Կարճ պատասխան հայ գնորդին
Թաիլանդի Գանձապետարանի վարչությունը վերամշակում է կադաստրային գնահատման մեթոդաբանությունը, որպեսզի պաշտոնական հողային արժեքները արտացոլեն իրական շուկայական գործարքները։ Ներկայումս Պհուկետում, Պատայայում և կենտրոնական Բանգկոկում կադաստրային և շուկայական գների բացը հասնում է 40-300%-ի, ինչը շուտով կնվազի։ 2027 թվականի վերանայման ցիկլից հետո գնորդները կբախվեն ավելի բարձր փոխանցման վճարների և տարեկան հողային հարկի։
Հայ ներդրողի համար Թաիլանդը, և մասնավորապես Պհուկետը, վաղուց դարձել է ամենահետաքրքիր անշարժ գույքի շուկաներից մեկը։ Բայց ցանկացած ներդրում պահանջում է հստակ հաշվարկ, և 2026-2027 թվականների կադաստրային բարեփոխումն ուղղակիորեն ազդում է այդ հաշվարկի վրա։ Ահա թե ինչ կատարվում է, ինչու է դա կարևոր, և ինչ պետք է անել արդեն հիմա։
Ի՞նչ է կադաստրային վերագնահատումը և ինչու՞ է այն կատարվում հենց հիմա
Թաիլանդում հողի պաշտոնական արժեքը (կադաստրային արժեք) թարմացվում է չորս տարին մեկ։ Վերջին ցիկլը ավարտվեց 2023 թվականին, հաջորդ պլանավորված վերանայումը նախատեսված է 2027 թվականին։ Ներկայիս բարեփոխումն ուղղված է հենց 2027 թվականի ցիկլի մեթոդաբանությունը նախապատրաստելուն։
Գանձապետարանը ձգտում է վերացնել մի երևույթ, որը տարիներ շարունակ թուլացնում էր շուկայի թափանցիկությունը. հարևան հողակտորները նույնական բնութագրերով կարող էին կրել բոլորովին տարբեր պաշտոնական արժեքներ։ Ըստ Bangkok Post-ի, գանձապետարանը ստandardизирует (ստандարտացնում է) գնահատման մոտեցումները՝ հենց այս անհամապատասխանությունները վերացնելու համար։
Բոլոր 77 նահանգները ընդգրկված են բարեփոխմամբ, սակայն ամենամեծ ազդեցությունը կզգացվի Պհուկետում, Պատայայում, Կոհ Սամուիում և կենտրոնական Բանգկոկում։
Ո՞րքան է բացը հիմա. կոնկրետ թվեր
Հայ ներդրողները սովոր են կոնկրետ թվերի հետ աշխատել։ Ահա ներկա իրավիճակի պատկերը.
| Տարածաշրջան | Կադաստրային արժեք | Շուկայական արժեք | Բացի մոտավոր չափը |
|---|---|---|---|
| Բանգկոկ, Սուքհումվիտ | 600,000-800,000 THB/ква. ва | 1,200,000-2,000,000 THB/ква. ва | ~2 անգամ |
| Պհուկետ, Բանգ Թաո / Լագունա | շուկայականի ~40-50%-ը | - | 2-2.5 անգամ |
| Հանգստավայրային շրջաններ | - | - | 40-60% |
| Բանգկոկի բարձր զարգացման թաղամասեր | - | - | մինչև 300% |
Այս բացի շնորհիվ գնորդները մինչ այժմ զգալիորեն խնայել են փոխանցման վճարների վրա Պհուկետի Բանգ Թաո և Լագունա գոտում։ 2027 թվականից հետո այդ խնայողությունը կկրճատվի։
Ի՞նչ հարկեր են ուղղակիորեն փոխվելու
Հողի և շինությունների հարկ (Land and Building Tax) - ներդրվեց 2020 թվականին, հաշվարկվում է կադաստրային արժեքի հիման վրա.
