Կարճ պատասխան հարցին. ինչու Թաիլանդը բացակայում է IPO ցուցակից, բայց դա վատ նորություն չէ
2026թ. առաջին կիսամյակին Հարավարևելյան Ասիայում անշարժ գույքի ընկերությունների IPO-ների միջոցով հավաքվել է շուրջ 3 միլիարդ դոլար, հիմնականում Վիետնամում և Մալայզիայում։ Թաիլանդը, տարածաշրջանի երկրորդ ամենամեծ գույքի շուկան, այս անգամ գործարքների ցուցակում չի հայտնվել։ Սակայն մասնավոր ներդրողի տեսանկյունից, ով նայում է Փուկեթում կամ Բանգկոկում բնակարան գնելու ուղղությամբ, սա ոչ թե ահազանգ է, այլ հնարավորություն. ինստիտուցիոնալ կապիտալի ավելի քիչ ներկայությունը շուկայում սովորաբար նշանակում է ավելի ցածր մուտքի շեմ և ավելի պատրաստակամ շինարարական ընկերություններ։
Երբ խոշոր ինստիտուցիոնալ գումարներն ուղղվում են դեպի Հոշիմին Սիթիի և Կուալա Լումպուրի ֆոնդային բորսաներ, ոչ թե Բանգկոկի, դա վկայում է կառուցվածքային տեղաշարժի մասին, ոչ թե տարածաշրջանից նահանջի։ Փողն ուղղակի ուրիշ ուղղությամբ է հոսում։ Հարցն այն է, թե ինչպես կպատասխանի Թաիլանդը այս իրավիճակին, և ինչ հնարավորություններ է դա բացում մասնավոր գնորդների առջև հենց հիմա։
Ինչ եղավ փաստացի. թվերն ու ցուցանիշները
-
IPO-ների ընդհանուր ծավալը. Nikkei Asia-ի գնահատմամբ, Հարավարևելյան Ասիայի գույքի հետ կապված ընկերությունները 2026թ. առաջին կիսամյակում տարածաշրջանային բորսաներում հավաքել են մոտավորապես 3 միլիարդ դոլար
-
Մալայզիայի թափը. UI Boustead REIT-ը դարձել է ամենախոշոր տեղաբաշխումներից մեկը, ինչը վկայում է մալազիական արդյունաբերական և կոմերցիոն գույքի նկատմամբ աճող հետաքրքրության մասին
-
Վիետնամի բում. Dien May Xanh-ը և մյուս թողարկողները օգտվել են ներքին սպառման աճից և ուրբանիզացիայից. Վիետնամի ՀՆԱ-ն վերջին երեք տարիներին աճել է տարեկան 6-7%-ով
-
Թաիլանդի դիրքը. Թաիլանդի ֆոնդային բորսան (SET) մնում է ASEAN-ի ամենամեծ REIT հարթակը` ավելի քան 40 գույքային ֆոնդով և ընդհանուր շուկայական կապիտալիզացիայով, որը գերազանցում է 15 միլիարդ դոլարը (ըստ SET տվյալների), սակայն 2026թ. առաջին կիսամյակում խոշոր նոր տեղաբաշխումներ գրանցված չեն
-
Բատի ամրապնդում. թաիլանդական բատը տարեսկզբից ամերիկյան դոլարի նկատմամբ արժեւորվել է 3-4%-ով, ինչը թանկացրել է թաիլանդական ակտիվները արտասահմանցի գնորդների համար և մասամբ բացատրում է կապիտալի հոսքը դեպի ավելի թույլ արժույթ ունեցող շուկաներ
-
Վարձակալային եկամտաբերություն. բնակարանների միջին վարձակալային եկամտաբերությունը կազմում է 4-6% տարեկան Բանգկոկում և 6-8% Փուկեթում, ինչը գերազանցում է համադրելի մալազիական և վիետնամական ակտիվների ցուցանիշները
-
Օտարերկրացիների սեփականության իրավունքի կանոններ. թաիլանդական օրենքով արտասահմանցիներին թույլատրվում է ֆրիհոլդ իրավունքով տիրապետել բնակելի համալիրի ընդհանուր մակերեսի մինչև 49%-ին, ինչը տարածաշրջանում մնում է ամենաթափանցիկ մեխանիզմներից մեկը
-
Շինարարական ընկերությունների վստահությունը գետնի վրա. խոշոր թաիլանդական դեվելոպերները շարունակում են խոշոր ներդրումներ անել Փուկեթում, չնայած IPO-ների դանդաղմանը։ Origin Property-ն 2026-2028 թթ. համար Փուկեթի համար հատկացրել է 3 միլիարդ բատ, հյուրանոցային և բնակարանային եկամուտների գրանցումը կսկսվի 2026թ. չորրորդ եռամսյակից, իսկ Sansiri-ն նպատակադրվել է չորս տարվա ընթացքում Փուկեթում իրականացնել 40 միլիարդ բատի նոր նախագծեր, ինչը գործնականում հավասար է կղզու վերջին 15 տարվա ամբողջ շինարարական ծավալին, բայց արված` ընդամենը չորս տարում
Ինչու է կապիտալը գնում Վիետնամ և Մալայզիա, ոչ թե Թաիլանդ
Երկու հիմնական պատճառ կա։ Առաջինը Վիետնամն ու Մալայզիան առաջարկել են ավելի գրավիչ IPO պայմաններ, այդ թվում պարզեցված ցուցակագրման ընթացակարգեր և հարկային արտոնություններ։ Երկրորդը` թաիլանդական շուկան արդեն բավականին հասունացած է, խոշոր խաղացողներն արդեն վաղուց ցուցակագրված են բորսայում, և նոր խոշորածավալ առաջարկների համար քիչ տեղ է մնացել։
