Սեպտեմբերի 1, 2026 դրությամբ ԱՄՆ 10-ամյա գանձապետական պարտատոմսերը եկամուտ են բերում 4.78%։ Առանց ռիսկի, դոլարով, ակնթարթային իրացվելիությամբ։ Հիմա համեմատեք սա Փուկեթում ձեզ խոստացված 'երաշխավորված 6-7% վարձակալական եկամտաբերության' հետ, և հանկարծ մաթեմատիկան այնքան էլ ակնհայտ չի երևում։
Ճապոնիան, որը երեսուն տարի փող փոխառում էր զրոյական տոկոսադրույքով, այժմ վճարում է 3% իր 10-ամյա պարտատոմսերի դիմաց։ Եվրոպական եկամտաբերությունները հասել են 15-ամյա առավելագույնի։ Սա արդեն ոչ թե բոնդային շուկայի մասնագետների խնդիր է, այլ նոր հենանիշ ամեն մի ֆինանսական որոշման համար, ներառյալ Փուկեթում բնակարան գնելը։
Ինչու է թանկացած փողը հասնում Փուկեթի անշարժ գույքին ուրիշ ուղիով
Դասական տրամաբանությունը հետևյալն է. տոկոսադրույքները բարձրանում են, հիփոթեքը թանկանում է, բնակարանների պահանջարկը նվազում է։ Փուկեթում այս շղթան գրեթե ընդհանրապես չի աշխատում ուղղակիորեն, քանի որ օտարերկրյա գնորդների ճնշող մասը Թաիլանդում ստանդարտ հիփոթեք չի ստանում։ Գնումների մեծամասնությունը կատարվում է կանխիկ վճարմամբ կամ դեվելոպերի կողմից տրամադրված մասնաբաժնային պլանով։ Ուղղակի հիփոթեքային ուղի, որով Fed-ի տոկոսադրույքի բարձրացումը կսահմանափակեր պահանջարկը, պարզապես գոյություն չունի։
Ազդեցությունը գալիս է այլ ուղիներով, երկուսով.
Առաջինը՝ այլընտրանքային եկամտաբերության միջոցով։ Երբ ռիսկից զուրկ դոլարային տոկոսադրույքը 1.5% էր, խոստացված 6-7% տարեկան վարձակալական եկամուտը հազարապատիկ գրավիչ էր թվում, չորս անգամ ավելի բարձր պրեմիում։ 4.78%-ի պայմաններում այդ պրեմիումը կրճատվում է մինչև մեկ-երկու տոկոսային կետ, և հենց այդ մի քանի կետերի համար գնորդը ստանձնում է բահթի փարավանագին ռիսկը, ցածր սեզոնի պարապության ռիսկը, կառավարման ընկերության վճարները, սպասարկումը, հարկերը և հենակետից մեկ օրում դուրս գալու անհնարինությունը։ Մաթեմատիկան այլևս ինքնաբերաբար չի աշխատում։
Երկրորդ ուղին՝ գնորդի հոգեբանությունն է։ Եվրոգոտու ինվեստորը, որի բիզնես վարկային գիծը հենակետից թանկացավ, հետաձգում է երկրորդ բնակարանի գնումը։ Ավստրալիան լավ օրինակ է. հենակետահեն ընկերությունների բաժնետոմսերն առաջինն ընկան, երբ շուկան սկսեց գնագնահատել նոր տոկոսադրույքների բարձրացման ցիկլը։
Ինչ կայուն է մնում Թաիլանդի կողքին
Թանկ նավթը և գլոբալ գնաճը հասնում են ոչ բոլորին հավասարապես։ Թաիլանդը մնում է երկիր, որտեղ գնաճը համեմատաբար ցածր է, և կենտրոնական բանկի տոկոսադրույքը ցածր է ԱՄՆ-ի և Եվրոպայի համեմատ։ Բահթը պատմականորեն վարվել է որպես տուրիզմով հենված ընթացիկ հաշվի հավելուրդով ապահովված արժույթ։ Այս պայմաններում բահթով արտահայտված ակտիվը, դոլարի հնարավոր թուլացման ֆոնին առաջիկա հեշտացման ցիկլում, կարող է ավելի լավ դրսևորվել, քան այժմ երևում է։
Արժե նշել նաև մի պարզ փաստ. հենակետային անշարժ գույքը միայն եկամուտ ապահովող ակտիվ չէ, այն նաև սպառողական ապրանք է։ Բնակարանը, որտեղ ապրում եք տարեկան երկու ամիս, ուղղակիորեն չի կարող համեմատվել բոնդի հետ։ Ավելի ճիշտ է այն համեմատել նույն ժամանակահատվածում նման բնակարան վարձակալելու գնի հետ։
Ինչ գին ունի նավթը և ինչպես է դա ազդում կառուցվածքային ինքնարժեքի վրա
Brent-ի հումքային նավթը մոտ 91 դոլար մեկ բարելի համար է։ Եվրոպական գազը հասել է բազմամյա գագաթնակետերի։ Երկրների համար, որոնք գրեթե ամբողջ նավթը ներմուծում են, ներառյալ Թաիլանդը, սա ուղղակիորեն անցնում է կառուցման ինքնարժեքի մեջ, նավահանգիստային, տրանսպորտային և շինանյութերի գների միջոցով։ Սա նշանակում է, որ նոր կառուցվող շենքերում գների էական իջեցում սպասել դժվար է, նույնիսկ եթե պահանջարկը թուլանում է։
