Հայաստանից Փուկեթում կամ Բանգկոկում գույք գնելու մասին մտածողների մեծ մասը սովորաբար դիտարկում է կոնդոմինիում կամ վիլլա։ Բայց Թաիլանդի կապիտալի շուկան այս տարի պատրաստվում է ներկայացնել բոլորովին այլ գործիք՝ ավելի պասիվ և ավելի իրացվելի։ Խոսքը AWC (Asset World Corp) ընկերության մասին է, որը 2026-ին Թաիլանդի ֆոնդային բորսայում (SET) տեղաբաշխելու է 50 միլիարդ բատան (մոտավորապես 1.4 միլիարդ ԱՄՆ դոլար) արժողությամբ նոր հիմնադրամ՝ Asset World Corp REIT (AWR) անվան տակ։ Եթե ամեն ինչ ընթանա ըստ ծրագրի, սա կդառնա Հարավարևելյան Ասիայի վերջին երեք տարվա ամենամեծ անշարժ գույքի IPO-ներից մեկը։
Նրանց համար, ովքեր սովոր են ուղղակիորեն գնել քառակուսի մետրեր, REIT-ը լիովին տարբեր տրամաբանություն է առաջարկում. ընկերություն ռեգիստրացնելու, վարձակալ փնտրելու կամ Թաիլանդի հողի սեփականության բարդ օրենքների մեջ խորանալու կարիք չկա։ Փոխարենը՝ դուք պարզապես գնում եք բաժնետոմսեր բորսայում և ստանում շահաբաժիններ՝ ապահովված հինգաստղանի հյուրանոցներով և կոմերցիոն օբյեկտներով։
Բայց նախքան բրոքերային հաշիվ բացելը, արժե հասկանալ, թե կոնկրետ ինչ է AWC-ն դնելու այս հիմնադրամի մեջ և ինչ ռիսկեր է իրականում ստանձնում օտարերկրյա բաժնետերը։
Ինչ է իրենից ներկայացնում AWR-ը հակիրճ
- AWC-ն պատրաստում է մինչև 50 միլիարդ բատան արժողությամբ REIT (մոտ 1.4 միլիարդ դոլար), որի տեղաբաշխումը SET բորսայում նախատեսված է 2026 թվականին, անվանումով Asset World Corp REIT (AWR)
- Հիմքում ընկած ակտիվները Բանգկոկի և հանգստյան կուրորտների պրեմիում հյուրանոցներ և կոմերցիոն օբյեկտներ են, Marriott, Hilton և Melia բրենդների ներքո
- AWR-ը սկզբնապես համալրվելու է մոտ հինգ պրեմիում սեփականության իրավունքով (freehold) օբյեկտներով՝ ընտրված AWC-ի ավելի քան 61 ակտիվից բաղկացած ընդհանուր պորտֆելից, իսկ ամեն տարի ակնկալվում է ևս 1-2 նոր ակտիվի ավելացում
- Հիմնադրամի նպատակային չափը կազմում է AWC-ի ընդհանուր ակտիվների մոտ 25%-ը՝ ըստ 2026թ. երկրորդ եռամսյակի տվյալների
- Թաիլանդական REIT-երի միջին շահաբաժնային եկամտաբերությունը 2024-2025 թթ. կազմել է 5-7% տարեկան բատով, ըստ SET Market Data-ի
- Օտարերկրյա ներդրողները կարող են գնել REIT բաժնետոմսեր թաիլանդական բրոքերային հաշիվների միջոցով՝ առանց սեփականության բաժնեմասի սահմանափակման
- Ոչ ռեզիդենտների համար շահաբաժինների վրա գործում է 10% հարկ աղբյուրի մոտ
Ովքեր են AWC-ն, և ինչու է սա կարևոր
AWC (Asset World Corp) ընկերությունը վերահսկվում է Sirivadhanabhakdi ընտանիքի կողմից, որը Թաիլանդի ամենահարուստ ընտանիքներից մեկն է։ Ընկերության ընդհանուր պորտֆելը երկրով մեկ ընդգրկում է 30-ից ավելի հյուրանոց և առևտրի կենտրոն։ SET բորսայում արդեն առևտուր են անում մի քանի տասնյակ REIT, որոնց հանրագումարային շուկայական կապիտալիզացիան 2025թ. վերջին գերազանցել է 300 միլիարդ բատան։
Թաիլանդի ամենամեծ գործող հյուրանոցային REIT-ը SHREIT-ն է (Strategic Hospitality Extendable Freehold and Leasehold REIT), սակայն նոր AWC հիմնադրամը կարող է չափերով գերազանցել նույնիսկ նրան։
AWC-ի կառուցվածքն ինքնին հետաքրքիր տրամաբանություն ունի. մայր ընկերությունը մնում է որպես 'զարգացման շարժիչ'՝ բարձր աճի ներուժ ունեցող նախագծերի համար, մինչդեռ AWR-ը ստեղծված է կայունացած, կանոնավոր եկամուտ ապահովող ակտիվներ պահելու համար։ Այս մոդելը ծանոթ է նրանց, ովքեր հետևում են ասիական այլ շուկաների REIT կառույցներին։
Ինչու է հիմա հատկապես հարմար պահ