REIT-ը ինչ է և ինչու է կարևոր գույքի շուկայի համար
REIT-ը (Real Estate Investment Trust, անշարժ գույքի ներդրումային հավատարմագրային ֆոնդ) ֆոնդ է, որը տիրապետում է կոմերցիոն գույքին և պարտավոր է իր եկամտի առնվազն 90%-ը բաշխել բաժնետերերի միջև։ REIT-երը հնարավորություն են տալիս ներդրողներին ունենալ գույքային ազդեցություն` առանց ուղղակիորեն գույք գնելու, հանրային շուկաների միջոցով։ REIT IPO-ների ակտիվության աճը ինստիտուցիոնալ վստահության ցուցանիշ է տվյալ ոլորտի հանդեպ։
Ինչպե՞ս է 3 միլիարդ դոլարանոց IPO ալիքն ազդում գների վրա Թաիլանդում
Ուղղակի ազդեցություն գների վրա չկա։ Սակայն անուղղակիորեն ինստիտուցիոնալ կապիտալի հոսքը դեպի այլ երկրներ նվազեցնում է մրցակցային ճնշումը թաիլանդական շուկայում, ինչը մասնավոր գնորդների համար նշանակում է ավելի շատ ընտրանք և ավելի բանակցելի պայմաններ դեվելոպերների հետ։
Կսպասե՞նք Թաիլանդում IPO-ների երկրորդ կիսամյակում
Շուկայի գնահատականները վկայում են, որ SET-ը նախապատրաստում է մի քանի ցուցակագրումներ հյուրընկալության և լոգիստիկայի ոլորտներում։ Թաիլանդի կառավարությունը նաև քննարկում է լրացուցիչ խրախուսումներ արտասահմանյան կապիտալ ներգրավելու համար, այդ թվում` ներդրողների վիզայի ընդլայնված ծրագրեր։
Թաիլանդի որ շրջանները ամենագրավիչն են ներդրողի համար հիմա
Փուկեթը մնում է տարածաշրջանային առաջատարը վարձակալային եկամտաբերությամբ Հարավարևելյան Ասիայի հանգստյան ուղղությունների մեջ (տարեկան 6-8%)։ Բանգկոկն առանձնանում է շքեղ բնակարաններով BTS և MRT գծերի երկայնքով։ Հատկանշական է, որ արտասահմանցի գնորդներն այժմ կազմում են Փուկեթի բնակարանների գնորդների մոտ 75%-ը, և այնպիսի նախագծեր, ինչպիսին Bang Tao-ում գտնվող 408 միավորից բաղկացած Peylaa Phuket-ն է, կառուցվում են հատուկ այս միջազգային պահանջարկի համար։ Պատտայան հետկովիդյան փուլում աստիճանաբար վերականգնվում է, թեև այնտեղ եկամտաբերությունը դեռ ավելի ցածր է։
Ինչպես են Վիետնամն ու Թաիլանդը մրցում ներդրողի կապիտալի համար
Վիետնամը ներդրողներին ձգում է ավելի արագ տնտեսական աճով և ցածր աշխատուժի ծախսերով։ Թաիլանդը մրցում է հասուն ենթակառուցվածքով, գույքային իրավունքների ավելի ամուր պաշտպանությամբ և վաղուց ձևավորված զբոսաշրջության ոլորտով։ Բնակելի գույքի ներդրողների համար Թաիլանդը մնում է ավելի կանխատեսելի շուկա։
Կարո՞ղ են արտասահմանցի ներդրողները ուղղակիորեն գնել թաիլանդական REIT-եր
Տեխնիկապես` այո, SET մուտք ունեցող միջազգային բրոքերի միջոցով։ Գործնականում սա նշանակում է թաիլանդական բրոքերային հաշիվ բացել, և REIT-ի մուտքի նվազագույն շեմերը սկսվում են մի քանի հազար բատից։ Բնակարան ուղղակիորեն գնելը, սակայն, ավելի պարզ և թափանցիկ տարբերակ է շատ գնորդների համար։
Ինչպես է բատի ամրապնդումն ազդում գույքի ներդրումների վրա
Ամրապնդված բատը բարձրացնում է մուտքի արժեքը արտասահմանցի գնորդների համար։ Բայց այն նաև մեծացնում է եկամտաբերությունը, երբ վաճառքից հետո գումարը փոխարկվում է դոլարի կամ այլ արժույթի։ Երկարաժամկետ ներդրողներն ի վերջո շահում են արժույթի կայունությունից։
Ամփոփում
Ինստիտուցիոնալ կապիտալի հոսքը Հարավարևելյան Ասիայի անշարժ գույք ընդհանուր առմամբ աճում է, և Թաիլանդը ժամանակավորապես հետ է մնում Վիետնամից ու Մալայզիայից IPO ծավալներով։ Այնուամենայնիվ, նա պահպանում է հիմնարար առավելություններ մասնավոր ներդրողների համար. թափանցիկ օրենսդրություն, բարձր վարձակալային եկամտաբերություն և հասուն ենթակառուցվածք։ Հենց հիմա, մինչ խոշոր ֆոնդերը նայում են այլ ուղղություններով, մասնավոր ներդրողներն ունեն հազվադեպ հնարավորություն մուտք գործել շուկա` առանց ինստիտուցիոնալ կապիտալի հետ մրցելու։
Պատրա՞ստ եք ներդրում կատարել Թաիլանդում։ 'Թաիլանդի անշարժ գույք' թիմի փորձագետները կօգնեն ձեզ գտնել ճիշտ գույքը Փուկեթում կամ Բանգկոկում։
Աղբյուր` Nikkei Asia