Փուկեթի հողային ռեգիստրում այժմ գնորդին տալիս են հարցեր, որոնք մի քանի տարի առաջ պարզապես ոչ ոքի մտքով չէին անցնում. որտեղից են թաիլանդացի բաժնետերերը գումար ունեցել բաժնեմասերի համար վճարելու, ունեն արդյոք եկամուտների հայտարարագրեր, ինչու են երեքն ապրում տարբեր նահանգներում։ Երբեմնի 'ինքնաշխատ' ընթացակարգը այժմ խաչաձև ստուգվում է Business Development-ի դեպարտամենտի (DBD) տվյալների բազայի հետ։
Եթե դուք հայկական համայնքից եք և հետևում եք Phuket-ի կամ Bang Tao-ի անշարժ գույքի շուկային, հավանաբար արդեն լսել եք 'թաիլանդական ընկերության' սխեմայի մասին՝ որպես հողի հետ վիլլա 'գնելու' ստանդարտ միջոց։ Կարճ պատասխանը հետևյալն է. 2026-ին օտարերկրյա սեփականության իրավունքների որևէ լիբերալացում Թաիլանդում տեղի չի ունեցել։ Փոփոխվեցին ոչ թե օրենքները, այլ դրանց կիրառման խստությունը։
Ի՞նչ իրավունք իրականում ունի օտարերկրացին Թաիլանդում գույք գնելու համար
Միակ ուղիղ և օրինական ուղին անհատ արտասահմանյան գնորդի համար մնում է կոնդոմինիումի բնակարանի ֆրիհոլդ (freehold, լիարժեք սեփականություն) ձեռքբերումը՝ շենքի ընդհանուր մակերեսի 49%-անոց արտասահմանյան քվոտայի սահմաններում։ Ամեն ինչ մնացածը կամ պահանջում է հատուկ թույլտվություն, կամ պետք է անվանել իր անունով. դա վարձակալություն է, ոչ թե սեփականություն։
Թաիլանդական Հողային օրենսգիրքը (Land Code) սկզբունքորեն թույլ չի տալիս օտարերկրացիներին սեփական անունով հող ունենալ։ Բացառությունները խիստ նեղ են՝ որոշակի ժառանգության դեպքեր և Section 96 bis հոդվածը, որը թույլ է տալիս մինչև 1 ռայ (rai) մակերեսով հողամաս բնակության համար, եթե ներդրումը սկսվում է 40 միլիոն բատից և առկա է Ներքին գործերի նախարարության հաստատումը։ Գործնականում այս տեսակի հաստատումներ երբեք զանգվածաբար չեն տրվել՝ դրանք եզակի դեպքեր են։
Ինչու է 'թաիլանդական ընկերության' սխեման դադարել աշխատել
Տասնամյակներ շարունակ ստանդարտ մեթոդ էր՝ ստեղծել թաիլանդական ընկերություն, որտեղ 51%-ը պատկանում է տեղական բաժնետերերի, մինչդեռ իրական վերահսկողությունն ու գումարը գալիս են արտասահմանյան գնորդից։ Թղթի վրա ամեն ինչ կարգին էր. ընկերությունը թաիլանդական է, հետևաբար կարող է հող ունենալ։ Իրականում թաիլանդացի բաժնետերերը երբեք մեկ բատ չեն ներդրել, ընկերության կառավարման մեջ մասնակցություն չեն ունեցել և պարզապես ստորագրել են բաժնեմասերի փուստ փոխանցման (blank transfer) ձևաթղթեր։
Այս ձևի և բովանդակության միջև եղած ճեղքվածքն է, որ կարգավորիչ մարմիններն արագորեն սովորել են ճանաչել։ Երբ Հողային դեպարտամենտը տեսնում է 2 միլիոն բատ գրանցված կապիտալով ընկերություն, որը գնել է 25 միլիոն բատ արժողությամբ հողամաս, իսկ DBD-ի տվյալները ցույց են տալիս, որ թաիլանդացի բաժնետերերը երբեք եկամուտների հայտարարագիր չեն ներկայացրել և հանդես են գալիս մեկուսի քսան այլ ընկերությունների ցուցակներում, ավելորդ հարցեր չեն մնում։
