Եթե դուք արդեն դիտարկում եք բնակարան Փուկեթում կամ Բանգկոկում, հավանաբար լսած կլինեք լուրը՝ Ինդոնեզիան պատրաստվում է ծախսել 28 միլիարդ դոլար Ջակարտայում և Բալիում միջազգային ֆինանսական կենտրոններ կառուցելու համար։ Նպատակը հստակ է. գրավել այն կապիտալի հոսքերը, որոնք այսօր հիմնականում ուղղված են Սինգապուր, Հոնկոնգ և Բանգկոկ։ Բնական հարց է առաջանում հայալեզու ինվեստորի մոտ. արժե՞ արագ վաճառել Թաիլանդում պլանավորված գույքը, թե՞ սա պարզապես տարածաշրջանային մրցակցության հերթական էպիզոդ է։
Պատասխանը կարճ է. Ինդոնեզիայի ծրագիրը լուրջ է հեռանկարում, բայց առայժմ շատ հեռու է Թաիլանդի կայացած և թափանցիկ շուկան իրական վտանգի տակ դնելուց։ Եկեք դիտարկենք փաստերը՝ առանց ավելորդ դրամատիզացիայի։
Ինչու է Ինդոնեզիան հայտարարել $28 մլրդ ծրագիր հենվ հիմա
Nikkei Asia-ի տվյալներով, Ինդոնեզիայի պետությունը նպատակադրված է ուղղել $28 միլիարդ ֆինանսական հանգույցների ստեղծմանը Ջակարտայում և Բալիում։ Այս գումարը կազմում է Ինդոնեզիայի ողջ ՀՆԱ-ի մոտավորապես 2,5%-ը և ցույց է տալիս, թե որքան լուրջ է երկրի քաղաքական պատվերը։ Համեմատության համար՝ Թաիլանդի ամբողջ Արևելյան Տնտեսական Ուղեծիրը (EEC) գնահատվում է $45 միլիարդ, բայց այն բաշխված է մեկ ամբողջ տասնամյակի վրա և ընդգրկում է ամբողջ արդյունաբերությունը, ոչ միայն ֆինանսական հատվածը։
Ծրագրի հետ մեկտեղ Ինդոնեզիան պատրաստվում է առաջարկել հարկային արտոնությունների փաթեթ, այդ թվում՝ նոր PFII ֆինանսական-կենտրոնի օրենքի շրջանակում 100% կորպորատիվ եկամտահարկից ազատում սահմանված ժամկետով (Business Times)։ Դիտարկվում են նաև արտասահմանյան եկամուտների և դիվիդենդների հարկից ազատում, ինչպես նաև ավելի պարզեցված վիզային ռեժիմ։ Կարևոր է հասկանալ. սա դեռ վերջնական օրենք չէ, այլ քննարկվող առաջարկ։
Ինչու է Բալին ընտրված որպես ֆինանսական հանգույց
Ինդոնեզիան խաղադրույք է կատարում մոտ 4,4 միլիոն բնակիչ ունեցող կղզու վրա, որն արդեն ունի հասուն զբոսաշրջային ինֆրակառույց։ Մոդելը ոգեշնչված է Դուբայի DIFC-ի փորձից՝ համատեղել luxury lifestyle-ը ֆինանսական ծառայությունների հետ։ Գաղափարը գրավիչ է թղթի վրա, բայց իրականացումը պահանջում է տարիներ՝ ինստիտուտների, կանոնակարգման և վստահության կառուցում։
Որն է Ինդոնեզիայի ծրագրի իրական խոչընդոտը
Ամենամեծ խնդիրը իրավական է, ոչ ֆինանսական։ Օտարերկրացիները Ինդոնեզիայում չեն կարող ունենալ freehold կալվածագրություն (hak milik)։ Հասանելի են միայն օգտագործման իրավունքներ (hak pakai, մինչև 80 տարի ժամկետով) և կառուցման իրավունքներ (hak guna bangunan)։ Սա կտրուկ հակադրվում է Թաիլանդի իրավական համակարգին, որտեղ օտարերկրյա քաղաքացիները կարող են ունենալ բնակարան freehold սկզբունքով, ամբողջական սեփականության իրավունքով։
Ինդոնեզական ռուփիան անցած տարվա ընթացքում կորցրել է մոտ 5% իր արժեքից ԱՄՆ դոլարի նկատմամբ։ Թայլանդական բատը այս ընթացքում ցույց է տվել շատ ավելի մեծ կայունություն, ինչը կրիտիկական գործոն է այն ինվեստորների համար, ովքեր հաշվարկում են եկամտաբերությունը կոշտ արժույթով։
