Ո՞ւր են իրականում գնում փողերը Թաիլանդում. չիպեր, տվյալների կենտրոններ և ինչու է դա կարևոր ձեզ համար

Կարճ պատասխան

Եթե դուք հետևում եք Թաիլանդի անշարժ գույքի շուկային և փորձում եք հասկանալ, թե ուր է իրականում շարժվում կապիտալը, պատասխանն այս է. ոչ բնակելի հատվածում։ 2026 թվականին Թաիլանդի կոմերցիոն անշարժ գույքի հիմնական աճի շարժիչը դարձել են կիսահաղորդիչների և տվյալների կենտրոնների ուղղությամբ արտասահմանյան ուղղակի ինվեստիցիաները (FDI)։ Բնակելի հատվածում, ընդհակառակը, տնային տնտեսությունների պարտքը հասել է ՀՆԱ-ի 91%-ի (Թաիլանդի Կենտրոնական բանկի տվյալներով, 2025թ. վերջ), ինչը ճնշում է գործադրում Bangkok-ի և Phuket-ի բնակելի գույքի պահանջարկի վրա։

Դա արժե իմանալ ոչ միայն մասնագետներին. եթե դուք դիտարկում եք Թաիլանդում ինվեստիցիա անելու տարբեր տարբերակներ, պարզապես կոնդոմինիում գնելուց դուրս, ինդուստրիալ հատվածն այսօր առաջարկում է բոլորովին այլ տրամաբանություն ու պոտենցիալ։

Ինչու է Phuket-ի կոնդոմինիումների գնորդը պետք է իմանա սա

Frasers Property Thailand-ի գործադիր տնօրենը հրապարակավ հայտարարել է, որ չիպերի և տվյալների կենտրոնների ուղղությամբ FDI-ի ներհոսքը փոխհատուցում է բնակելի հատվածի դանդաղումը։ Սա ուղիղ ցուցում է այն ինվեստորների համար, ովքեր փորձում են վերանայել իրենց պորտֆելի ռազմավարությունը և ավելի լուրջ ուշադրություն դարձնել ինդուստրիալ ակտիվների վրա։

Արժե հասկանալ. Phuket-ում կոնդոմինիում գնելը դեռ իմաստ ունի, հատկապես եթե նպատակը սեփական օգտագործումն է կամ վարձակալությունից կայուն, կանխատեսելի եկամուտ ստանալը։ Բայց 2026 թվականին արագ կապիտալի աճ ակնկալելը իրատեսական չէ։ Բանկերի վարկավորումը խստացվել է, իսկ թայլանդական գնորդների պահանջարկը, որը սահմանում է շուկայի հիմքային գնային մակարդակը, թուլացել է։ Bangkok-ում նոր բնակելի նախագծերի մեկնարկը մոտավորապես 30%-ով նվազել է 2023թ. գագաթնակետի համեմատ։

Ուր է իրականում գնում կապիտալը. հիմնական փաստեր

• Google, Microsoft և Amazon բոլորը հայտարարել են Թաիլանդում տվյալների կենտրոնների կառուցման մասին։ Google-ը ինվեստում է Chonburi նահանգում գտնվող համալիրում, խոշոր տեխնոլոգիական ընկերությունների հայտարարած ընդհանուր ինվեստիցիաները գերազանցում են 5 միլիարդ ԱՄՆ դոլարը

• Թաիլանդի Ինվեստիցիաների խորհուրդը (BOI) առաջարկում է մինչև 13 տարի հարկային արձակուրդ EEC-ում գտնվող կիսահաղորդիչների և տվյալների կենտրոնների նախագծերի համար

• 2023-2026թթ. կեսերի միջև Թաիլանդը BOI-ի միջոցով ձեռք է բերել ավելի քան 26.8 միլիարդ ԱՄՆ դոլարի չիպերի և առաջադեմ էլեկտրոնիկայի ինվեստիցիոն հայտեր, ընդհանուր 880 նախագծի ընթացքում։ Տպագրված միկրոսխեմաների վահանակները (PCB) կազմում են ամենամեծ մասնաբաժինը՝ 224 նախագիծ՝ մոտավորապես 9.85 միլիարդ դոլար արժողությամբ, քանի որ աշխարհի առաջատար PCB արտադրողների ավելի քան կեսը ընդլայնում է իր ներկայությունը երկրում

