Եթե դուք հետևում եք Թաիլանդի անշարժ գույքի շուկային, հավանաբար արդեն նկատել եք, թե որքան արագ է փոխվում Բանգկոկի քարտեզը։ Երկար տարիներ արվարձանները՝ Նոնթաբուրին, Փաթում Թանին, Սամուտ Փրականը, հաղթում էին գնորդների սրտերը մատչելի գներով։ Բայց 2026թ. ապրիլի 9-ին հաստատված նոր Գլխավոր Հատակագիծը (Comprehensive Plan) կարող է շրջել այս միտումը։ Kasikorn-ի (KKP Research) վերլուծաբանները զգուշացնում են, որ քաղաքի կենտրոնում նոր բարձրահարկ գոտիավորումը, ընդլայնվող մետրոպոլիտենի ցանցը և հարկային արտոնությունները կարող են վերաբաշխել պահանջարկը ողջ մետրոպոլիայում։ Ազգային Թաիլանդական մամուլի ('Nation Thailand') տվյալներով՝ նոր հատակագիծը կենտրոնացնում է բարձր խտության, խառը նշանակության զարգացումը հենց երկաթուղային հանգույցների երկայնքով, ներառյալ Մակկասան կայարանի, Կլոնգ Թոեյ նավահանգստի և One Bangkok նախագծի հարակից տարածքները։
Ինչո՞վ է կարևոր այս փոփոխությունը հայ ներդրողի համար
Բանգկոկի Գլխավոր Հատակագիծը սովորաբար թարմացվում է 5-7 տարին մեկ։ Նախորդ տարբերակը, որն ուժի մեջ էր 2013 թվականից, հենց այն էր, որ խթանեց արվարձանների ընդարձակման ալիքը։ Այժմ նոր փուլն սկսվում է, և դա նշանակում է, որ գնային մոդելները, որոնց մենք սովոր ենք, կարող են արագ փոփոխվել։ Ազգային վիճակագրական գրասենյակի տվյալներով՝ Մեծ Բանգկոկի բնակչությունը գերազանցում է 10,7 միլիոն մարդուն, որից մոտ 5,5 միլիոնը ապրում է քաղաքի պաշտոնական վարչական սահմաններից դուրս, այսինքն՝ հենց այն գոտիներում, որոնք այժմ գտնվում են ռիսկի գոտում։
Ի՞նչ է փոխվում կոնկրետ
Նոր հատակագիծը ներմուծում է ավելի բարձր Հատակի Մակերեսի Հարաբերակցություն (FAR) մետրոպոլիտենի կայարաններից 500 մետր շառավղով հողամասերի համար։ Պարզ ասած՝ կենտրոնում կարելի կլինի կառուցել շատ ավելի շատ բնակելի մակերես, քան նախկինում։ Սա ուղղակիորեն մեծացնում է առաջարկը հենց այնտեղ, որտեղ պահանջարկը ամենաբարձրն է։ Միևնույն ժամանակ, մի շարք արվարձանային գոտիներում խստացվում են սահմանափակումները՝ տարիներ շարունակ բավականին ազատ կառուցապատման կանոններից հետո։
CBRE Thailand-ի տվյալները ցույց են տալիս, որ Բանգկոկի արվարձաններում նոր կոնդոմինիումների գործարկումն աճել է 18%-ով 2025 թվականին, սակայն վաճառքները չեն կարողացել համընթաց ընթանալ, և չվաճառված պաշարը հասել է 38%-ի։ Սա արդեն իսկ ազդանշան է, որ արվարձանային շուկան հագեցում է ապրում։
Ինչպե՞ս կփոխվեն գները
Ահա ինչպես են համեմատվում կենտրոնի և արվարձանների ցուցանիշները ներկայումս.
