Ի՞նչ է կատարվում թայլանդական դեվելոպերական շուկայում հենց հիմա
Երբ Թայլանդի ամենախոշոր դեվելոպերներից երեքը՝ Sansiri-ն, Raimon Land-ը և SENA-ն, միաժամանակ հայտարարում են, որ անցնում են աճից դեպի կանխիկի կուտակման ռեժիմ, դա պատահականություն չէ։ Այս ընկերությունների համատեղ պորտֆելը գնահատվում է տասնյակ միլիարդավոր բահտով, և նրանց քայլը ցույց է տալիս, որ խնդիրը համակարգային է, ոչ թե առանձին ընկերության։ Հայաստանից Թայլանդում գույք գնելու մասին մտածող ներդրողի համար սա ուղիղ ազդանշան է վերանայել off-plan գնումների ռազմավարությունը։
2026 թվականի երկրորդ կիսամյակը դառնում է լճացման շրջան Թայլանդի նոր կառուցապատման շուկայում։ Վարկավորման պայմանները խստացել են, տնտեսական աճի կանխատեսումները՝ նվազեցվել, և ամենախոշոր խաղացողներն արդեն բացահայտ ասում են, որ սա ընդլայնման ժամանակը չէ։
Ինչու՞ են դեվելոպերները նախընտրում կանխիկը՝ նոր նախագծերի փոխարեն
Բանկերը խստացրել են վարկավորման պայմանները, և թայլանդացի գնորդների հիպոթեքային դիմումների մերժման տոկոսը մնում է պատմականորեն բարձր՝ ըստ Թայլանդի կենտրոնական բանկի (Bank of Thailand) տվյալների, ամբողջ 2026-ի առաջին կիսամյակի ընթացքում։ Ներքին պահանջարկը թուլացել է, իսկ 2026-ի երկրորդ կիսամյակի ՀՆԱ-ի կանխատեսումները վերանայվել են դեպի ցածր։ Այս պայմաններում նոր նախագծի մեկնարկը նշանակում է սառեցնել կապիտալը՝ առանց հստակ վերադարձման ժամկետի։
Այս իրավիճակում խորհրդանշական է հենց Sansiri-ի դերը՝ Թայլանդի ամենամեծ, ֆոնդային բորսայում առևտրվող դեվելոպերը, որի շուկայական կապիտալիզացիան գերազանցում է 40 միլիարդ բահտը (ըստ Թայլանդի ֆոնդային բորսայի՝ SET-ի տվյալների)։ Երբ նույնիսկ նման մասշտաբի ընկերությունը դանդաղեցնում է թափը, դա արդեն ոչ թե առանձին ընկերության, այլ ամբողջ ոլորտի ազդանշան է։
Որքանո՞վ է սա լուրջ. հիմնական թվերն ու փաստերը
- Sansiri, Raimon Land և SENA-ն հրապարակավ հայտարարել են աճից դեպի կանխիկի հոսքի կառավարման անցման մասին՝ 2026-ի երկրորդ կիսամյակի համար
- Հիմնական պատճառը թույլ վարկային միջավայրն է և Թայլանդի տնտեսական աճի իջեցված կանխատեսումները
- Դեվելոպերները կրճատում են նոր նախագծերի մեկնարկը՝ կենտրոնանալով առկա բնակարանային ֆոնդի վաճառքի վրա
- Շուկայի վերլուծաբանները գնահատում են նոր նախագծերի մեկնարկի հնարավոր 15-25% անկումը՝ նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածի համեմբ
- Raimon Land-ը մասնագիտացած է Բանգկոկի և առողջարանային գոտիների պրեմիում կոնդոմինիումների վրա, ուստի նրա անցումը կանխիկի կառավարմանը ուղիղ ազդում է հենց այն luxury հատվածի վրա, որին առավել հակված են արտասահմանցի ներդրողները
- SENA Development-ը գործում է միջին գնային հատվածում, ինչը ցույց է տալիս, որ ճնշումը զգացվում է բոլոր գնային մակարդակներում, ոչ միայն վերևում
- Կոնդոմինիումների համար օտարերկրյա սեփականության քվոտան (առավելագույնը 49% վաճառվող մակերեսից մեկ շենքի համար) նշանակում է, որ դեվելոպերները չեն կարող ընկղմվող ներքին պահանջարկը փոխհատուցել միայն արտասահմանցի գնորդներով
- Զուգահեռ կարգավորիչ փոփոխություն ևս սաստկացնում է դանդաղումը. իշխանությունները ընդլայնել են հողի 'nominee' սեփականության (անվանական կառուցվածքների) դեմ պայքարը Փուկեթում, Կոհ Սամուիում, Կրաբիում, Փանգնգայում, Բանգկոկում և Չիանգ Մայում, ինչը, ըստ Bangkok Post-ի հրապարակումների, ստիպել է շատ արտասահմանցի գնորդների հետաձգել վիլլաների գնումը, մինչև վերանայեն սեփականության կառուցվածքն ու հարկային պատմությունը
- Փուկեթի և Կոհ Սամուիի առողջարանային շուկաները ցուցաբերում են ավելի մեծ դիմադրողականություն՝ զբոսաշրջային հոսքերի շնորհիվ, թեև այնտեղ ևս նոր նախագծերի մեկնարկի տեմպերը դանդաղել են
Ինչպե՞ս է դա ազդում Հայաստանից գույք գնողի վրա
