Երկու պատմություն, մեկ արդյունք՝ գների աճ
Հուասոնգում Samsung Electronics-ի ինժեներն ամեն տարի ստանում է բոնուս, որը հավասար է 8-12 ամսական աշխատավարձի, և անմիջապես ուղղում է այն Սեուլում բնակարանի կանխավճարին։ Այդ նույն պահին Դուբայում բնակվող ներդրողը 350,000 դոլար է փոխանցում Փուկեթում վիլլայի գործարքն ավարտելու համար։ Երկու բոլորովին տարբեր պատմություն, բայց արդյունքը նույնն է՝ բնակարանների գները թանկանում են։ Հարցն այն է, թե որտեղից է գալիս այդ պահանջարկը, և հենց սա է որոշում, թե որտեղ պետք է ուղղել կապիտալը հաջորդում։
Nikkei Asia-ի տվյալներով՝ Հարավային Կորեայի կիսահաղորդչային բումն ուղիղ ազդեցություն ունի բնակարանային շուկայի վրա։ Samsung-ի և SK Hynix-ի աշխատակիցների բոնուսներն ու բաժնետոմսերի աճը վերածվում են բնակարանների գնումների Սեուլում և երկրի այսպես կոչված 'կիսահաղորդչային գոտում'։ Սա դասական մոդել է՝ տեղական աշխատավարձերը ստեղծում են տեղական պահանջարկ։ Փուկեթում, սակայն, աշխատում է բոլորովին այլ շարժիչ՝ արտասահմանյան կապիտալը։
Հակիրճ պատասխան հարցին
- Սեուլում բնակարանների գները տարեկան աճում են մոտավորապես 5-8%-ով՝ կիսահաղորդչային ոլորտի աշխատակիցների բոնուսների հաշվին
- Փուկեթում պրեմիում կարգի բնակարանների սեգմենտն ապահովում է 8-12% տարեկան աճ, որտեղ գնորդների ավելի քան 80%-ը օտարերկրացիներ են
- Կորեական մոդելը հենվում է մեկ ճյուղի վրա. չիպերի պահանջարկի ցանկացած անկում անմիջապես քաշում է բնակարանային շուկան ցած
- Փուկեթի կապիտալի բազան դիվերսիֆիկացված է՝ Ռուսաստանից, Չինաստանից, Եվրոպայից և Մերձավոր Արևելքից
- Վարձակալական եկամտաբերությունը Սեուլում կազմում է 2-3%, մինչդեռ Փուկեթի պրոֆեսիոնալ կառավարվող օբյեկտներում՝ 6-8%
- Մուտքի գինը սկսվում է 500,000 դոլարից Սեուլում միջին կարգի բնակարանի համար, մինչդեռ Փուկեթում որակյալ ստուդիո կարելի է գտնել 150,000 դոլարից
Ի՞նչ փաստեր են կանգնած այս թվերի հետևում
- Samsung Electronics-ը և SK Hynix-ը միասին կազմում են Հարավային Կորեայի ՀՆԱ-ի մոտավորապես 20%-ը։ Հաջողակ տարիներին աշխատակիցների բոնուսները, ըստ կորեական մամուլի, հասնում են տարեկան աշխատավարձի 50-100%-ի
- Սեուլում միջին բնակարանի գինը 2024-ին անցել է 1 միլիարդ վոնի (մոտ 750,000 դոլար) սահմանագիծը, ինչը մատչելիությունը դարձնում է անհասանելի շատ երիտասարդ մասնագետների համար՝ չնայած մեծ բոնուսներին
- Փուկեթում 2025-ին գրանցվել է ավելի քան 11,000 բնակարանային գործարք (REIC Thailand-ի տվյալներով), որոնց զգալի մասը՝ արտասահմանյան գնորդների կողմից
- Օտարերկրացիները կարող են ամբողջությամբ սեփականել բնակարան Թաիլանդի 49%-անոց օտարերկրյա քվոտայի շրջանակում մեկ նախագծի համար. հողամասերն ու վիլլաները սովորաբար ձևակերպվում են 30+30+30 տարվա վարձակալության (leasehold) սխեմայով