| Ցուցանիշ | Կենտրոնական Բանգկոկ (Sukhumvit, Silom, Sathorn) | Արվարձաններ (Nonthaburi, Pathum Thani, Samut Prakan) |
|---|---|---|
| Գին քառ. մետրի համար | 150,000-250,000 THB | 60,000-90,000 THB |
| Վարձակալական եկամտաբերություն | 4,5-6% տարեկան | 3-4% տարեկան |
| Ակնկալվող գնային շարժ | +2-3% տարեկան պրեստիժային հատվածներում | -5-10% ուղղում 2-3 տարվա ընթացքում |
KKP Research-ի կանխատեսմամբ՝ մինչև 30% նոր պահանջարկից կարող է վերաբաշխվել արվարձաններից դեպի քաղաքի կենտրոն։ Հիմնական շարժիչ ուժը երկաթուղային ընդլայնումն է. MRTA-ի տվյալներով՝ MRT և BTS գծերի ընդհանուր երկարությունը կհասնի 553 կմ-ի մինչև 2028 թվականը։ Օրինակ, Orange Line-ը (արևելք-արևմուտք ուղղություն), 35.9 կմ երկարությամբ, նախատեսվում է բացել 2028 թվականին և կմիացնի մինչ այժմ մեկուսացված կենտրոնական թաղամասերը։
Չուլալոնգկորն համալսարանի հետազոտության համաձայն՝ ամեն նոր BTS կամ MRT կայարան պատմականորեն բարձրացնում է շրջակա բնակարանների արժեքը 1 կմ շառավղով 10-25%-ով՝ բացումից 3-5 տարի հետո։ Նոր հատակագիծը սրում է այս էֆեկտը՝ վերացնելով բարձրության սահմանափակումները կայարանների մոտ։
Ո՞ր թաղամասերն են ամենահեռանկարայինը
Ամենամեծ աճը սպասվում է Phraya Thai, Rama IX, Phetchaburi թաղամասերում, ինչպես նաև ապագա Orange Line-ի երկայնքով գտնվող տարածքներում։ Ավանդական պրեստիժային գոտիները (Sukhumvit Soi 1-39, Sathorn, Silom) արդեն լիովին գնագոյացված են և կապահովեն ավելի չափավոր՝ 2-3% տարեկան աճ։
Իսկ ի՞նչ անել արվարձանային գույքի սեփականատերերին
Եթե ձեր գույքը գտնվում է մետրոպոլիտենի կայարաններից հեռու և զբաղվածությունը 80%-ից ցածր է, շահույթը ամրագրելը (վաճառքը) խելամիտ ռազմավարություն է։ Ընդհակառակը, ապագա Orange Line-ի կամ Pink Line-ի մոտակայքում գտնվող գույքերը կարող են դեռ ավելի թանկանալ, ուստի հապճեպ որոշումներ կայացնելը նույնպես ռիսկային է։
Ինչքա՞ն բյուջե է անհրաժեշտ կենտրոնական Բանգկոկում գնելու համար
25-30 քառ. մետր ստուդիո նոր նախագծում, BTS կայարանի մոտ, սովորաբար արժե 3.5-6 միլիոն բատ։ Մեկ ննջասենյականոց բնակարան (35-45 քառ. մետր) սկսվում է մոտավորապես 5 միլիոն բատից։
Կարևոր է հիշել, որ արտասահմանցիները կարող են ազատորեն, սեփականության իրավունքով, գնել կոնդոմինիումի բնակարաններ Թաիլանդում, պայմանով որ նախագծի արտասահմանյան սեփականության քվոտան (առավելագույնը 49% ընդհանուր մակերեսից) դեռ սպառված չէ։ Վճարումը պետք է փոխանցվի արտերկրից և փաստաթղթավորվի FET ձևով (նախկինում՝ Thor Tor 3)։ Այս կանոնները մնում են անփոփոխ՝ անկախ նոր հատակագծից։
Թաիլանդի կառավարությունը մինչև 2026 թվականի վերջ երկարացրել է իջեցված սեփականության փոխանցման տուրքերը (1% 2%-ի փոխարեն) և հիփոթեքի գրանցման տուրքերը (0.01% 1%-ի փոխարեն)՝ մինչև 7 միլիոն բատ արժողությամբ գույքի համար։ Սա հավելյալ խթան է նրանց համար, ովքեր ցանկանում են գործարքն ավարտել մինչև այս ժամկետը։
Ե՞րբ է հատակագիծն ուժի մեջ մտնելու
Հաստատված 2026 թվականի ապրիլի 9-ին, հատակագիծը, ըստ Nation Thailand-ի, օրենքի ուժ պետք է ստանա մոտավորապես 2027 թվականի սեպտեմբերին։ Ակնկալվում է, որ 2027 թվականի սկզբից կառուցապատողները սկսեն նախագծեր ներկայացնել նոր կանոնների համաձայն։ Սա նշանակում է, որ Բանգկոկ այցելելն ու գույքը տեղում զննելը հենց հիմա, մինչև հատակագծի վերջնական ուժի մեջ մտնելը, կարող է լինել օպտիմալ պահը. ներկայիս գները դեռ չեն արտացոլում գոտիավորման փոփոխությունը, ինչը վաղ ներդրողներին տալիս է գնային առավելություն, մինչև շուկան զանգվածաբար հասկանա իրավիճակը։
Բանգկոկի նոր հատակագիծը վերացական քաղաքականություն չէ, այն ուղղակի շուկայական ազդանշան է, որը վերագծում է մայրաքաղաքի ներդրումային քարտեզը։ Ովքեր դիրքավորվում են մինչև ամբոխի հասնելը, ստանում են լավագույն մուտքի կետերը։ Հիմնական սկզբունքը մնում է անփոփոխ. հետևեք տրանսպորտային ենթակառուցվածքին, ոչ թե արվարձանային նախագծերի գովազդային բուկլետներին։ Համատեքստի համար նշենք, որ Փուկեթի Bang Tao թաղամասում կոնդոմինիումների միջին գինը արդեն հասել է 283,975 THB/քառ. մետր-ի, ինչը ցույց է տալիս, թե ինչպես տրանսպորտային և ենթակառուցվածքային պատմություններն ազդում են գնագոյացման վրա ոչ միայն մայրաքաղաքում, այլև ամբողջ երկրում։ Եթե Դուք դիտարկում եք ներդրում Թաիլանդում, Թաիլանդի անշարժ գույք թիմը կարող է օգնել գնահատել կոնկրետ նախագծերը ինչպես Բանգկոկում, այնպես էլ Փուկեթում։
Աղբյուր՝ Nation Thailand