Երբ թաիլանդական բորսայում գրանցված AssetWise ընկերությունը հրապարակեց իր ցուցանիշները, մի թիվ առանձնացավ մնացած ամեն ինչից. 38.18 միլիարդ բատ (մոտ 1.17 միլիարդ դոլար՝ 32.5 բատ/դոլար կուրսով) պայմանագրված, բայց դեռ չհանձնված բնակարանների արժեքով։ Սա գումար է, որը գնորդներն արդեն ստորագրել են, բայց ընկերությունը դեռ պետք է կառուցի և հանձնի։ Համեմատության համար՝ 2026 թվականի մարտի դրությամբ գրանցված այս պորտֆելը գրեթե երեք անգամ գերազանցում է ընկերության տարեկան հասույթը։
Արմենական գնորդի համար, ով նայում է Պհուկեթի ուղղությամբ, այս թիվը ուղղակիորեն կապված է մի հարցի հետ, որը հաճախ չի հնչում բարձրաձայն, բայց միշտ կա մտքում. արժե՞ վստահել բրենդային նախագծին, թե ավելի էժան, անանուն ապարտմենտը նույն շահութաբերությունը կապահովի։ Պատասխանը կախված է բյուջեից, և հենքագրում ամեն ինչ պարզաբանված է ստորև։
Ի՞նչ ցույց է տալիս AssetWise-ի 38.18 միլիարդ բատանոց backlog-ը
Backlog-ը (ստորագրված, բայց չհանձնված պայմանագրերի ընդհանուր արժեքը) 38.18 միլիարդ բատ է։ Դա նշանակում է, որ գնորդներն արդեն կատարել են կանխավճար, բայց գումարը հասույթում կհամարվի միայն այն պահին, երբ սեփականության իրավունքը փաստացի կանցնի Հողային վարչության (Land Department) մոտ։ Առաջին կիսամյակի հասույթը կազմել է 5.69 միլիարդ բատ՝ նախորդ տարվա նմանատիպ ժամանակահատվածի համեմատ 57% աճով, և այս աճը եկել է ոչ թե նոր վաճառքներից, այլ արդեն ավարտված միավորների հանձնումից։
Թաիլանդական հաշվապահական կանոնների համաձայն, հասույթը գրանցվում է հանձնման պահին, ոչ թե պայմանագրի ստորագրման ժամանակ։ Այս մանրամասնությունը կարևոր է հասկանալու համար, թե ինչու է ընկերության 'պատմական' հասույթը միշտ ուշանում իրական պահանջարկից։
Երկրորդ կիսամյակի հանձնումների հիմնական մասը կկենտրոնանա Բանգկոկում և Պհուկեթում։ Իսկ Պհուկեթի հատվածը՝ ASW-ի և Rhom Bho Property-ի համատեղ պորտֆելում (The Title բրենդի ներքո, ընդհանուր արժեքով 47.4 միլիարդ բատ), կազմում է պատվերների 57%-ը, ինչը հասույթի տեսանելիություն է ապահովում մինչև 2028 թվականը։
Ինչու է հատկապես Պհուկեթի հատվածն ասում ավելին, քան Բանգկոկի հասույթը
Բանգկոկի պահանջարկը մեծապես կախված է տեղական հիփոթեքից և կորպորատիվ վարձակալությունից։ Թաիլանդի Կենտրոնական բանկը պահպանում է խիստ հիփոթեքային քաղաքականություն, և տեղական զանգվածային բնակարանաշինության պահանջարկը թուլացել է։ Այս բացը հիմնականում լցվում է արտասահմանյան կապիտալով, և հենք ինքն ինքը երևում է Պհուկեթում։
Պհուկեթի պահանջարկը կապված է արտասահմանյան գնորդների և զբոսաշրջային հոսքի հետ։ 2025 թվականին վիլլաների վաճառքն աճել է 12.9%-ով, պահանջարկը կենտրոնացած է կառավարմամբ և սպասարկումով ապահովված նախագծերում, հիմնականում արևմտյան ափի երկայնքով (Bang Tao, Layan, Kamala)։