Ինչ ընտրենք հիմա, ավարտված շենք, թե off-plan նախագիծ
Երբ ամերիկյան 10-ամյա պարտատոմսը եկամուտ է բերում 4.78%, ես անհատապես չեմ գնի off-plan նախագիծ միայն թղթի վրա գրված երաշխավորված եկամտաբերության հիմքով։ Այդ երաշխիքն այնքան արժանահավատ է, որքան դեվելոպերի հաշվեկշիռն է, և հենակետային փողի ցիկլում հենվում է հենակետային, ավելի թույլ դեվելոպերները սկսում են բացակայել իր պարտավորություններից։
Ամենախոհեմ քայլն այժմ ավարտված շենք է, որն ունի արդեն երկու սեզոնի պատմություն, որտեղ կարող եք տեսնել կառավարման ընկերության իրական հաշվետվությունները, ոչ թե կանխատեսումային աղյուսակ։
Այնուամենայնիվ, եթե դուք գնում եք անշարժ գույքն անհատական օգտագործման համար, տարեկան երեք-չորս ամիս ապրելու, և չեք դիտում բնակարանը որպես բոնդային պորտֆոլիոյի փոխարինող, այս ամենը ձեզ չի վերաբերում։ Ձեր հաշվարկը պիտի ընկնի երկարաժամկետ վարձակալման արժեքի դեմ, ոչ թե Fed-ի տոկոսադրույքի դեմ։
Ինչպես ճիշտ ստուգել շենք ցածր սեզոնին
Մի գործնական խորհուրդ դիտողական ուղևորության համար. շենքերն ավելի լավ է ուսումնասիրել և կառավարման ընկերությունների հետ խոսել ցածր սեզոնին, երբ իրական պարապության մակարդակը տեսանելի է, ոչ թե հունվարյան փայլուն նկարագիրը։ Ցածր սեզոնին նաև ավելի հեշտ և ավելի քիչ գին են ինքնաթիռի տոմսերը և թափորով անվճար է շրջանները համեմատել, առանց հորդառատ ամբոխի։
Ինչ ռիսկեր ունեն Ասիայում ցածր տոկոսադրույքով ֆինանսավորված ակտիվները
Ճապոնիայի 3% տոկոսադրույքը վերադարձնում է կապիտալը երկիր, ինչի պատճառով քսան-երեսուն տարի էժան իեն ֆինանսավորել է ակտիվների գնումներ ողջ տարածաշրջանում, ներառյալ Հարավարևելյան Ասիայի անշարժ գույքը։ Երբ ներքին բոնդը եկամուտ է բերում 3%, carry trade-ի ողջ գաղափարը կորցնում է իմաստը։ Սա մեկ ուղղակի արգումենտ չէ Փուկեթի բնակարանագների դեմ, բայց այն ազդում է ողջ շուկայում ֆինանսավորման հասանելիության վրա։
Հաճախակի տրվող հարցեր
Ինչպես է ԱՄՆ բոնդերի եկամտաբերության բարձրացումն ազդում Փուկեթի բնակարանների գների վրա
Ոչ հիփոթեքի միջոցով, այլ կապիտալի մրցունակության միջոցով։ 4.78%-ի պայմաններում որոշ ինվեստորներ պարզապես թողնում են փողը բոնդերում, ինչը դանդաղեցնում է թանկ սպեկուլյատիվ եկամտաբերությամբ բնակարանների պահանջարկը։ Դա ուղղակի գնային ընկում չի առաջացնում, բայց բանակցային տարածությունն ավելի իրական է դառնում։
Պետք է սպասել 2026 թվականին բնակարանների գների ընկումին
Արարված պատմությամբ ավարտված նախագծերի համար դա անհավանական է։ Զեղչեր ավելի արագ երևում են դեվելոպերների մոտ, ում սառ պահանջվում է կառուցումն ավարտելու համար, հատկապես վաղ փուլերում։ Brent-ի 91 դոլար/բարել գինը բարձրացնում է կառուցման ինքնարժեքը, ինչը հակազդում է նոր շենքերում գների էական իջեցումին։
Ինչ վարձակալական եկամտաբերություն է իրատեսական այժմ Փուկեթում
Կարևոր է հենվել զուտ եկամտաբերության վրա, կառավարման վճարներից, հարկերից և պարապության ժամանակահատվածներից հետո, ոչ թե գովազդային համախառն տոկոսների վրա։ Պարզ հենանիշ. զուտ եկամտաբերությունը դոլարով պիտի հստակորեն գերազանցի 4.78%-ը, հակառակ դեպքում ռիսկն ընդունում եք ձրի։
Ի՞նչ կլինի բահթի հետ, եթե Fed-ը և ECB-ն բարձրացնեն տոկոսադրույքները
Դոլարը մնում է ուժեղ, բայց եկամտաբերությունը ամբողջ աշխարհում միաժամանակ բարձրանում է, ինչը սահմանափակում է դոլարի առավելությունը։ Արժույթի կանխատեսումները ամենաանկայուն մասն են ամեն մի հաշվարկում, ուստի բահթի արժեզրկումը կամ ամրապնդումն ապարդյուն է ներառել եկամտաբերության մոդելում։
Աղբյուր՝ CNA (Channel News Asia)