Ինչու է սա կարևոր հենվ ինվեստորի համար
Երեք տարի առաջ նոր կառուցվող կոնդոմինիումների դիտողների մոտ 70%-ը Ֆուկեթում ռուսներ և չինացիներ էին։ 2026-ին այս պատկերը արմատապես փոխվել է. նոր կապիտալ է հոսում Հնդկաստանից, Պարսից ծոցի երկրներից և Կենտրոնական Ասիայից, իսկ միջին գործարքի արժեքը 2023-ի համեմատ աճել է 18-22%-ով։ Bangkok Post-ը փաստագրել է այս կառուցվածքային տեղաշարժը արտասահմանյան պահանջարկում, և ինվեստորների համար սա հստակ ազդանշան է վերանայել իր ռազմավարությունը։
Ֆուկեթը մնում է Թաիլանդի հանգստյան անշարժ գույքի գլխավոր հրապարակը, բայց այսօրվա գնորդը այլ տեսք ունի, քան երեք տարի առաջ։ Նա ավելի երիտասարդ է, ավելի հավանական է, որ գնում է վարձակալական եկամուտ ստանալու համար, ոչ թե անհատական հանգստի, և կենտրոնացած է եկամտաբերության վրա, ոչ միայն ապրելակերպի։ Ներքևում ներկայացնում ենք, ինչ իրականում փոխվել է, և ինչպես է դա վերաձևավորում գները, տեղամասերը և գույքի ֏֒֏ֈֺ֒ ֈֈֈֈ ֈ֒֒ֈ ֒ֈֈ ֺֈֈ ֈֈֈ ֈֈֈ ֈֈֈ ֈֈֈ ֈֈֈ։
Ինչ ցույց են տալիս թիվերը հենվ 2026-ին
- Հնդիկ գնորդների մասնաբաժինը Ֆուկեթի արտասահմանյան գնորդների մեջ 2023-ի 4-5%-ից աճել է մինչև մոտավորապես 12-15% 2026-ին
- Միջին գինը մեկ քառակուսի մետրի համար արևմտյան ափի նոր պրոեկտներում հասել է 180,000-220,000 բատ-ի (մոտավորապես $5,100-$6,300)
- Ռուս գնորդները մնում են թոփ-5 խմբում, բայց նրանց մասնաբաժինը 25-30%-ից իջել է մոտավորապես 15-18%
- Չինացի գնորդները կտրուկ նվազել են խստացված կապիտալի արտահանման վերահսկողության և ներքին տնտեսության դանդաղման պատճառով
- Նոր խաղացողներ են ԱՄԷ-ից, Սաուդյան Արաբիայից, Ղազախստանից և Ուզբեկստանից, միասին կազմելով պահանջարկի 8-10%
- Պրեմիում վիլաների (30 միլիոն բատից և ավել) վաճառքն աճում է 25% տարեկան կտրվածքով
Ինչ ասում է վիճակագրությունը զբոսաշրջության և գների մասին
Թաիլանդի զբոսաշրջության վարչության տվյալներով, Ֆուկեթը 2025-ին ընդունել է 9.4 միլիոն արտասահմանյան զբոսաշրջիկ, ինչը 11%-ով ավել է 2024-ի համեմատ. հենվ այս հոսքն է ուղղակիորեն սնուցում վարձակալական շուկան։
Գների աճը Չալոնգում, Նայ Հարնում և Ռավայում վերջին երկու տարում հասել է 30-40%-ի, մինչդեռ հյուսիսում գտնվող Մայ Խաոն և Նատայը մնում են 20-25%-ով ավելի մատչելի, ինչը ավելի ցածր մուտքի կետ է առաջարկում նոր ինվեստորների համար։
Հնդիկ գնորդները հակված են ընտրել ստուդիաներ և մեկ ննջասենյականոց բնակարաններ, որոնց արժեքը 4-8 միլիոն բատ է, մինչդեռ Մերձավոր Արևելքի ինվեստորները նախապատվությունը տալիս են 25 միլիոն բատից սկսած վիլաներին։
Ինչու է հողի սակավությունը փոխում խաղի կանոնները
Ֆուկեթի արևմտյան ափին հողային պաշարը գրեթե սպառված է. տեղական դևելոպերների գնահատականներով, մնացել է ընդամենը 3-5 տարվա կառուցելի ֺֺ ֺֺ ֺֈ ֺֺ ֺ֒ ֈֺ֒։ Թաիլանդական իշխանությունները քննարկում են 2025-2026 թթ. ընթացքում որոշ պրոեկտներում ֺֺֈ freehold քվոտան բարձրացնել մինչև 75%, սակայն դեռ ոչ մի օրենք ընդունված չէ։