Ինչ իրականում գնում է գնորդը 8-15 միլիոն բատով
Պհուկեթը դադարել է լինել էժան ստուդիաների կարճաժամկետ վարձակալության շուկա։ Գնորդ, ով գալիս է 8-15 միլիոն բատ բյուջեով, չի ընտրում քառակուսի մետրեր, այլ գործառնական մոդել. ով կկառավարի վարձակալությունը, ինչ ցածր սեզոնում կլինի զբաղվածությունը, ով կվճարի սարքավորումների փոխարինման համար, և ինչպես կբաժանվի եկամուտը սեփականատիրի և օպերատորի միջև։
Բրենդը, այս իմաստով, կառավարման ռիսկը փորագրող մասնագիտացված օպերատորի վրա տեղափոխելու ձև է։ Հենք ինքն ինքը բացատրում է գնի պրեմիումը՝ 20-35% բրենդային նախագծերի համար՝ նույն տարածքի ոչ-բրենդային անշարժ գույքի համեմատ։
Կա մեկ ավելի ուշադրության արժանացող, ավելի քիչ հարմարավետ պատճառ. ռուսաստանցի, ղազախստանցի կամ չինացի գնորդը հազվադեպ կարող է անձամբ վերահսկել շինարարությունը և գործառնությունը հեռավորությունից։ Բորսայում գրանցված ընկերության բրենդային նախագիծը, փաստորեն, հրապարակված ֆինանսական հաշվետվության գնում է, ոչ միայն դիզայնի փաթեթ։
Որտեղ բրենդային պրեմիումի տրամաբանությունը կոտրվում է
Այստեղ գալիս է անհարմար մասը։
Բրենդային պրեմիումը լավ չի տեղափոխվում վերավաճառքի ժամանակ։ Առաջին գնորդը վճարում է 20-35% լրացուցիչ կառավարման ընկերության և գեղեցիկ ընդունարանի համար, բայց հինգ տարի անց երկրորդ գնորդը նայում է քառակուսի մետրի գին տվյալ տարածքում և նախորդ տարվա իրական զուտ եկամտաբերությունը։ Եթե իրական զուտ եկամտաբերությունը 4-5% է, փոխարենը՝ բրոշուրում խոստացված 7-8%-ի, պրեմիումը պարզապես անհետանում է։
Պատճառը գրեթե միշտ նույն է. գովազդային տոկոսները հաշվարկվում են ընդհանուր հասույթի հիմքով, բարձր զբաղվածության ենթադրությամբ, մինչդեռ սեփականատերը վճարվում է օպերատորի հանման, կոմունալ ծառայությունների, sinking fund-ի (ընդհանուր ֆոնդի) մուծումների, հարկերի և մայիս-հոկտեմբեր անձրևային սեզոնի ընթացքում դատարկության հանման հետո։
Երկրորդ խնդիրը՝ backlog-ը հանձնման երաշխիք չէ։ Թաիլանդում գոյություն չունի որևէ մեխանիզմ, որ գումարները արգելափակի 'escrow'-ի պես հաշվում մինչև ավարտում. պայմանագրային վճարումները ուղղակիորեն գնում են ընկերությանը և ֆինանսավորում ընթացիկ շինարարությունը։ Միակ իրական պաշտպանությունը ընկերության ֈինանսական վիճակն է, ավարտված նախագծերի պատմությունը և վաճառքի պայմանագրի կառուցվածքը։
Երրորդ. արևմտյան ափը շատ ինտենսիվ կառուցվում է։ Bang Tao, Layan և Kamala-ն միասին ընկղմում են մի քանի մեծ նոր միավորների խմբեր, և մինչև այսօրվա backlog-ը ավարտված շենքեր դառնա, մրցակցությունը նույն վարձակալների համար կուժեղանա։
Ամսառաժի ընտրանք. ինչ բյուջեով ինչ ընտրել