2025 թվականից Հողային դեպարտամենտն ու DBD-ն սկսել են փոխանակել տվյալները հողատեր ընկերությունների թաիլանդացի բաժնետերերի կապիտալի իրական ծագումը ստուգելու համար։ 2026 թվականի ապրիլից DBD-ի թիվ 1/2026 որոշման (DBD Order No. 1/2026) հիմքով սկսվել է ավելի քան 46,000 ընկերության զանգվածային վերստուգում, որոնցում առկա է արտասահմանյան մասնակցություն։ Ֆիկտիվ (nominee) կառույցներ հայտնաբերվելու դեպքում նախատեսված են ավելի խիստ պատժամիջոցներ, ընդհուպ մինչև ընկերության հարկադիր լուծարում։
Ֆիկտիվ սեփականությունը (nominee ownership) քրեական հանցագործություն է Foreign Business Act-ի համաձայն՝ տուգանքը կազմում է 100,000-ից մինչև 1 միլիոն բատ, ինչպես նաև մինչև երեք տարվա ազատազրկում, և պատասխանատվությունը վերաբերում է նաև թաիլանդացի ֆիկտիվ բաժնետիրոջը։
49%-անոց քվոտան. ինչպես հաշվարկվում է և ինչու պետք է ստուգել առանձին
Կոնդոմինիումում արտասահմանյան քվոտան 49% է կազմում՝ ոչ թե բնակարանների քանակից, այլ շենքի բոլոր բնակարանների ընդհանուր մակերեսից։ Այս մանրամասնությունը կարևոր է. հայտնի նախագծերում, օրինակ Rawai կամ Bang Tao շրջանում, քվոտան կարող է լցված լինել անհամաչափ և կոնկրետ բնակարանի համար ընդհանրապես տեղ չմնա, անկախ վաճառողի հավաստիացումներից։
Քվոտայի հաստատումը կատարվում է կոնդոմինիումի իրավաբանական անձի (juristic person, շենքի կառավարման ընկերության) կողմից տրվող վավերացված վկայագրով, նախքան գործարքի գրանցումը հողային ռեգիստրում։ Առաջարկում ենք հենվել ոչ թե սեփականատերերի կամ գործակալի խոսքին, այլ պահանջել այս թղթաքաշը գրավոր տեսքով, մինչև որևէ գումար փոխանցելը։
Ինչ է իրականում '30+30+30' վարձակալային սխեման
Լիզհոլդ (leasehold) վիլլաների վաճառողները հաճախ առաջարկում են '30+30+30' կառույցը որպես ինիսուն տարվա փաստացի սեփականություն։ Իրականում հողային ռեգիստրում գրանցվում է միայն առաջին երեսնամյա ժամկետը։ Երկարացման խոստումը հանդիսանում է ընթացիկ հողատիրոջ անհատական պարտավորությունը կոնկրետ վարձակալի հանդեպ, և թաիլանդական դատական պրակտիկան կրկնակի անգամ ցույց է տվել, որ նման երկարացումն անձնական պայմանագրային իրավունք է, որը ինքնաբերաբար չի փոխանցվում հողի նոր սեփականատիրոջը։
Քանի դեռ մշակողը (developer) գործում է և հոգում իր հեղինակության մասին, ամեն ինչ սովորաբար աշխատում է առանց խնդիրների։ Բայց իրական քննությունը գալիս է երեսունմեկերորդ տարում, և շուկան դեռ չունի վիճակագրություն այս 'քննության' արդյունքի մասին, քանի որ հանգստավանային շրջանների նման տարիքի լիզհոլդներ դեռ հազվադեպ են։