• CBRE Thailand-ի տվյալներով, EEC-ում ինդուստրիալ վարձակալության դրույքաչափերը 2025թ. աճել են 8-12%-ով

• Laem Chabang նավահանգստի մոտակայքում ինդուստրիալ պարկերի զբաղվածությունը կազմում է մոտավորապես 85-90%, ինչը ցույց է տալիս մատակարարման կայուն պակասը

• Frasers Property Thailand-ը հայտնում է, որ իր ինդուստրիալ ուղղությունը արդեն գերազանցել է բնակելի ուղղությանը որպես ընկերության հիմնական եկամտի աղբյուր

• Թաիլանդը ASEAN-ի FDI-ի ամենագրավիչ երեք երկրների շարքում է, ուղիղ մրցելով Վիետնամի և Ինդոնեզիայի հետ կիսահաղորդիչների արտադրության ինվեստիցիաների համար

• Թայլանդական բատը կայունացել է 34-35 THB/USD միջակայքում, ինչը ինդուստրիալ ակտիվների եկամուտները արժութային առումով ավելի կանխատեսելի է դարձնում

Ինչ է EEC-ը և ինչու է այն դարձել ուշադրության կենտրոն

Eastern Economic Corridor-ը (Արևելյան Տնտեսական Միջանցք) հատուկ տնտեսական գոտի է, որը ընդգրկում է Bangkok-ից արևելք գտնվող երեք նահանգ. Chonburi, Rayong և Chachoengsao։ Հենվում է կառավարությունը BOI-ի միջոցով առաջարկում է առավելագույն հարկային արտոնություններ, ներառյալ մինչև 13 տարով կորպորատիվ հարկից ազատումը։ Հենվում է EEC-ում կառուցվում է տվյալների կենտրոնների և կիսահաղորդիչների գործարանների մեծ մասը։

Եթե պլանավորում եք ուղևորություն Թաիլանդ՝ EEC-ի օբյեկտները տեսնելու համար, Chonburi և Rayong նահանգները Suvarnabhumi օդանավակայանից գտնվում են մոտավորապես մեկուկես ժամ հեռավորության վրա, ինչը հնարավորություն է տալիս երկու-երեք օրվա ընթացքում շրջագայել հիմնական ինդուստրիալ օբյեկտներով։

Արժե նշել նաև մեկ կարևոր մանրամասն. խոշոր տեխնոլոգիական ինվեստորները (hyperscale developers) այսօր ավելի շատ սահմանափակված են էլեկտրաէներգիայի և ինժենակառուցվածքային հզորության պատճառով, քան հողի գնով։ Տվյալների կենտրոնների մշակողներին հաճախ անհրաժեշտ է մինչև 500 ՄՎտ կայուն էլեկտրաէներգիա, և շատերը փնտրում են 50-100 rai հողատարածքներ էլեկտրաէներգիայի, ջրի և օպտիկամանրաթելային կապի կայուն աղբյուրների մոտ, ինչը ուղղակիորեն ազդում է EEC-ի հետագա նախագծերի տեղաբաշխման վրա։

Ինչպես ինվեստել առանց գործարան գնելու

Ինդուստրիալ հատվածը գործում է բոլորովին այլ տրամաբանությամբ։ Այստեղ պահանջարկը գալիս է միլիարդավոր դոլարային բյուջեներ ունեցող միջազգային կորպորացիաներից, որոնք կապում են երկարաժամկետ վարձակալական պայմանագրեր, ապահովելով ակտիվների սեփականատերերին կայուն և կանխատեսելի դրամական հոսք։

REITs-ները, ինչպիսին է Frasers Property Industrial REIT-ը (FTREIT), որը գրանցված է Stock Exchange of Thailand (SET)-ում, հնարավորություն են տալիս ինվեստորներին մասնակցել այս հատվածին, առանց ամբողջ գործարան գնելու անհրաժեշտության։