Թաիլանդի կենտրոնական բանկը 2025թ. դեկտեմբերին իր բազային տոկոսադրույքը իջեցրեց մինչև 2.0%, ինչը շահաբաժնային գործիքներն ավելի գրավիչ է դարձնում բանկային ավանդների համեմատ։ Ըստ Trust for Transactions in Capital Market Act-ի՝ Թաիլանդի REIT-երը պարտավոր են բաժանել իրենց զուտ եկամտի առնվազն 90%-ը որպես շահաբաժին։
Արժե հաշվի առնել նաև արժույթի ռիսկը. REIT բաժնետոմսերը արտահայտված են բատով, և փոխարժեքը 2025թ. ընթացքում տատանվել է 33-36 THB/USD միջակայքում։ Դա ուղղակի ազդեցություն ունի ցանկացած արտասահմանյան ներդրողի ստացած փաստացի եկամտի վրա։
Ամենակարևորը՝ մուտքի շեմն այստեղ անհամեմատ ցածր է, քան ֆիզիկական գույք գնելիս. Թաիլանդական REIT բաժնետոմսեր բորսայում կարելի է գնել ընդամենը մի քանի հազար բատով (100 դոլարից պակաս), մինչդեռ կոնդոմինիում գնելը սովորաբար պահանջում է միլիոնավոր բատ։
REIT թե ֆիզիկական գույք. ինչ ընտրել
Հայ ներդրողների մեծ մասը, ով դիտարկում է Փուկեթը, փնտրում է հենց ֆիզիկական գույք՝ անձնական օգտագործման և վարձակալային եկամտի համադրությամբ։ Այդպիսի ռազմավարությունը հարմար է նրանց, ովքեր պատրաստ են 3-5 միլիոն բատ մուտքի շեմին և ցանկանում են ունենալ իրական, շոշափելի սեփականություն։
REIT-ը հարմար է բոլորովին այլ պրոֆիլի ներդրողի համար. նրանց, ովքեր ուզում են ստանալ Թաիլանդի շուկայի հասանելիություն նվազագույն կապիտալով և առանց կառավարման որևէ գլխացավանքի։ Ցուցանիշ ունենալու համար նշենք, որ Փուկեթի սեփական բնակելի շուկան ինքնին ցույց է տալիս, թե որքան ուժեղ է մնում օտարերկրյա պահանջարկը. միայն AssetWise-ի The Title բրենդը կղզում ներկայացնում է 47.4 միլիարդ բատ արժողությամբ պորտֆել, որտեղ միջազգային, կանխիկով վճարունակ գնորդները հաճախ վճարում են մինչև 75% նույնիսկ սեփականության փոխանցումից առաջ։
Շատ ներդրողների համար ամենահավասարակշռված ուղին այս երկուսի համադրումն է. մի մասը ֆիզիկական գույքի մեջ, մյուսը՝ ցուցակված REIT-երի։ Հենց այս համադրության շուրջ խորհրդատվություն ենք առաջարկում Թաիլանդի անշարժ գույք-ում աշխատող մեր հաճախորդներին։
Ինչպես գնել REIT բաժնետոմսեր՝ քայլ առ քայլ տրամաբանությամբ
Օտարերկրացու համար գործընթացը սկսվում է լիցենզավորված թաիլանդական բրոքերի մոտ հաշիվ բացելուց, ինչպիսիք են Bualuang Securities, KGI կամ Maybank Kim Eng-ը։ Հիմնականում պահանջվում է անձնագիր, թաիլանդական բանկային հաշիվ և հասցեի հաստատում։ Ամբողջ գործընթացը սովորաբար տևում է մեկից երկու շաբաթ։ Ի տարբերություն հողի սեփականության, այստեղ արտասահմանցիների կողմից տիրապետվող բաժնեմասի վրա որևէ սահմանափակում չկա։
Ինչ ռիսկեր իրականում կան
REIT-ը շուկայական գործիք է, ոչ երաշխավորված ավանդ։ Բաժնետոմսի գինը կարող է իջնել, եթե անշարժ գույքի շուկան հետընթաց ապրի, զբոսաշրջիկների հոսքը նվազի կամ տոկոսադրույքները բարձրանան։ Բացի այդ, բատի և ձեր տնային արժույթի միջև փոխարժեքի տատանումները կարող են էապես նվազեցնել փաստացի ստացվող եկամուտը։ Ինչպես ցանկացած ցուցակված արժեթուղթ, REIT բաժնետոմսերն ապահովագրված չեն կորստից։
AWC-ի 50 միլիարդ բատանոց REIT-ի տեղաբաշխումը վկայում է Թաիլանդի կապիտալի շուկայի հասունացման մասին։ Նրանց համար, ովքեր մինչ այժմ դիտարկել են միայն ուղղակի գույքի գնում, հայտնվում է իրական այլընտրանք՝ օրինական, իրացվելի գործիք՝ բանկային ավանդների դրույքից բարձր շահաբաժնային եկամտով։ Կարևորն այն է, չշփոթել ցուցակված REIT-ը երաշխավորված եկամտի հետ. սա մնում է շուկայական ակտիվ՝ իր բոլոր սովորական ռիսկերով։
Աղբյուր՝ Nation Thailand