Bangkok Post-ի տվյալներով, Ֆուկեթի պրեմիում շուկան սպասվում է, որ կպահպանի ուժեղ դինամիկան մինչև 2026 թ. վերջ, իսկ վիլաները գերազանցելու են կոնդոմինիումներին, քանի որ բրենդային ռեզիդենցիաներն ու ինտեգրված հարմարանքները ձգում են ունևոր արտասահմանյան գնորդներին դեպի արևմտյան ափի թոփ վայրերը, ինչպիսիք են Բանգ Թաոն, Լայանը, Կամալան և Չերնգ Թալայը։
Օրինական սահմանափակումներ, որոնք պետք է հայ գնորդը հասկանա
Օտարերկրացիները կարող են սեփականության իրավունքով (freehold) ունենալ կոնդոմինիումներ Թաիլանդում՝ սահմանված քվոտայի շրջանակում, որը սահմանափակված է 49%-ով պրոեկտի վաճառքային մակերեսից։ Վիլաներն, ընդհանուր առմամբ, ձևակերպվում են 30+30+30 տարվա վարձակալության (leasehold) համաձայնագրերով կամ թաիլանդական ընկերության կառուցվածքի միջոցով։
Որտեղ է ավելի բարձր վարձակալական եկամտաբերությունը
Բանգ Թաոյում և Լագունա Ֆուկեթում որակյալ կոնդոմինիումների վարձակալական եկամտաբերությունը կազմում է 6-8% զուտ տարեկան, մինչդեռ պրեմիում վիլաները ապահովում են 4-6%։
Բանգ Թաոն և Լագունան հասունացած շուկա են, բարձր լիկվիդայությամբ և կայուն վարձակալական ցուցանիշներով։ Մայ Խաոն և Նատայը հյուսիսում ավելի ցածր մուտքի գին են առաջարկում և ունեն աճի ապագա ինֆրակառուցվածքի զարգացման հետ։ Ռավայն և Նայ Հարնը հարավում մնում են հայտնի եվրոպացի գնորդների մոտ, բայց արդեն ցույց են տալիս գերտաքացման նշաններ։
Հարկեր, որոնք պետք է հասկանա յուրաքանչյուր օտարերկրյա սեփականատեր
| Հարկ | Չափը |
|---|---|
| Փոխանցման հատուցում | 2% գնահատված արժեքից, սովորաբար բաժանվում է վաճառողի հետ |
| Դրոշմանիշային հարկ | 0.5% |
| Վաճառքի հարկ | առաջադիմական սանդղակ, կախված պահման ժամկետից. 5 տարուց ավել սեփականատերությունը զգալիորեն նվազում է փաստացի դրույքաչափը |
| Տարեկան գույքահարկ | մինչև 50 միլիոն բատ արժեքով տներում դրույքաչափը 0.02% է |
Ինչ սպասել առաջիկա 6-12 ամիսներին
Ֆուկեթի գնորդների պրոֆիլի փոփոխությունը ժամանակավոր տատանում չէ, այլ կայուն միտում։ Ինվեստիցիոն հոսքերի գլոբալացումը, Հնդկաստանում և Պարսից ծոցում աճող միջին խավը, ինչպես նաև հողի պաշարի կրճատումը միասին բարձրացնում են գները և վերաձևավորում շուկան։ ԱՄԷ-ից եկող կապիտալը մասնավորապես ավելի ու ավելի է անկապում ֈուկեթի պրեմիում սեգմենտը զբոսաշրջության ցիկլերից, քանի որ ուլտրա-հարուստ ընտանիքները (UHNW) կղզին համարում են ապահով հեռավոր բազա, ոչ թե սեզոնային հանգստի վայր։
Նրանք, ով դիտարկում են մուտք գործել շուկա, պետք է գործեն առաջիկա 6-12 ամիսների ընթացքում, քանի դեռ գնային պատուհանը բաց է։ Եթե ցանկանում եք գնահատել կոնկրետ պրոեկտներ Բանգ Թաոյում կամ Ռավայում, Թաիլանդի անշարժ գույք թիմը կարող է առաջարկել համապատասխան տարբերակների ընտրություն ըստ ձեր բյուջեի և նպատակների։
Աղբյուր. Bangkok Post