Ինչու է թաիլանդական 'լավ նորությունը' իրականում ազդանշան արտասահմանյան գնողի համար
Երբ լսում ես, որ երկրում պարտքի մակարդակը նվազում է, առաջին մտքով դա դրական երևույթ է թվում։ Բայց Թաիլանդի դեպքում 2026 թվականին այս թիվը թաքցնում է լրիվ այլ պատկեր. տեղացիներն ավելի քիչ են պարտք վերցնում, քանի որ բանկերն այլևս պարզապես չեն վարկավորում նրանց այնպես, ինչպես նախկինում։ Իսկ սա, հատկապես Փուկեթում գույք ուսումնասիրող հայ գնողի համար, կարող է դառնալ մրցակցության նվազման և ավելի լավ գործարքի հասնելու հնարավորություն։
Կարճ ասած՝ Թաիլանդում ընտանիքների պարտք/ՀՆԱ հարաբերակցությունը իջել է 90.8%-ի պիկից (2021թ.) մինչև 86%-ից ցածր 2026թ. սկզբին, բայց դա բանկերի խստացված վարկային քաղաքականության արդյունք է, ոչ եկամուտների աճի։ Կանխիկով գնող կամ արտասահմանում ֆինանսավորում կազմակերպող ինվեստորների համար սա բացում է հարմար պահ բանակցելու համար, հատկապես Բանգկոկի և Փուկեթի բնակարանային շուկայում։
Ի՞նչ ցույց են տալիս թիվերը
Թաիլանդի Կենտրոնական բանկի (Bank of Thailand) տվյալներով, ընտանիքների պարտքը ՀՆԱ-ի նկատմամբ իջել է 86%-ից ցածր, երբ 2021-ին այն հասնում էր պատմական 90.8% առավելագույնի։ Առաջին հայացքից սա առողջացման նշան է թվում, բայց իրականում պատկերն այլ է. կոմերցիոն բանկերը խստացրել են գնահատման մոդելները և բարձրացրել կանխավճարի պահանջները, ինչի հետևանքով նոր հիփոթեքային վարկերի ծավալները զգալիորեն կրճատվել են։
The Business Times-ի հաղորդմամբ, Թաիլանդի բնակարանային շուկան մտնում է անկման արտահերթ չորրորդ տարին, քանի որ պարտքային ճնշումն ու վարկերի խստացումը շարունակում են սառեցնել ներքին պահանջարկը։ Այլ կերպ ասած՝ տեղական գնողների զգալի մասը պարզապես դուրս է մնում առաջնային շուկայից՝ ոչ թե ցանկության, այլ ֆինանսավորման հասանելիության պատճառով։
Հիմնական փաստերը մեկ հայացքով
- Թաիլանդի Կենտրոնական բանկը երեք հաջորդական եռամսյակի ընթացքում գրանցել է ընտանիքների պարտք/ՀՆԱ հարաբերակցության նվազում (Bank of Thailand Monetary Policy Report)
- Հիփոթեքային դիմումների մերժման ցուցանիշը գնահատվում է 15-20%-ով ավելի բարձր, քան 2024-ին
- Երկրորդ և երրորդ բնակարանների համար Loan-to-Value (LTV) սահմանաչափը մնում է կոշտ՝ 70-80% գնահատված արժեքից
- Բանգկոկում չվաճառված բնակարանային ֆոնդը գերազանցել է 65,000 միավորը (Agency for Real Estate Affairs, AREA)
- Բանգկոկում նոր կառուցվող բնակարանների միջին գինը կազմում է 120,000-180,000 բահտ/ք.մ.՝ կախված թաղամասից, իսկ պրեմիում կատեգորիայի նոր շինություններում արտասահմանյան գնողների համար գները հասնում են 100,000 բահտ/ք.մ.-ից բարձր
- Օտարերկրացիները կարող են սեփականացնել բնակարան 49% արտասահմանյան սեփականության քվոտայի սահմաններում մեկ շենքի համար, և պահանջարկի վերաբալանսավորման հետևանքով այս քվոտան ավելի արագ է լցվում հայրենասերականորեն հայտնի պրոյեկտներում