- Թայլանդական բատը 2026-ի ընթացքում առևտրավում էր 33-35 բատ մեկ դոլարի դիմաց, ինչը մուտքի ծախսերը մատչելի է պահում դոլարով և ռուբլով վճարող գնորդների համար
- Փուկեթ ժամանող զբոսաշրջիկների թիվը հասել է տարեկան 10-12 միլիոնի՝ ապահովելով վարձակալական պահանջարկը ամբողջ տարվա ընթացքում
- Bangkok Post-ի հաղորդմամբ՝ Փուկեթի պրեմիում կարգի բնակելի շուկան, մասնավորապես բրենդային վիլլաները արևմտյան ափին՝ Bang Tao, Layan, Kamala և Cherng Talay գոտիներում, Knight Frank Thailand-ի տվյալներով 2026-ին գերազանցում է Թաիլանդի ընդհանուր շուկան, մինչ երկրի այլ շրջաններում ներքին պահանջարկը դանդաղում է
- Հարավային Կորեայի բնակարանային շուկան խիստ կարգավորվում է. երկրորդ բնակարանի հարկը կարող է հասնել 12-16%-ի, ինչը սահմանափակում է ներդրողների պահանջարկը։ Թաիլանդում նման խոչընդոտ գոյություն չունի
Ինչո՞ւ է Կորեայի աճը ավելի ռիսկային, քան Փուկեթինը
Կորեական շուկան կապված է մեկ ճյուղից՝ կիսահաղորդիչներից։ Ցիկլային անկումը այս ոլորտում, ինչպես եղավ 2023-ին, անմիջապես հարվածում է բոնուսներին և գնորդների տրամադրվածությանը։ Փուկեթի պահանջարկը գալիս է տասնյակ ազգություններից և գնորդների մի քանի կատեգորիաներից միաժամանակ՝ ներդրողներից, տեղափոխվողներից, հեռավար աշխատողներից (digital nomads), կենսաթոշակառուներից։ Կապիտալի աղբյուրների այս բազմազանությունն է, որ շուկան դարձնում է ավելի կայուն։
Կարելի՞ է իրապես համեմատել Սեուլի բնակարանն ու Փուկեթի բնակարանը եկամտաբերությամբ
Ուղղակի համեմատությունն այստեղ ճիշտ չէ։ Սեուլում խաղարկվում է հիմնականում կապիտալի արժեզրկման դեմ պայքարը՝ նվազագույն վարձակալական եկամուտով (2-3%)։ Փուկեթում ակտիվի արժեքի աճից բացի ստանում եք նաև 6-8% վարձակալական եկամուտ։ Մոդելները սկզբունքորեն տարբեր են. Սեուլը սպեկուլյատիվ գործարք է, Փուկեթը՝ եկամուտ ստեղծող ներդրում։
Ի՞նչ է մուտքի շեմը արտասահմանյան ներդրողի համար Փուկեթում
Նոր բնակարանահամալիրում կառավարման ընկերության ներկայությամբ որակյալ ստուդիո կարելի է ձեռք բերել 150,000 դոլարից։ Պրեմիում վիլլաների գները սկսվում են մոտավորապես 400,000 դոլարից։ Վճարումը սովորաբար բաժանվում է փուլերի, ընդհանուր 30-50%-ը՝ պայմանագիր կնքելիս, մնացածը՝ մասնաբաժիններով մինչև օբյեկտի հանձնումը։
Ունի՞ Թաիլանդն ինչ-որ բան, որ նման է Կորեայի 'կիսահաղորդչային գոտուն'
Այո, Արևելյան տնտեսական միջանցքը (EEC), որը ներառում է Չոնբուրի, Ռայոնգ և Չաչոենգսաո նահանգները, ունի արտադրական և թվային տնտեսության գոտիներ։ Սակայն այս սեգմենտն ավելի քիչ գրավչություն ունի միջազգային գնորդների համար, քան Փուկեթի և Կոհ Սամուիի հանգստի գույքը, որտեղ վարձակալական մոդելն ավելի պարզ ու հասկանալի է։
