Եթե դուք Բանգկոկում կամ Փուկեթում կոնդոմինիում եք գնել, ոչինչ չի փոխվում ձեզ համար։ Եթե անցած մեկուկես տարվա ընթացքում Չոնբուրիում, Ռայոնգում կամ Բանգ Նա միջանցքում հող եք գնել՝ հույս ունենալով այն վաճառել տվյալների կենտրոնի օպերատորին, ապա իրավիճակը արմատապես փոխվել է, և ոչ միայն այս մեկ ամսվա ընթացքում։
Ինչ կոնկրետ եղավ
Թաիլանդի կարգավորիչները միանգամից կանգնեցրել են 49 կառուցվող տվյալների կենտրոնի նախագիծ։ ԵՒս 117-ից ավելի հայտ, որոնք սպասում էին հաստատման, մնացել են սառեցված, մինչև նոր կանոններ մշակվեն։ Պաուզան պաշտոնապես սահմանված է մոտավորապես մեկ ամիս ընթացող, մինչև կարգավորիչները մշակեն ռեսուրսների սպառման և անվտանգության չափանիշներ։
Այս սառեցումը գործնականում ազդում է երկրի գրեթե ամբողջ նախագծերի պորտֆելի վրա։ Պատճառը երկակի է. էլեկտրաէներգիայի ցանցի և ջրի պաշարների ծանրաբեռնվածությունը։ Բանգկոկն արդեն ունի 34 գործող տվյալների կենտրոն, և հենվածքի հիմնական մասը կենտրոնացած է Արևելյան Տնտեսական Ինդուստրիալ Գոտում (EEC)։
Իրական հարցը այն չէ, թե արդյոք սառեցումը կվերացվի, դա անվերապահ կլինի։ Իրական հարցը այն է, թե ինչ գին կիլովատի և ջրի կուբական մետրի համար կհայտնվի նոր կանոններում, և թե 117 սառեցված նախագծերից քանիսը կպահպանեն տնտեսական իմաստ դրանից հետո։
Ինչու է մեկամսյա ժամկետը լավատեսական սցենար
Միևնույն ուղին արդեն անցել է Սինգապուրը։ 2019 թվականին Սինգապուրը սահմանել էր փաստացի մորատորիում նոր տվյալների կենտրոնների կառուցման վրա, և վերացրել այն միայն 2022-ին, բացության վերադարձի փոխարեն ներմուծելով քվոտային բաշխման համակարգ. հզորությունը հասանելի դարձավ, բայց միայն մրցակցային բաշխման միջոցով, կապված էներգաարդյունավետության պարտավորությունների հետ։ Մալայզիան, որը այն ժամանակ մասամբ ընդունեց տեղափոխված պահանջարկը Ջոհորում, մինչև 2024 թվականը ինքն էլ ներմուծեց ջրի և էներգիայի սպառման նոր գնահատումներ։
Թաիլանդն ըստ երևույթին գնում է նույն ուղով, մի քանի տարվա հետամնացությամբ։ Մեկ ամիսը ժամկետ է, որ բավարար է փաստաթուղթ գրելու համար, բայց ոչ թե հաստատումների հոսքը վերականգնելու համար։ Երբ չափանիշները հրապարակվեն, կսկսվի երկրորդ և ավելի դանդաղ փուլը. վերահաստատել այն նախագծերը, որոնք նախագծված էին ջրի հասանելիության և էլեկտրաէներգիայի սակագների հին ենթադրություններով։
Այստեղ է իրական ինվեստորական ռիսկը։ Ոչ թե սառեցման մեջ ինքնին, այլ այն հավանականության մեջ, որ 117 սառեցված հայտերի էական մասը պարզապես չի 'նստի' նոր կանոններում։
Ուրիշ մի հանգամանք. 2020-ի երաշտի հիշողությունը
Արևելյան Տնտեսական Ինդուստրիալ Գոտին 2020 թվականին ապրել է ուժեղ երաշտ, որը ստիպել էր սահմանափակել արդյունաբերական ջրառը։ Այս հիշողությունն է պատճառը, որ նոր կանոնների ջրային բաժինը հեռու է ֆորմալ ձևականությունից. կարգավորիչները հաշվի կառնեն ոչ միայն ընթացիկ, այլ նաև ապագա երաշտի ռիսկերը։
Ամերիկյան և ուրիշ արտասահմանյան օպերատորների ներդրումային պարտավորությունները մեծ են և արագ չեն վերանվագելու. AWS-ը հայտարարել է 5 միլիարդ դոլար ներդրում 15 տարվա ընթացքում (2022 թվականին), իսկ Google-ը՝ 1 միլիարդ դոլար պարտավորություն Չոնբուրիում տվյալների կենտրոն և Բանգկոկում cloud-տարածաշրջան կառուցելու համար (հայտարարված 2024թ. սեպտեմբերին)։ Թաիլանդի էլեկտրաէներգիայի պիկային պահանջարկը 2024-ին գերազանցել է 36,000 ՄՎտ-ը. մեկ hyperscale կամպուսը (100-200 ՄՎտ) այս ընդհանուր թիվի փոքր մասն է, բայց մի քանի այդպիսի կամպուսների կլաստերը մեկ նահանգում արագ դառնում է իրական ցանցային խնդիր։
Համեմատության համար. 2026-ի առաջին կիսամյակում արտասահմանյան ինվեստիցիոն հայտերը Թաիլանդում աճել են 80%-ով նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածի համեմբ, հասնելով 1.37 տրիլիոն բահտ-ի (մոտավորապես 40.6 միլիարդ դոլար), որի մեծ մասը կապված է AI-ի և տվյալների կենտրոնների նախագծերի հետ։ Այս թիվը լավ ցույց է տալիս, թե ինչքան մեծ էր դարձել այս պորտֆելը մինչև սառեցումը։