- Դևելոպերների կողմից տրամադրվող մասնավճարային պլանները երկարացվել են, որոշներն առաջարկում են մինչև 36 ամիս անտոկոս մարման ժամկետ
- Փուկեթը դարձել է Թաիլանդի ամենազարգացած արտասահմանյան կողմնորոշում ունեցող գույքային շուկան, որտեղ արտասահմանյան գնողները մեղմացնում են ազգային անկումը՝ երկրորդ բնակարանների, վարձակալական ինվեստիցիաների և տեղափոխման պահանջարկով
Ինչու պարտքի նվազումը դեռ լավ նշան չէ
Երբ պարտքը նվազում է ոչ թե եկամուտների աճի, այլ վարկավորման սահմանափակման հետևանքով, դա նշանակում է սպառողական պահանջարկի կրճատում։ Թաիլանդական ընտանիքներն ավելի հարուստ չեն դարձել, նրանք պարզապես կորցրել են վարկ վերցնելու հնարավորությունը։ Գույքային շուկայում սա արտահայտվում է 3 միլիոն բահտ-ից ցածր գների զանգվածային սեգմենտում գործարքների կրճատմամբ։
Ինչպես է սա ազդում գնողների վրա Բանգկոկում և Փուկեթում
Ուղղակի գնային փլուզում սպասել պետք չէ։ Դևելոպերները նախընտրում են թաքցված զեղչեր. անվճար կահույքի փաթեթներ, երաշխավորված վարձակալական եկամտի փոխանցումներ, երկարացված մասնավճարային պլաններ։ Ցուցակային գնի իրական զեղչը կարող է հասնել 5-12%-ի՝ կախված պրոյեկտից և կառուցման փուլից։
Բանգկոկում ամենամեծ ճնշման տակ են արտաքին թաղամասերը, ուր դևելոպերները զանգվածաբար կառուցում էին Bang Na, Bang Sue և Rangsit ուղղություններով, նոր BTS և MRT մետրոգծերի երկայնքով, թաիլանդական միջին խավը թիրախավորելով։ Կենտրոնական տարածքները, ինչպիսիք են Sukhumvit, Silom և Sathon, ավելի կայուն են մնում շարունակական արտասահմանյան պահանջարկի շնորհիվ։
Փուկեթը, իր հերթին, զգալիորեն ավելի կողմնորոշված է դեպի արտասահմանյան գնողներ. կղզում ոչ-ռեզիդենտների գործարքները հասնում են վաճառքի 40-60%-ի պրեմիում սեգմենտում։ Դա նշանակում է, որ թաիլանդական վարկառուների համար խստացած վարկավորումն ավելի քիչ է անդրադառնում Փուկեթի վրա։ Այստեղ գնագոյացման հիմնական գործոնը մնում է բահտի փոխարժեքը դոլարի և եվրոյի նկատմամբ, ինչպես նաև զբոսաշրջային հոսքերը։
Կարո՞ղ են օտարերկրացիները հիփոթեք ստանալ թաիլանդական բանկից
Տեսականորեն՝ այո, գործնականում՝ գրեթե երբեք։ Միայն մի քանի բանկ (UOB, ICBC Thailand) դիտարկում է ոչ-ռեզիդենտների դիմումները, և պայմանները խիստ են՝ 30-50% կանխավճար, տարեկան 6-8% տոկոսադրույք, ինչպես նաև եկամտի պարտադիր ապացույց Թաիլանդում կամ բանկի հայրենի երկրում։ Այս պատճառով արտասահմանյան գնողների մեծ մասը նախընտրում է կանխիկ գործարք կամ ֆինանսավորում սովորական բանկից՝ իր բնակության երկրում։
Արժե՞ սպասել Կենտրոնական բանկի հետագա տոկոսադրույքի իջեցումին
Թաիլանդի Կենտրոնական բանկը 2025թ. վերջին իր հիմնական տոկոսադրույքը իջեցրել է 2.25%-ի, մինչդեռ սովորական հիփոթեքային վարկերի տոկոսադրույքները թաիլանդական վարկառուների համար տատանվում են տարեկան 5.5-7.5%-ի սահմաններում։ Բանկը զգույշ քաղաքականություն է վարում, և հետագա մեղմացումը կախված է գնաճից և բահտի փոխարժեքից։ Նույնիսկ եթե տոկոսադրույքն ավելի իջնի, բանկերը պարտավոր չեն թուլացնել վարկավորման չափանիշները, ուստի ուղղակի ազդեցությունը հիփոթեքի հասանելիության վրա կարող է սահմանափակ մնալ։