Ինչպես ճիշտ փոխանցել գումարը ֆրիհոլդ գնումների համար
Կոնդոմինիումի ֆրիհոլդ գրանցելու համար գումարը պետք է փոխանցվի արտասահմանից՝ արտարժույթով։ 50,000 ԱՄՆ դոլարից բարձր գումարների համար բանկը տրամադրում է Foreign Exchange Transaction (FET) ձևաթուղթ, առանց որի հողային գրասենյակը գործարքը գործընթացի չի ընդունում։
Այս մասը թերևս ամենաքիչ դրամատիկ, բայց ամենակարևոր տեխնիկական պայմանն է. գումարի ծագումն ու փոխանցման նպատակի ձևակերպումը պետք է հստակորեն համապատասխանեն կոնդոմինիումի գնման նպատակին, հակառակ դեպքում գործարքը կարող է հետաձգվել հենվելով զուտ բանկային ֆորմալ պատճառներով։
Արժե՞ 2026-ին վիլլա գնել թաիլանդական ընկերության միջոցով
Մեր դիրքորոշումն է հետևյալը՝ 30-40 միլիոն բատից պակաս բյուջեով գնորդը 2026-ին ընդհանրապես չպետք է դիտարկի թաիլանդական ընկերության կառույցը որպես բնակելի գնման միջոց։ Ռիսկը ոչ թե այն է, որ ստուգողները վաղն ինքնաբերաբար կհայտնվեն դռան մոտ. ռիսկն այն է, որ վերավաճառքի ժամանակ իրավաբանի հետ աշխատող գնորդը պարզապես կհրաժարվի մտնել նման գործարքի մեջ, և ակտիվը կկորցնի իր իրացվելիությունը շատ ավելի վաղ, քան իր օրինականությունը։
Այս ընդհանուր առաջարկից կա մեկ հիմնավոր բացառություն. եթե դուք վարում եք իրապես գործող թաիլանդական բիզնես՝ իրական շրջանառությամբ, աշխատակազմով և գործընկերներով, ովքեր ներդնում են սեփական գումարը, ապա այդ ընկերության միջոցով հողի սեփականությունը շրջանցում չէ, այլ ընդունված կորպորատիվ պրակտիկա։
Դրական կողմ, որը հազվադեպ է հայտնվում լուրերում. խստացումն ուղղված է հատկապես գորշ շուկայի սխեմաներին, ոչ թե թափանցիկ գործարքներին։ Արտասահմանից փոխանցված գումարով և պատրաստի FET ձևաթղթով ձեռք բերված կոնդոմինիումային ֆրիհոլդն ավելի բարդ չի դարձել գրանցելու առումով վերջին երկու տարիների ընթացքում։ Ընդհակառակը, ինչքան ուժեղանում է ֆիկտիվ կառույցների նկատմամբ հսկողությունը, այնքան ավելի կանխատեսելի է դառնում արտասահմանյան քվոտայի բնակարանների երկրորդային շուկան. պարզապես նվազում են այն օրինական այլընտրանքները, որոնց միջոցով օտարերկրացին կարող է նման ակտիվ ունենալ։
Ինչ ստուգել մինչև կանխավճարի փոխանցումը
Ամենակարևոր գործնական քայլը կատարվում է ընդամենը մեկ թղթի հարցում. պահանջեք ընթացիկ վկայագիր կոնդոմինիումի իրավաբանական անձից, որտեղ նշված է մակերեսով հաշվարկված մնացորդային արտասահմանյան քվոտան, և հստակորեն ստուգեք, արդյոք ընտրված կոնկրետ բնակարանն ընկնում է այդ քվոտայի սահմաններում։
Այլ կարևոր ստուգման կետեր, մինչ գործարքի ընթացքին անցնելը.