Ինչ ռիսկի է դիմում ինվեստորը իրականում
Հող. Չոնբուրիի, Ռայոնգի և Սամուտ Պրաքանի արդյունաբերական գոտիների հողամասերը 2024-2025 թվականներին վերագնահատվել էին AI-ի պատմության շուրջ։ Գնորդները վճարում էին ոչ թե հողի, այլ մի 'օպցիոնի' համար, որ hyperscaler-ը ինչ-որ պահի կհայտնվի։ Այս օպցիոնն այժմ ավելի քիչ արժե. մինչև չափանիշների հրապարակումը, ոչ մի օպերատոր չի ստորագրի հին գնով։
Կապալառուներ և ինժենիրինգային ընկերություններ. 49 գործող կառուցապատման հրապարակի կանգնեցումն ուղղակիորեն նշանակում է անգործուն սարքավորումներ և բրիգադներ, ինչի արժեքը ընկնում է մատակարարման ցանցի ինչ-որ մասին։ Կառուցապատման ընկերությունների բաժնետոմսերում ինվեստիցիաներ ունեցող ինվեստորների համար դա եռամսյակի ընդհատված եկամուտ է։
Ուրիշ-օգտագործման (mixed-use) նախագծեր. Պահեստային և գրասենյակային նախագծերը, որոնք հեղինակել էին իրենց մարքեթինգը հարևանությամբ գտնվող տվյալների կենտրոնի 'խաշարիշ' պատմության վրա, հենակ կորցրին։
Ինչու բնակարանային շուկան դրանից ընդհանրապես չի ազդվում
Սա այն կետն է, որտեղից սկսվում է ամենատարածված թյուրըմբռնումը. տվյալների կենտրոն կառուցվում է հարևանությամբ, հետևաբար Սրիրաչայում կամ Պատայայում կոնդոմինիումը կգրավի արտասահմանյան մասնագետ-վարձակալների։
Այդպես չի լինելու։ Ֆաբրիկան, որում աշխատում է 3,000 մարդ, ստեղծում է կայուն վարձակալական պահանջարկ։ Hyperscale կամպուսը, երբ արդեն շահագործման մեջ է, սովորաբար ունի արդյունաբերության գնահատականներով ընդամենը մի քանի տասնյակից մինչև մի քանի հարյուր մշտական աշխատակից, և զգալի մասը դրանք տեղական ինժեներներ և անվտանգության աշխատակիցներ են։ Կառուցման փուլում աշխատատեղերի թիվն ավելի մեծ է, բայց սա ժամանակավոր, ցածր վարձատրվող աշխատուժ է, որը ապրում է աշխատողների հանրակացարանում, ոչ թե 3 միլիոն բահտ արժողությամբ կոնդոմինիումում։
Եթե Արևելյան Ինդուստրիալ Կորիդորի ձեր վարձակալական եկամտի մոդելը հենվել է տվյալների կենտրոնների վրա, պետք է վերահաշվարկել այն դրանց առանց։ Սրիրաչայում իրական վարձակալական պահանջարկի հիմնական աղբյուրները արտադրական օբյեկտները, ճապոնական և չինական գործարանները, ինչպես նաև Լաեմ Չաբանգ նավահանգիստն են։ Սերվերային սալոններին այս ցուցակում տեղ չկա։
Ինչ խորհուրդ ենք տալիս հենք հիմա
Մեր դիրքորոշումն է. մի գնեք տեխնո-զարգացման համար նշանակված հող, մինչև էներգիայի և ջրի չափանիշները հրապարակվեն։ Եթե ձեզ մոտ արդեն կան ստորագրված նախնական համաձայնագրեր, պահանջեք վերախորհրդակցել ժամկետների և գնի շուրջ։ Տրամաբանությունը պարզ է. կարգավորիչ պայմանները փոխվել են, հետևաբար գործարքի փակման ամսաթիվը պետք է տեղափոխվի, մինչև կանոնները հրապարակվեն։
Եթե ձեր հողամասը գնված է մինչև 2024 թվականը արդյունաբերական գնով և ընթացիկ եկամուտ է ապահովում, պահեք այն։ Եթե այն գնված է 2024-2025 թվականներին, հարևան հողերի համեմբ երկու-երեք անգամ պրեմիումով, զուտ օպերատորին վերավաճառելու համար, ելքի պատուհանն արագ նեղանում է, և արժե փնտրել գնորդ ուրիշ օգտագործման սցենարով, ինչպիսին են լոգիստիկան, թեթև արտադրությունը կամ պահեստավորումը։
Ուշադրություն. եթե ձեր բյուջեն 10 միլիոն բահտից փոքր է, և գնում եք բնակարան անձնական օգտագործման կամ զբոսաշրջային վարձակալության համար, ամբողջ այս կանոնակարգային դրաման ձեզ ընդհանրապես չի վերաբերում։
Մեկ գործնական դիտառություն. Չոնբուրիում արդյունաբերական հողն հեռակա գնահատելը գործնականում անօգուտ է։ Կարևոր են մուտքի ուղիները, ենթակայարանից հեռավորությունը և ջրառի ինֆրակառուցվածքը, մանրամասներ, որոնք հնարավոր է հաստատել միայն տեղում։
Աղբյուր. The CITY Asia