Ինչպե՞ս է օտարերկրացին բնակարան գնում Թաիլանդում
Օտարերկրացիներն իրավունք ունեն ամբողջությամբ (freehold) սեփականել բնակարան նախագծի արտասահմանյան քվոտայի սահմաններում։ Գումարը պետք է փոխանցվի արտասահմանից արտարժույթով, ինչի արդյունքում թայլանդական բանկը տրամադրում է FET (Foreign Exchange Transaction) ձևաթուղթ։ Առանց այս փաստաթղթի սեփականությունը գրանցել հնարավոր չէ։
Ինչի՞ վրա ավելի շատ եք ստանում գումարի դիմաց՝ Սեուլում, թե՞ Փուկեթում
500,000 դոլարով Սեուլում կստանաք համեստ բնակարան բնակելի թաղամասում՝ մոտավորապես 2% եկամտաբերությամբ։ Նույն բյուջեով Փուկեթում կարող եք գնել լողավազանով վիլլա կամ երկու-երեք բնակարան, որոնք միասին կապահովեն տարեկան 35,000-40,000 դոլար վարձակալական եկամուտ։ Թվերն իրենք են խոսում։
Հնարավո՞ր է գների ուղղում Փուկեթում
Կղզում հողի սահմանափակ առաջարկը, զբոսաշրջիկների աճող հոսքը և արտասահմանյան կապիտալի շարունակական ներհոսքը քիչ հիմք են տալիս անկում սպասելու համար։ The Business Times-ի տվյալներով՝ արտասահմանյան գնորդներն են մեղմացնում Թաիլանդի ընդհանուր բնակարանային շուկայի անկումը, որն արդեն չորրորդ տարին է, ինչ երկրի մասշտաբով շարունակվում է, մինչ Փուկեթը երկրի ամենաինտերնացիոնալացված շուկան է և կառուցապատողների համար հիմնական աճի շարժիչը։ Յուրաքանչյուր հետաձգված տարի գնորդին կարող է արժենալ 8-12% կորսված գնաճ։ Խելամիտ ռազմավարությունն է գնել շինարարության փուլում, երբ կառուցապատողները հաճախ առաջարկում են 15-25% զեղչ վերջնական գնից։
Ինչպե՞ս պլանավորել այցելություն՝ Փուկեթում գույք զննելու համար
Հաշվարկեք 3-5 օր։ Ուղիղ չվերթներ հասանելի են մի քանի խոշոր հանգույցներից, Դուբայի միջոցով փոխադրումը տարածված ուղի է Մերձավոր Արևելքի և Եվրոպայի գնորդների համար։ Նպատակահարմար է կանգնել այն շրջանների մոտ, որոնք պատրաստվում եք զննել, օրինակ՝ Bang Tao, Laguna կամ Rawai։ Թաիլանդի անշարժ գույք-ի մասնագետները կարող են կազմակերպել ամբողջ ուղևորության մանրամասն ծրագիրը։
Եզրակացություն
Կորեայի չիպերի բումի պատմությունն ու դրա ազդեցությունը բնակարանային շուկայի վրա հստակ դաս է տալիս. մեկ աղբյուրից կախված պահանջարկը ինքնին փխրուն է։ Փուկեթի առավելությունն ուղիղ կապված է կապիտալի բազմաթիվ ուղիների հետ. գումարներ են հոսում աշխարհի տարբեր ծայրերից՝ չկապված որևէ մեկ ընկերության եռամսյակային հաշվետվության հետ։ Ներդրողի համար, ով փնտրում է և՛ եկամտաբերություն, և՛ կայունություն, ընտրությունն ակնհայտ է։
Աղբյուր՝ Bangkok Post
Պատրա՞ստ եք ներդրումներ կատարել Թաիլանդում։ Մեր փորձագետները կօգնեն ձեզ գտնել կատարյալ գույքը։