Ազդեցությունը ուղղակի է։ Երբ դեվելոպերն անցնում է կանխիկի պահպանման ռեժիմի, վաղ փուլում գտնվող նախագծերը կարող են սառեցվել կամ ուշանալ, իսկ հանձնման ամսաթվերը՝ շեղվել։ Եթե դուք արդեն կանխավճար եք արել off-plan բնակարանի համար, դա նշանակում է, որ ձեր միջոցները 'սառեցված' են՝ առանց որևէ եկամուտ ապահովելու։
Հատկապես կարևոր է հաշվի առնել, որ Թայլանդում գործող օրենսդրությունը գնորդի միջոցները շինարարության ընթացքում պաշտպանող պարտադիր ապահովագրություն չի նախատեսում։ Կանխավճարի վերադարձելիությունը ամբողջությամբ կախված է կոնկրետ պայմանագրի պայմաններից։ Փաստաբանի ներգրավումը պետք է կատարվի պայմանագիրը ստորագրելուց առաջ, ոչ թե խնդիրներ առաջանալուց հետո։
Ա՞րդյոք դեռ արժե գնել off-plan բնակարան հենց հիմա
Արժե, բայց մեծ զգուշությամբ։ Խոշոր դեվելոպերների այն նախագծերը, որտեղ բնակարանների 70%-ից ավելին արդեն վաճառված է և ֆինանսավորումը հաստատված է, համեմատաբար ապահով են մնում։ Վաղ փուլում գտնվող, ցածր վաճառքի տոկոսադրույքով նախագծերը կրում են ավելի բարձր ռիսկ։
Այս համատեքստում ավարտված բնակարանի գնումն ակնհայտորեն ավելի ապահով տարբերակ է, քան off-plan-ը։ Ավարտված կոնդոմինիումը կարելի է ֆիզիկապես ստուգել շինարարական որակի տեսանկյունից և անմիջապես հանձնել վարձակալության։ Այնտեղ չկա ո՛չ շինարարական ռիսկ, ո՛չ էլ կախվածություն դեվելոպերի ընթացիկ իրացվելիությունից։
Ո՞ր տարածքներն են ամենաքիչ ենթակա այս դանդաղմանը
Դիմադրողականություն են ցուցաբերում այն առողջարանային գոտիները, որտեղ միջազգային պահանջարկը կայուն է մնում, մասնավորապես Փուկեթի արևմտյան ափը (Bang Tao, Laguna, Kamala), ինչպես նաև կենտրոնական Բանգկոկը (Sukhumvit, Silom, Sathorn), որտեղ հողատարածքի սահմանափակ առաջարկը շարունակում է աջակցել գներին։
Ինչպե՞ս օգտվել իրավիճակից. զեղչեր և բանակցային լծակներ
Հիմա այն հազվագյուտ պահերից մեկն է, երբ գնորդն ունի իրական բանակցային ուժ։ Դեվելոպերները, ձգտելով արագ վաճառքների, առաջարկում են անվճար կահույքի փաթեթներ, 5-10% զեղչեր ցուցակային գնից, ցածր կանխավճարով ամսվճարային պլաններ, կամ Transfer Fee-ի (փոխանցման տուրքի) փոխհատուցում։
Ինչպե՞ս ստուգել դեվելոպերի ֆինանսական վիճակը
Ֆոնդային բորսայում գրանցված դեվելոպերները պարտավոր են հրապարակել իրենց ֆինանսական հաշվետվությունները Թայլանդի ֆոնդային բորսայի (SET) միջոցով։ Ուշադրություն դարձրեք Debt-to-Equity հարաբերակցությանը, չվաճառված ֆոնդի ծավալին և կանխիկի հոսքի միտումներին վերջին երկու եռամսյակների ընթացքում։ Հենց այս թափանցիկությունն է, որ մեզ մոտ՝ Թաիլանդի անշարժ գույք թիմում, առաջարկում ենք ստուգել յուրաքանչյուր հաճախորդի հետ՝ նախքան ցանկացած պայմանագրի ստորագրումը։
Ե՞րբ կարելի է սպասել շուկայի վերականգնման
Վերլուծաբանների մեծ մասը էական վերականգնում չի սպասում մինչև 2027 թվականի երկրորդ եռամսյակը։ Շատ բան կախված է Թայլանդի կենտրոնական բանկի տոկոսադրույքի քաղաքականությունից և զբոսաշրջիկների հոսքի դինամիկայից։
Եզրակացություն. սա փլուզում չէ, այլ ուղղում
Թայլանդի ընթացիկ շուկայական վիճակը փլուզում չէ, այլ ուղղում։ Սառը գլխով մտածող ներդրողի համար սա հնարավորությունների պատուհան է. դեվելոպերները պատրաստ են բանակցել, ընտրության հնարավորությունը՝ ավելի լայն, իսկ գնորդների մրցակցությունը՝ ավելի ցածր։ Հիմնական կանոնն է՝ նախապատվություն տալ ավարտված կամ ավարտին մոտ նախագծերին՝ հաստատված դեվելոպերներից, թափանցիկ ֆինանսական հաշվետվողականությամբ, հատկապես հիմա, երբ nominee-սեփականության շուրջ խստացող վերահսկողությունը վերաձևավորում է գնորդների որոշումները Փուկեթում և այլ առանցքային շուկաներում։
Աղբյուր՝ Bangkok Post
Պատրա՞ստ եք ներդրում կատարել Թայլանդում։ Մեր փորձագետները կօգնեն ձեզ գտնել կատարյալ գույքը։