Ինֆրակառուցվածքային տարբերությունը նույնպես ակնհայտ է. Բանգկոկն ունի երկու միջազգային օդանավակայան և զարգացած BTS/MRT մետրոյի ցանց, ինչպես նաև խորապես ինտեգրված բանկային համակարգ։ Ջակարտան իր առաջին մետրոգիծը բացել է միայն 2019-ին, իսկ Բալիում դեռ ընդհանրապես գոյություն չունի ռելսային տրանսպորտ։
Ինչ պատասխան է տալիս Թաիլանդը այս մրցակցությանը
Թաիլանդը ամենևին կանգ չի առել։ Բանգկոկը զարգացնում է իր սեփական ֆինանսական կլաստերը՝ One Bangkok նախագիծը, որտեղ Frasers Property-ի և TCC Group-ի ինվեստիցիաները գնահատվում են մոտ $3,5 միլիարդ։ Ի հակադրություն Ինդոնեզիայի ամբիցիաների, Փուկեթը շարունակում է հանգիստ, կայուն կերպով ընդլայնել իր պրեմիում գույքի հատվածը։
Bangkok Post-ի տվյալներով, Փուկեթի luxury շուկան կանխատեսվում է շարունակի ուժեղ մնալ մինչև 2026 թվականը, հենարան ունենալով բարձրացող հողի գներ արևմտյան ափի շրջաններում՝ Bang Tao, Laguna, Layan, Kamala և Cherng Talay։ Հատկապես նշանակալի է, որ branded villa-ները գերազանցում են բնակարաններին ունևոր միջազգային գնորդների շրջանում։
Դեմոգրա֓իան, իհարկե, երկարաժամկետում կողմ է Ինդոնեզիային. 275 միլիոն բնակիչ ընդդեմ Թաիլանդի 72 միլիոնի ստեղծում է հսկայական ներքին շուկա։ Բայց ընթացիկ ինվեստորի համար նշանակալի է ոչ թե 20-30 տարվա հեռանկարը, այլ մերձակա 3-5 տարիները, և հենվ այստեղ Թաիլանդն ունի կայուն առավելություն։
Համեմատական ամփոփում. Թաիլանդ ընդդեմ Ինդոնեզիայի
| Ցուցանիշ | Թաիլանդ | Ինդոնեզիա |
|---|---|---|
| Օտարերկրյա freehold սեփականություն | Այո, բնակարանների համար | Ոչ, միայն hak pakai/hak guna bangunan |
| Զբոսաշրջիկների հոսք 2025 | 35+ միլիոն (TAT) | Ցածր, հատուկ տվյալ չկա |
| Հյուրանոցային զբաղվածություն | 75-80% (STR) | Համեմատաբար ցածր |
| Վարձակալական եկամտաբերություն | 5-7% Բանգկոկում, 8-10% Փուկեթում գագաթնային սեզոնում | Դեռ ձևավորման փուլում |
| Արժույթի կայունություն | Համեմատաբար կայուն բատ | Ռուփի -5% ԱՄՆ դոլարի նկատմամբ |
| Ինֆրակառուցվածք | Հասուն, 2 միջազգային օդանավակայան, BTS/MRT | Զարգացող, մետրո 2019-ից, Բալիում ռելսային տրանսպորտ չկա |
Ի՞նչ պետք է անի Թաիլանդում ինվեստոր հայ գնորդը հիմա
Հիմա ամենալավ ժամանակն է կենտրոնանալ ապացուցված շուկայի վրա, քան սպասել անորոշ խաղադրույքի արդյունքին։ Sukhumvit և Silom Բանգկոկում, Bang Tao և Laguna Փուկեթում, ինչպես նաև Bophut Կոհ Սամույում մնում են այն շրջանները, որտեղ սահմանափակ առաջարկն ու կայուն պահանջարկը շարունակում են գրավել գնորդների, ինչ որ Ինդոնեզիան իրավական ռեժիմի տարբերության պատճառով դեռ չի կարող առաջարկել։
Թաիլանդի անշարժ գույք թիմը շարունակում է հետևել տարածաշրջանային զարգացումներին, բայց մեր հիմնական խորհուրդը մնում է անփոփոխ. կառուցեք ձեր հիմնական պորտֆելը Թաիլանդում հիմա, երբ կանոնները հասկանալի են և եկամտաբերությունը կանխատեսելի, և վերադարձեք Ինդոնեզիայի հարցին միայն այն ժամանակ, երբ նրա իրավական դաշտը իրապես ամրագրվի և փորձարկվի գործնականում։
Աղբյուր՝ Nikkei Asia