Եթե բյուջեն 5-6 միլիոն բատից պակաս է, բրենդային Պհուկեթը հավանաբար ձեզ համար չէ։ Այս գնային կատեգորիայում բրենդային պրեմիումը ուտում է եկամտաբերությունը, և կմրցակցեք հարյուրավոր նման ստուդիաների հետ։ Ավելի ողջունելի է Բանգկոկի BTS/MRT կայարանների մոտ բնակարանների ուսումնասիրումը, որտեղ վարձակալները ապրում են ամբողջ տարին, ոչ թե ընդամենը չորս ամիս։
8 միլիոն բատից բարձր տրամաբանությունը փոխվում է։ Այստեղ ընտրության երեք ստուգելի չափանիշները հետևյալն են՝
- Ընկերությունը բորսայում գրանցված է և բացահայտում է իր backlog-ը;
- Օպերատորն արդեն կառավարում է իրական օբյեկտներ կղզում, հասկանալի զբաղվածության ցուցանիշներով;
- Վարձակալության պայմանագիրը չի խոստանում 6%-ից բարձր երաշխավորված եկամուտ (նման խոստումները սովորաբար փոխհատուցվում են գնի արժեթղթված մուտքային գնով)։
Մեկ քայլ, որը շատերը բաց են թողնում. այցելեք ցածր սեզոնում, ոչ թե փետրվարին։ Հուլիսը կամ սեպտեմբերը շատ ավելի ազնվորեն ցույց են տալիս ափի և ճանապարհների իրական զբաղվածությունը, քան բարձր սեզոնի ամիսները։
Ինչպես ապահովել գնումը՝ FET ֈորմայից մինչև 49% քվոտա
Արտասահմանցի գնորդի համար կան երկու կանոն, որոնց չկատարումն ինքնաբերաբար կկասկածելի դարձնի սեփականության գրանցումը։
Առաջինը՝ ֈրիհոլդ (freehold) կարգավիճակով սեփականություն արտասահմանցին կարող է ունենալ միայն շենքի վաճառելի տարածքի 49%-ի ներսում։ Մնացած 51%-ը հասանելի է միայն leasehold-ի (վարձակալական իրավունքի) միջոցով, սովորաբար 30 տարով, երկարաձգման հնարավորությամբ։ Հայտնի, պահանջված նախագծերում այս քվոտան արագ սպառվում է, ուստի պետք է հստակորեն ստուգել՝ որքան քվոտա մնացած է, նախքան կանխավճար կատարելը։
Երկրորդը՝ արտասահմանցի գնորդի վճարումը պետք է մուտք գործի Թաիլանդ արտասահմանից, արտարժույթով, և փոխարկվի բատի Թաիլանդի բանկում։ Բանկը թողարկում է FET ֈորմա (Foreign Exchange Transaction Form), որի բացակայությամբ Հողային վարչությունը ֈրիհոլդ սեփականություն չի գրանցելու։
Մեր տեսակետը
AssetWise-ի աճող backlog-ը իսկապես ցույց է տալիս, որ արտասահմանյան կապիտալը շարունակում է հոսել Թաիլանդի անշարժ գույքի շուկա, նույնիսկ երբ ներքին պահանջարկը թույլ է։ Բայց թիվն ինքն ինքը երաշխիք չէ, ոչ ավարտման, ոչ եկամտի։ Առաջնային շուկայի գները արևմտյան ափին կանիս պահված են հողի արժեքով և հավանաբար լայնորեն չեն ընկնի. ավելի հավանական է սցենար, երբ ուժեղ, աշխատող օպերատոր ունեցող նախագծերը կպահեն գինը, մինչդեռ թույլերը կսկսեն զեղչեր և մասնաժամկետ պլաններ առաջարկել։ Սպասել ողջ կղզիով ընկումի ինտուիտիվ, բայց թերի ստրատեգիա է նրանց համար, ում պետք է կոնկրետ վարձակալական մոդելին համապատասխան օբյեկտ։
Աղբյուր՝ Dzen (hatamatata)