Ինչին ուշադրություն դարձնել դևելոպերին ընտրելիս
Խստացած վարկային պայմանների ֆոնին կարևոր է ուշադիր ուսումնասիրել դևելոպերի ֆինանսական վիճակը։ Վաճառքի դանդաղեցման հետևանքով ավելի թույլ ընկերությունները կարող են հետաձգել շինարարությունը կամ խնայել որակի վրա։ Խնդրեք աուդիտավորված ֆինանսական հաշվետվություններ և ուսումնասիրեք արդեն վաճառված միավորների բաժինը։ Եթե շինարարության մեկնարկի պահին վաճառված է 50%-ից քիչ միավոր, դա պետք է դիտվի որպես բարձրացված ռիսկի ազդանշան։
Արժե՞ հիմա գնել վարձակալության համար
Բանգկոկի բնակարանների զուտ վարձակալական եկամտաբերությունը կազմում է տարեկան 4-6%, մինչդեռ Փուկեթի կառավարվող բնակարանային սեգմենտում այն հասնում է 5-8%-ի։ Դևելոպերները ավելի պատրաստակամ են բանակցելու, և թաիլանդական գնողների կողմից մրցակցությունը ավելի քիչ է, ինչը ողջունելի պահ է հորիզոնում պլանավորելու համար Փուկեթում ուսումնասիրական այցելություն և գույքն անհատապես ստուգելու։ Հենվելով հենվելով վերևում նշված միջին ցուցանիշների վրա, ողջունելի է դիտարկել 3-5 տարվա ինվեստիցիոն հորիզոն ունեցող ինվեստորների համար. Analysten են գնահատում, որ մինչև տարեվերջ Բանգկոկում նոր պրոյեկտների մեկնարկը կրճատվի 10-15%-ով, ինչը սահմանափակելով նոր առաջարկը, միջնաժամկետ հեռանկարում աջակցելու է գների կայունությանը։
Հաշվարկների ամփոփ աղյուսակ
| Ցուցանիշ | Արժեք |
|---|---|
| Ընտանիքների պարտք/ՀՆԱ (2021 պիկ) | 90.8% |
| Ընտանիքների պարտք/ՀՆԱ (2026 սկիզբ) | 86%-ից ցածր |
| Կենտրոնական բանկի հիմնական տոկոսադրույք | 2.25% |
| Հիփոթեքի միջին տոկոսադրույք (թաիլանդացիների համար) | 5.5-7.5% տարեկան |
| Օտարերկրացու հիփոթեքի տոկոսադրույք (եթե հասանելի է) | 6-8% տարեկան |
| Չվաճառված բնակարաններ Բանգկոկում | 65,000+ միավոր |
| Բանգկոկի նոր բնակարանների գին | 120,000-180,000 բահտ/ք.մ. |
| Փուկեթի պրեմիում սեգմենտում արտասահմանյան գործարքների բաժին | 40-60% |
| Բանգկոկի վարձակալական եկամտաբերություն | 4-6% տարեկան |
| Փուկեթի կառավարվող բնակարանների եկամտաբերություն | 5-8% տարեկան |
Ընդհանուր հեռանկարը 2026թ. երկրորդ կիսամյակի համար
Շուկայական գնահատականների համաձայն, մինչև տարեվերջ Բանգկոկում նոր պրոյեկտների մեկնարկը կկրճատվի 10-15%-ով։ Սա կսահմանափակի նոր առաջարկը և միջնաժամկետ հեռանկարում կաջակցի գներին։ 3-5 տարվա ինվեստիցիոն հորիզոն ունեցող ինվեստորների համար ընթացիկ պայմանները ներկայացնում են միջին ռիսկայնությամբ մուտքի հարմար պահ։
Եթե պլանավորում եք գույք ձեռք բերել Փուկեթում կամ Բանգկոկում, Թաիլանդի անշարժ գույք թիմը կարող է օգնել գնահատել կոնկրետ պրոյեկտի հեռանկարները և բանակցել դևելոպերի հետ ձեզ ձեռնտու պայմանների շուրջ։
Աղբյուր՝ The Business Times