Գործնական առավելություն. Թաիլանդում ինդուստրիալ գույքի ինվեստիցիաների կառուցվածքը ձևավորելը հաճախ ավելի պարզ է օտարերկրացիների համար, քան բնակելի միավորի գնումը։ REITs-երը չունեն օտարերկրյա սեփականության սահմանափակումներ, չեն պահանջում Foreign Exchange Transaction (FET) սերտի֫ֆիկատով միջոցների փոխանցում թայլանդական բանկ, և չեն ենթակա 49%-անոց օտարերկրյա քվոտային, որը կիրառվում է կոնդոմինիումների նկատմամբ։

Ուղղակի հողի սեփականությունը օտարերկրացիների կողմից Թաիլանդում արգելված է։ Աշխատող այլընտրանքներից են երկարաժամկետ վարձակալական կառուցվածքները (սովորաբար 30+30+30 տարի), SET-ում գրանցված REIT-երի միջոցով ինվեստիցիաները, կամ BOI-ի հավանության արժանացած ընկերության միջոցով սեփականության կառուցվածքավորումը, թույլատրված օտարերկրյա մասնակցությամբ։

Հաճախ տրվող հարցեր

Ինչքան եկամուտ են առաջարկում թայլանդական ինդուստրիալ REIT-երը?

SET-ի տվյալներով, Թաիլանդի ամենամեծ ինդուստրիալ REIT-երի դիվիդենտային եկամտաբերությունը կազմում է տարեկան 6-8% բատով։ Համակցված բատի կայունության հետ, սա տարածաշրջանային ցուցանիշների ֆոնին մրցունակ թիվ է։

Սպասել բնակելի շուկայի վերականգնմանը, թե՞ հիմա անցնել ինդուստրիալ գույքին?

Բնակելի շուկան հավանաբար կվերականգնվի, երբ Թաիլանդի Կենտրոնական բանկը սկսի իջեցնել տոկոսադրույքները և թուլացնի մակրոպրուդենցիալ սահմանափակումները, ինչպիսին է loan-to-value առաստաղը։ Վերլուծաբանները ենթադրում են, որ դա կարող է տեղի ունենալ 2026թ. երկրորդ կիսամյակում կամ 2027թ.-ին։ Ինդուստրիալ հատվածն, ընդհակառակը, աճում է հենց հիմա և կախված չէ ներքին սպառողական վարկավորումից։

Ինչ ռիսկեր կան տվյալների կենտրոններում և կիսահաղորդիչներում ինվեստելիս?

Հիմնական ռիսկը գեոպոլիտիկական է։ ԱՄՆ-Չինաստանի առևտրային լարվածության սրումը կարող է ուղղորդել ինվեստիցիոն հոսքերի մի մասը այլուր։ Երկրորդ ռիսկը գերպահանջարկն է. եթե ASEAN-ի բոլոր երկրները միաժամանակ առաջարկեն նման արտոնություններ, վարձակալների համար մրցակցությունը կարող է սրվել, և վարձակալական աճը կարող է կանգ առնել։

Ազդում է Թաիլանդի բարձր տնային տնտեսության պարտքն ինդուստրիալ ինվեստորների վրա?

Ուղղակիորեն՝ ոչ։ Ինդուստրիալ վարձակալները միջազգային կորպորացիաներ են, ոչ թե հիփոթեքային պարտք ունեցող սպառողներ։ Անուղղակիորեն, ավելի դանդաղ տնտեսությունը կարող է ստիպել կառավարությանը ընդլայնել ինդուստրիալ հատվածի արտոնությունները, ինչը կլինի բարենպաստ ինդուստրիալ ակտիվների սեփականատերերի համար։

Աղբյուր. Bangkok Post

Պատրաստ եք ինվեստել Թաիլանդում? Թաիլանդի անշարժ գույք-ի մասնագետները կօգնեն ձեզ գտնել ձեզ հարմար տարբերակը՝ լինի դա Phuket-ում կոնդոմինիում, թե ինդուստրիալ ակտիվի հետ կապված ինվեստիցիոն հնարավորություն։