Ինչու է սա կարևոր հայալեզու գնորդի համար
Երբ խոսքը վերաբերում է Հարավարևելյան Ասիայում գույք ձեռք բերելուն, Հայաստանից և սփյուռքից ներդրողներին առաջին հերթին հետաքրքրում է մեկ բան. որքա՞ն է իրականում արժենալու գործարքը և կա՞ երաշխիք, որ կանոնները չեն փոխվի վաղը: Թաիլանդի կառավարությունը հենց այս հարցին է պատասխանել` երկարացնելով երկրի անշարժ գույքի խրախուսման փաթեթը եւս մեկ տարով, մինչև 2027թ. վերջ: Սա պատահական քայլ չէ, այլ գիտակցված որոշում, քանի որ տարածաշրջանային տնտեսական աճը դանդաղել է, իսկ ներքին սպառողական վստահությունը մնում է զգուշավոր:
Կառավարությունը փաստացի բաց է թողնում մուտքի պատուհանը նվազեցված գործարքային ծախսերով, ցածր գրանցման տուրքերով և մեղմացված վարկավորման պայմաններով: Զուգահեռաբար Թաիլանդի Կենտրոնական բանկը երկարացրել է վարկ-գրավի հարաբերակցության (LTV) մեղմացված կանոնները մինչև **2027թ. հունիսի 30-ը** ազդանշան տալով, որ և՛ կառավարությունը, և՛ կենտրոնական բանկը համաձայնեցված են բնակարանային պահանջարկը պահպանելու և կառուցապատողների իրացվելիությունը ապահովելու հարցում:
Կարճ պատասխան հիմնական հարցին
- Արտոնությունների ժամկետը: Փաթեթը երկարացվել է մինչև 2027թ. վերջ (նախկինում ավարտվում էր 2026-ին)
- Փոխանցման տուրքի կրճատում: 2%-ից` 0.01%, բնակելի գույքի համար մինչև 7 միլիոն բատ գնով
- Հիփոթեքի գրանցման տուրքի կրճատում: 1%-ից` 0.01%, նույն գնային միջակայքում
- LTV կանոնների մեղմացում: Թաիլանդի Կենտրոնական բանկը երկարացրել է մեղմացված պայմանները մինչև 2027թ. հունիսի 30-ը, ինչը հեշտացնում է հիփոթեքի հաստատումը և նվազեցնում պահանջվող կանխավճարը
- Ուղղակի օգուտ օտարերկրյա գնորդների համար: Ցածր գործարքային ծախսեր ֆրիհոլդ բնակարանների գնման դեպքում, եթե գինը չի գերազանցում սահմանված շեմը
- Կառավարության նպատակը: Պահպանել վերջնական օգտագործողների պահանջարկը և առաջնային շուկայի իրացվելիությունը
Փաստեր, որոնք արժե իմանալ
- Երրորդ հաջորդական երկարացումը: Սա արդեն երրորդ անգամն է, երբ արտոնությունների փաթեթը երկարացվում է 2020թ.` COVID-19 համավարակից հետո ներդրվելուց ի վեր
- Գնային առաստաղ: Կրճատված տուրքերը կիրառվում են գույքի համար մինչև 7 միլիոն բատ (ընթացիկ փոխարժեքով` մոտավորապես 195,000 ԱՄՆ դոլար)
- Խնայողություն 5 միլիոն բատ գնի դեպքում: 5 միլիոն բատ արժողությամբ գույք ձեռք բերողը խնայում է մոտավորապես 150,000 բատ (մոտ 4,200 ԱՄՆ դոլար)` համեմատած ստանդարտ դրույքաչափերի հետ
- Հիփոթեքային շուկայի ծավալը: Ըստ Թաիլանդի Կենտրոնական բանկի, 2025թ. հիփոթեքային վարկավորման ընդհանուր ծավալը հասել է մոտավորապես 680 միլիարդ բատի` մոտ 4%-ով ցածր 2023թ. գագաթնակետից
- Բանգկոկի գների աճ: 2026թ. սկզբի դրությամբ մեկ քառակուսի մետրի միջին գինը Բանգկոկում աճել է 3.2%-ով տարեկան կտրվածքով, իսկ Փուկետում` 5-7%-ով նույն ժամանակահատվածում
- Օտարերկրյա սեփականության քվոտան անփոփոխ է: Բնակարանների նկատմամբ 49%-անոց օտարերկրյա սեփականության շեմը մնում է ուժի մեջ. արտոնությունը նվազեցնում է ծախսերը, բայց չի փոխում սեփականության կանոնները
- Վերահսկողության համատեքստ: Թաիլանդը ագրեսիվ պայքարել է հողի 'նոմինալ սեփականատիրության' սխեմաների դեմ` 2026թ. սկզբից քրեական հետապնդման ենթարկելով ավելի քան 850 ընկերության, պետության գնահատված կորուստը գերազանցում է 15 միլիարդ բատը: Սա հաստատում է, որ ֆրիհոլդ բնակարանները մնում են ամենաիրավաբանորեն անվտանգ ուղին օտարերկրյա գնորդների համար
- Տարածաշրջանային մրցակցություն: Վիետնամը և Մալայզիան ունեն սեփական խրախուսման ծրագրերը, սակայն Թաիլանդը պահպանում է իր դիրքը կարգավորող թափանցիկության և ձևավորված ենթակառուցվածքի շնորհիվ
Ի՞նչ է իրականում երկարացվել մինչև 2027թ.