- Բնակելի գույք՝ 0.01% տարեկան
- Դատարկ հող՝ մինչև 0.7% տարեկան
Չնայած տոկոսադրույքները ցածր են, կադաստրային արժեքների բարձրացումն ավտոմատ կերպով կբարձրացնի տարեկան հարկի բացարձակ մեծությունը։ Մասնագետների գնահատմամբ, պրեմիում գտնվելությամբ գույքի բերքատվությունը (yield) կնվազի 0.1-0.3 տոկոսային կետով. 5-7% տարեկան բրուտտո բերքատվության ֆոնին դա նկատելի է, բայց կրիտիկական չէ, եթե այն ի սկզբանե ներառված է ֆինանսական հաշվարկներում։
Փոխանցման վճար գնման ժամանակ - կազմում է 2% պայմանագրային կամ կադաստրային արժեքից, կախված թե որն ավելի բարձր է։ Երբ կադաստրային արժեքները կհասնեն շուկայական մակարդակին, հարկային բազան կաճի։
Ֆրիհոլդ կոնդոմինիումների դեպքում ընդհանուր գործարքային ծախսերը, ըստ շուկայական գնահատումների, կարող են բարձրանալ 5-15%-ով ներկա մակարդակի համեմատ։
Երկարաժամկետ վարձակալության (leasehold) գրանցում - 30-ամյա վարձակալությունն ունի 1.1% գրանցման վճար ամբողջ ժամկետի ընդհանուր վճարից։ Եթե Հողային վարչությունն ըստ նոր կադաստրային ցուցանիշների վերանայի նաև նվազագույն վարձավճարի ուղեցույցային արժեքները, ապա գրանցման ծախսերն ևս կաճեն։
Բարեփոխումը և Պհուկետի կոնկրետ իրավիճակը
Հայ ներդրողների մեծ մասն, ովքեր ձեռք են բերում գույք Թաիլանդում 'Թաիլանդի անշարժ գույք'-ի օգնությամբ, կենտրոնանում է հիմնականում Պհուկետի վրա։ Հիշողենք կարևոր ասպեկտ. բարեփոխումը ծածկում է միայն հողը։ Շինությունների և կառույցների գնահատումն ունի առանձին մեթոդաբանություն` ամortizatsiai (մաշեցման) վրա հիմնված, և ներկայիս բարեփոխման մաս չէ կազմում։
Կոնդոմինիումի գնման դեպքում ազդեցությունն անուղղակի է. շենքի ներքո գտնվող հողի կադաստրային արժեքը բարձրանում է, ինչը բաշխվում է բոլոր բնակարանների համամասնական բաժնի վրա։
Մյուս կողմից, ովքեր դիտարկում են Thai ընկերության միջոցով կամ leasehold սխեմայով Պհուկետում հող ձեռք բերելը, 2027-ից առաջ գործարքի ավարտումը թույլ կտա ամրագրել փոխանցման վճարները ներկա կադաստրային դրույքաչափերով։
Նոմինալ կառույցների դեմ արշավ. ինչո՞ւ է թափանցիկությունն այժմ կրկնակի կարևոր
Թաիլանդյան իշխանությունների կողմից 'նոմինալ' սեփականության կառույցների (nominee ownership) նկատմամբ ծավալվող վերահսկողությունը Պհուկետում, Կրաբիում, Կոհ Սամուիում, Բանգկոկում և Չիանգ Մայիում ձեռձք ձեռք է գնում կադաստրային բարեփոխման հետ։ Հարյուրավոր ձերբակալություններ, հազարավոր ընկերություններ ստուգումների ներքո. այս պայմաններում գույքի պաշտոնական կադաստրային արժեքը դառնում է կարևոր թիվ rule-of-law ստուգումների ժամանակ։
Օրինական ձևաչափով (freehold կոնդոմինիում, leasehold, superficies) գույք ունեցողների համար շուկայական արժեքներին համապատասխան կադաստրային համակարգը ամրապնդում է նրանց դիրքը, ոչ թե թուլացնում. ակտիվների իրական արժեքի շուրջ ոչ մի երկիմաստություն չի մնում։
Ե՞րբ կուժի մեջ մտնեն նոր արժեքները
Գանձապետարանը 2026 թվականի ընթացքում ավարտում է մեթոդաբանությունը, իսկ թարմացված կադաստրային արժեքները կիրառվելու են 2027 թվականի վերանայման ցիկլում։ Ֆիքսված ժամկետ դեռ հայտնի չէ, սակայն առանձին նահանգներում ժամանակավոր ճշգրտումներ հնարավոր են ավելի վաղ։
Հողամասի ներկայիս կադաստրային արժեքը կարելի է ստուգել Գանձապետարանի պաշտոնական կայքում կամ տեղական Հողային վարչությունում` ըստ հողի սեփականության վկայականի (chanote) համարի։
Սեփականատերերն ունեն 60 օր նոր արժեքների հրապարակումից հետո` բողոքարկելու Գանձապետարան, եթե ունեն անկախ թաիլանդական լիցենզավորված գնահատողի եզրակացությունը։
Աղբյուր: Bangkok Post