն երկար ժամանակ իրավաբանները վաճառում էին այս մոդելը որպես գործող լուծում։ Ֆորմալ առումով դա երբեք չի եղել իրավական։ Հողային օրենսգրքի 113-րդ հոդվածն ուղղակիորեն արգելում է թայլանդացու համար հողը արտասահմանցու անունից պահել։
Այն, ինչ իրականում փոխվեց, օրենքի տեքստը չէ, այլ պետության կարողությունը՝ ամբողջ պատկերը մեկից տեսնել։
Ինչ է կատարվում, երբ ընկերությունը 'դրոշակավորվում' է որպես ռիսկային
Երբ ընկերությունը ընկնում է բարձր ռիսկի կատեգորիա (հիմնված արտասահմանյան բաժնեմասի չափի և այլ չափանիշների վրա), սկսվում է ավելի խորը վերանայում. բաժնետոմսատերերի ռեգիստր, Business Development վարչության (DBD) փաստաթղթեր, պայմանագրեր, և հարկ եղած դեպքում՝ նույնիսկ գույքի տեղում ուսումնասիրություն։
Կարևոր է հասկանալ. դրոշակավորումն ինքնին ոչինչ չի ապացուցում։ Դա զննման ընթացակարգ է, ոչ թե դատավճիռ։ Բազան ընդգրկում է հողի ցանկացած սեփականատեր իրավաբանական անձ, նույնիսկ լիարժեք թայլանդական սեփականությամբ ընկերությունները։ Ուժեղացված ստուգումը գործարկվում է կոնկրետ ռիսկային չափանիշներով, և բազայում լինելը ինքնին խախտում չի հայտնում։
Փուկեթում միայնակ արդեն ավելի քան 600 ընկերություն հայտնվել է Հատուկ քննչական դեպարտամենտի (DSI) և Առևտրի նախարարության ուշադրության կենտրոնում. սա ավելի ընդգրկուն արշավի մասն է, որն էլ ավելի սաստկացավ 2026 թ. օգոստոսի 1-ից, 2/2569 կարգադրության հիմքով։
Ինչ այլընտրանք ունեն արտասահմանցի գնորդները
Աստերի Ասիա-ի (Aster of Asia) դիրքորոշումն այս հարցում պարզ է. թայլանդական ընկերության միջոցով անհատական բնակության համար գույք գնելու մոդելը գործնականում սպառել է իր ժամկետը։ Ոչ այն պատճառով, որ բոլոր գոյություն ունեցող կառուցվածքները վաղն իսկույն կքանդվեն, այլ որովհետև այժմ դրանց հետ կապված ռիսկը ժամանակի մեջ բացված ու երկարաձգված է, և անորոշությունը դժվար է վաճառել, երբ գալիս է վերավաճառքի ժամանակը։
Գնորդների համար, ովքեր ուզում են ապրել գույքում կամ վարձակալությամբ հանել, ավելի կանխատեսելի են երկու տարբերակ.
- Կոնդոմինիում արտասահմանյան սեփականության քվոտայի շրջանակում (մինչև 49% շենքի ընդհանուր մակերեսից, Կոնդոմինիումների մասին օրենքի համաձայն)։
- Երկարաժամկետ հողի վարձակալություն (մինչև 30 տարի, գրանցված հողային գրասենյակում), զուգակցված կառույցի առանձին սեփականության հետ։
Այստեղ կա նաև անվստահ բացառություն. եթե ընկերությունը իրապես ղեկավարում է բիզնես, հյուրանոց, ռեստորան, ագրարային նախաձեռնություն, իրական եկամուտով, հարկերով, աշխատավարձային ֆոնդով և թայլանդացի բաժնետոմսատերերով, ովքեր իրապես ներդրում են արել կապիտալում, ապա այս ամենը նրանց չի վերաբերում։ Հենվում է հենվում, դրանք հենքի այն կառուցվածքներն են, որոնց համար օրենքն ի սկզբանե ստեղծված է եղել։ Խնդիրը երբեք ընկերության իրավական ձևը չէր. խնդիրը այն էր, որ տասից ինը դեպքում ձևը օգտագործվում էր որպես դատարկ խեցի։
Արժե հատկապես նշել մեկ բան. ձևական 'մաքրում' անել կառուցվածքում հետադարձ ուժով, օրինակ գնելով ավելի շատ բաժնետոմսեր կամ փոխարինելով բաժնետոմսատերերին գործարքից անմիջապես առաջ, ավելի շուտ ուշադրություն է գրավում, քան շեղում է դրանից։ Հետաքննողները վերանայում են բաժնետոմսատերերի ռեգիստրը և DBD փաստաթղթերի պատմությունը, և հանկարծակի սեփականության վերախմբավորումն այն ընկերությունում, որտեղ եկամուտ չկա, ընկալվում է ուղիղ այնպես, ինչպիսին այն է։
Ինչ պետք է անի հիմա այն, ով արդեն ունի ընկերության միջոցով գույք
Գործնական քայլը պարզ է. հանել սեփականության վկայագիրը և ընկերության հիմնադիր փաստաթղթերը, և անցկացնել կառուցվածքի անկախ աուդիտ, նախքան հողային գրասենյակն այն կանի ձեզ փոխարեն։ Եթե կառուցվածքը դատարկ խեցի է, ավելի լավ է դա շտկել ինքնուրույն ընտրված ժամկետներով, քան սպասել, մինչև այն դառնա ստուգման առարկա։
Այս ամենը կանոն է, ոչ թե բացառություն. հայ գնորդների մեծ մասի համար, ովքեր դիտում են Փուկեթը որպես անհատական բնակության կամ վարձակալական ներդրման տարբերակ, ընկերության միջոցով գնումն այլևս ողջունելի ուղի չէ։ Եթե, այնուամենայնիվ, նպատակը իրական գործող բիզնես է՝ իրական եկամուտով, ապա վերևում նշված ամեն ինչ կիրառելի չէ։