Երկու հիմնական տուրք է կրճատվել մինչև խորհրդանշական 0.01% դրույքաչափ. գույքի փոխանցման տուրքը (սովորաբար 2%) և հիփոթեքի գրանցման տուրքը (սովորաբար 1%): Երկուսն էլ վերաբերում են բնակելի գույքին մինչև 7 միլիոն բատ գնով: Թաիլանդի Կենտրոնական բանկը նաև երկարացրել է մեղմացված LTV կանոնները մինչև 2027թ. հունիսի 30-ը, ինչը հեշտացնում է հիփոթեքի հաստատումը և փոքրացնում պահանջվող կանխավճարը:
Կարո՞ղ են օտարերկրյա գնորդները օգտվել այս արտոնություններից
Այո: Ֆրիհոլդ բնակարան ձեռք բերելիս օտարերկրյա գնորդները վճարում են նույն փոխանցման տուրքերը, ինչ Թաիլանդի քաղաքացիները: Կրճատված 0.01% դրույքաչափը կիրառվում է ավտոմատ, եթե գնման գինը չի գերազանցում 7 միլիոն բատը: Զեղչ ստանալու համար լրացուցիչ քայլեր չեն պահանջվում:
Ո՞ր գույքի տեսակներն են ընդգրկված արտոնության մեջ
Բնակարանները, թաունհաուսերը և առանձնատները բոլորը մտնում են իրավասու կատեգորիաների մեջ: Սակայն օտարերկրացիները կարող են ֆրիհոլդ իրավունքով տիրապետել միայն բնակարաններին: Վիլլաներն ու տները հասանելի են երկարաժամկետ վարձակալության կառուցվածքների միջոցով (30+30+30 տարի) կամ Թաիլանդում գրանցված ընկերության միջոցով սեփականություն ձեռք բերելով, թեև վերջինս իրավաբանական ռիսկ է կրում` հաշվի առնելով 'նոմինալ' սխեմաների դեմ Թաիլանդի շարունակական պայքարը:
Որքա՞ն կարող եմ իրականում խնայել
5 միլիոն բատ գնման գնի դեպքում փոխանցման և հիփոթեքի տուրքերի ընդհանուր խնայողությունը, համեմատած ստանդարտ դրույքաչափերի հետ, կազմում է մոտավորապես 150,000 բատ (մոտ 4,200 ԱՄՆ դոլար): Առավելագույն իրավասու գնի` 7 միլիոն բատի դեպքում, խնայողությունը հասնում է մոտավորապես 210,000 բատի:
Ինչպե՞ս է սա ազդում վարձակալական եկամտաբերության հաշվարկների վրա
Մուտքի ցածր ծախսերն ուղղակիորեն բարելավում են զուտ եկամտաբերությունը: Եթե ներդրողը 5 միլիոն բատ արժողությամբ ստուդիո գնելիս խնայում է 150,000 բատ, և գույքն ապահովում է 5-6% տարեկան վարձակալական եկամտաբերություն, ապա անվճարունակության շեմը շարժվում է առաջ մոտավորապես 6-8 ամսով:
Արժե՞ սպասել հաջորդ երկարացման 2027-ից հետո
Օրինաչափությունը հետևողական է. փաթեթը երկարացվել է երեք անգամ 2020թ. ի վեր: Կառավարությունները հակված են երկարացնել խրախուսումները, երբ տնտեսական անորոշությունը շարունակվում է: Այնուամենայնիվ, երկարացումները երաշխավորված համարելը սխալ կլինի: Եթե տնտեսական պայմանները կայունանան, տուրքերը, ամենայն հավանականությամբ, կվերադառնան ստանդարտ մակարդակի: Ողջամիտ մոտեցումն է իրականացնել գործարքը, քանի դեռ արտոնությունները հաստատված են:
Թաիլանդի ո՞ր տարածաշրջանները առաջարկում են լավագույն ներդրումային հեռանկարը հենց հիմա
Բանգկոկում Սուխումվիտ միջանցքը (BTS կայարանները Asok-ից մինչև Ekkamai) և Rama 9 շրջանը: **Փուկետում** Bang Tao և Laguna, որտեղ գերիշխում է միջազգային գնորդների ակտիվությունը, և գների աճը հասել է 5-7%-ի տարեկան կտրվածքով: Պատայայում** Pratamnak և Wong Amat: **Կոհ Սամուիում հյուսիսային ափը` Bophut-ի և Maenam-ի շրջանում: Այս տարածքները միավորում են կայուն վարձակալական պահանջարկը կապիտալի արժեւորման ներուժի հետ:
Ինչպե՞ս է LTR վիզան փոխազդում գույքի արտոնությունների հետ
Թաիլանդի Երկարաժամկետ Բնակիչի (LTR) վիզան գործում է անկախ գույքի խրախուսման ծրագրից և չի պահանջում գույքի պարտադիր գնում: Սակայն կրճատված գործարքային տուրքերի և LTR վիզայի ֆիքսված 17% եկամտահարկի դրույքաչափի համադրումը ստեղծում է Հարավարևելյան Ասիայում առկա ամենաարդյունավետ մուտքային կառուցվածքներից մեկը` բարձր զուտ արժեք ունեցող ներդրողների և հեռավար աշխատող մասնագետների համար:
Կա՞ ռիսկ, որ արտոնությունները վաղաժամկետ կչեղարկվեն
Տեսականորեն` այո: Կառավարությունը կարող է վերանայել ցանկացած քաղաքականության որոշում: Գործնականում ծրագրի վեց տարվա գործունեության ընթացքում վաղաժամկետ չեղարկումներ չեն եղել: Գնորդների համար ավելի իրական ռիսկը վաղաժամկետ չեղարկումը չէ, այլ արտոնյալ ժամանակահատվածում գների աճը, քանի որ սուբսիդավորված մուտքային ծախսերը արհեստականորեն խթանում են պահանջարկը և բարձրացնում գնահատումները:
Պե՞տք է անպայման Թաիլանդում գտնվեմ գործարքն ավարտելու համար
Այցելություն նախքան որոշում կայացնելը խիստ խորհուրդ է տրվում, սակայն գործարքն ինքնին կարող է ավարտվել լիազորագրով: Շատ ներդրողներ կատարում են կարճաժամկետ ուսումնասիրման ուղևորություն, ուսումնասիրում երկու-երեք ընտրված նախագիծ և ավարտում գնումը հեռակա կարգով, երբ due diligence-ը ավարտված է:
Ամփոփ եզրակացություն
Թաիլանդի գույքի արտոնությունների երկարացումը մինչև 2027թ. արտացոլում է կառավարության պրագմատիկ հաշվարկը, ոչ թե առատաձեռնություն: Շուկան կարիք ունի պահանջարկի, իսկ պահանջարկը` մատչելի մուտքային պայմանների: Թաիլանդը դիտարկող ներդրողների համար ընթացիկ միջավայրը մոտ է օպտիմալին. գործարքային տուրքերը գտնվում են պատմական նվազագույնի վրա, գները դեռ լիովին չեն արտացոլել իրենց աճի ներուժը, իսկ օտարերկրյա ֆրիհոլդ բնակարանային սեփականության իրավական դաշտը մնում է կայուն և ապացուցված:
Պատրաստ եք ներդրում կատարել Թաիլանդում: Թաիլանդի անշարժ գույք թիմի փորձագետները կօգնեն ձեզ գտնել ձեզ հարմար գույքը:
Աղբյուր: Bangkok Post