- Չանոտ (chanote) սեփականության վավերագիրի առկայությունը և բեռնավորումների բացակայությունը
- Կոնդոմինիումի ընդհանուր հիմնադրամի (common fund) վճարման պատմությունը
- Նոր կառուցվող նախագծերի դեպքում՝ շինարարական թույլտվության և, հարկ եղած դեպքում, բնապահպանական գնահատման (EIA) հաստատման առկայությունը
Արժե ստուգել վերոնշյալ կետերն անձամբ, դա նպատակահարմար է համատեղել դիտման ուղևորության հետ, և արժե պլանավորել այս ուղևորությունը որոշակի ճկունությամբ ամսաթվերի հարցում, քանի որ հողային գրասենյակը գործում է միայն աշխատանքային օրերին, և մեկ օրը հազվադեպ է բավարար լինում գործարքն ամբողջությամբ ավարտին հասցնելու համար։
Հաճախ տրվող հարցեր
Կարո՞ղ է օտարերկրացին 2026-ին Թաիլանդում հող գնել
Ընդհանուր առմամբ՝ ոչ։ Land Code-ը օտարերկրյա անհատներին հողի սեփականության իրավունք չի տալիս։ Բացառությունները նեղ են՝ որոշակի ժառանգության դեպքեր և Section 96 bis հոդվածը, որը թույլ է տալիս մինչև 1 ռայ մակերեսով հողամաս բնակության համար, եթե ներդրումը կազմում է առնվազն 40 միլիոն բատ հաստատված ակտիվներում և առկա է Ներքին գործերի նախարարության հաստատում։
Ինչ է 49%-անոց արտասահմանյան քվոտան և ինչպես այն ստուգել
Այն սահմանն է, որի ներքո օտարերկրացիները միասին կարող են սեփականատեր լինել կոնդոմինիումի բոլոր բնակարանների ընդհանուր մակերեսի ոչ ավելի, քան 49%-ի։ Հաշվարկվում է քառակուսի մետրերով, ոչ թե բնակարանների քանակով, և հաստատվում է իրավաբանական անձի (շենքի կառավարման ընկերության) վկայագրով, որը հողային գրասենյակը պահանջում է գրանցման ժամանակ։
Ռիսկային է ապահով է թաիլանդական ընկերության միջոցով վիլլա գնելը
Եթե թաիլանդացի բաժնետերերը երբեք սեփական միջոցներ ներդրած չեն և ընկերության կառավարման մեջ մասնակցություն չեն ունեցել, կառույցը համարվում է ֆիկտիվ (nominee)։ Դա անօրինական է. Foreign Business Act-ի համաձայն պատժամիջոցները հասնում են մինչև 1 միլիոն բատի տուգանքի և երեք տարվա ազատազրկման, պատասխանատվությունը տարածվում է նաև թաիլանդացի մասնակիցների վրա։
Ճիշտ է, որ կարելի է 90 տարով վարձակալություն գրանցել
Ոչ։ Հողային ռեգիստրում գրանցվում է միայն 30 տարվա ժամկետ։ Հետագա երկարացումները գոյություն ունեն միայն որպես պայմանագրային խոստում, ոչ որպես ռեգիստրում գրառում, և դրանց ուժի մեջ մնացումը հողի նոր սեփականատիրոջ նկատմամբ երաշխավորված չէ։
Պարտադիր է արտասահմանից փոխանցել գումարը
Այո, կոնդոմինիումի ֆրիհոլդ գնման դեպքում։ Գումարը պետք է Թաիլանդ մուտք գործի արտարժույթով, և 50,000 ԱՄՆ դոլարից բարձր գումարների համար բանկը տրամադրում է Foreign Exchange Transaction (FET) ձևաթուղթ։ Առանց դրա, սեփականության գրանցումը օտարերկրյա անվան վրա հնարավոր չէ։
Աղբյուր՝ aiproperty-phuket.com (հիմնված DBD Order No. 1/2026-ի վրա)