Ինչու է սա կարևոր Հայաստանից Թաիլանդում գույք փնտրողի համար
Թաիլանդի ոստիկանությունը վերջերս քանդել է 33 ընկերությունից բաղկացած ցանց, որի միջոցով չինացի քաղաքացիներ Բանգկոկում ձեռք են բերել շքեղ առանձնատներ՝ ընդհանուր առմամբ ավելի քան 1.275 միլիարդ բահթ (մոտ 35 միլիոն դոլար) արժողությամբ։ Սխեման դասական էր. արտասահմանցին Թաիլանդում գրանցում է ընկերություն՝ Թաիլանդի քաղաքացիներից 'նոմինալ' բաժնետերերով, և հենց այդ ընկերության անունով գնում է հողատարածք ու տուն՝ շրջանցելով արտասահմանցիների կողմից հողի ուղղակի սեփականության արգելքը։
Եթե դուք ուսումնասիրում եք Փուկեթում կամ այլուր գույքի ձեռքբերման հնարավորությունը, այս դեպքն արժե դիտարկել ոչ որպես մեկուսացված սկանդալ, այլ որպես ազդանշան. Թաիլանդի իշխանությունները զգալիորեն ուժեղացնում են վերահսկողությունը նոմինալ կառուցվածքների նկատմամբ ամբողջ երկրում։
Ինչ ցույց տվեց հետաքննությունը. հիմնական թվեր
- Հայտնաբերվել է 33 ընկերությունից կազմված ցանց, որի միջոցով գնվել է 33 շքեղ առանձնատուն Բանգկոկում՝ ավելի քան 1.275 միլիարդ բահթ ընդհանուր արժեքով
- The Nation Thailand-ի տվյալներով՝ գույքերը գտնվում են Բանգկոկի հեղինակավոր թաղամասերում, և մեկ տան միջին արժեքը կազմում է մոտ 38.6 միլիոն բահթ (ավելի քան 1 միլիոն դոլար)
- Սխեման հիմնված էր Թաիլանդի քաղաքացի 'նոմինալ' բաժնետերերի վրա, ովքեր իրական ներդրում չեն կատարել, բայց ֆորմալ առումով 'սեփականատեր' են համարվել
- Առնչվող՝ Փուկեթում, Փանգ Նգայում և Կրաբիում իրականացված 'երրորդ փուլի' գործողության ժամանակ ներգրավվել է ավելի քան 500 ոստիկան, ձերբակալվել է 59 մարդ, խուզարկվել է 60 օբյեկտ, ուսումնասիրվել է 77 ընկերության գործունեություն՝ մոտ 1.053 միլիարդ բահթ արժողությամբ ակտիվներով
- Ամբողջ երկրում ստուգման է ենթարկվել ավելի քան 11,400 արտասահմանյան կապ ունեցող ընկերություն միայն Սամուիում և Փանգանում, ընդհանուր առմամբ ավելի քան 7,000 ընկերություն ամբողջ Թաիլանդում, և արդեն մեղադրանք է առաջադրվել ավելի քան 850 ընկերության դեմ, ինչը գնահատվում է որպես մոտ 15 միլիարդ բահթի պետական կորուստ
Ինչու է նոմինալ սխեման անօրինական. իրավական հիմքը
Արտասահմանցիների կողմից հողի ուղղակի սեփականության արգելքը սահմանված է 1954 թվականի Հողային օրենսգրքի 86-րդ հոդվածով։ Այս օրենքը գործում է անփոփոխ արդեն ավելի քան 70 տարի, և բացառություններ չեն նախատեսվում ո՛չ բնակիչների, ո՛չ էլիտար վիզայի կրողների համար։
Օտարերկրյա բիզնեսի մասին օրենքը (Foreign Business Act, 1999) սահմանափակում է արտասահմանցու մասնակցությունը հողի հետ կապված գործունեություն իրականացնող թաիլանդական ընկերությունում մինչև 49%։ Այն դեպքերը, երբ թաիլանդացի բաժնետերերը փաստացի ոչ մի կապիտալ չեն ներդնում, բայց ֆորմալ առումով 'սեփականատեր' են, դասակարգվում են որպես քրեական հանցագործություն։
Խախտումների համար նախատեսված է տուգանք մինչև 1 միլիոն բահթ, ազատազրկում մինչև 3 տարի ժամկետով, և Հողային վարչության որոշմամբ՝ ակտիվների հարկադիր վաճառք 180 օրվա ընթացքում։
Ինչ օրինական այլընտրանքներ կան արտասահմանցու համար
Լավ լուրն այն է, որ արտասահմանցին կարող է լիովին օրինական ճանապարհով ներդրում կատարել Թաիլանդում.
- Կոնդոմինիումի սեփականություն freehold ձևաչափով - արտասահմանցիները կարող են ուղղակիորեն, լիարժեք սեփականության իրավունքով գնել բնակարան, եթե շենքի արտասահմանյան քվոտան (առավելագույնը 49% ընդհանուր մակերեսից) սպառված չէ
- Երկարաժամկետ վարձակալություն (leasehold) - 30+30+30 տարվա սխեմայով, որտեղ առաջին 30-ամյա ժամկետը լիովին պաշտպանված է օրենքով, իսկ հաջորդ երկու ժամկետների երկարաձգումը կախված է պայմանագրից և վարձատուի բարեխղճությունից
- BOI-ի հետ կապված ներդրումային կառուցվածքներ - հատուկ ներդրումային ծրագրերի շրջանակում
2024-2025 թվականներին Թաիլանդի կառավարությունը քննարկել է օրինագիծ, որով արտասահմանցիներին թույլատրվեր գնել մինչև 1 rai (1,600 քմ) հողատարածք՝ նվազագույնը 40 միլիոն բահթ ներդրման պայմանով, սակայն նախագիծը կանգնեցվել է քաղաքական դիմադրության պատճառով։
Հաճախակի տրվող հարցեր
Կարո՞ղ է արտասահմանցին 2026-ին օրինական ճանապարհով տուն գնել Թաիլանդում
Արտասահմանցին չի կարող ուղղակիորեն սեփականատեր դառնալ հողի, որի վրա կանգնած է տունը. սա արգելված է ոչ ռեզիդենտների համար։ Օրինական տարբերակներից են՝ առանձին սեփականատեր դառնալ շինության համար՝ հողը վերցնելով երկարաժամկետ վարձակալությամբ, կամ գնում կատարել թաիլանդացի ամուսնու միջոցով՝ որոշակի սահմանափակումներով։ Կոնդոմինիումները, ի տարբերություն դրա, կարելի է գնել ամբողջովին, freehold իրավունքով։
Որքանո՞վ է վտանգավոր նոմինալ սեփականատիրության սխեման
Ռիսկերը շատ լուրջ են։ Բացի գույքի բռնագրավումից ու քրեական հետապնդումից, ներդրողն ամբողջովին կախված է նոմինալ բաժնետերերից. հենց այդ 'թաիլանդացի գործընկերներն' են ֆորմալ առումով ընկերության իրական սեփականատերերը, և նրանք ցանկացած պահի կարող են վաճառել ակտիվները կամ փոխարինել տնօրենին։ Նման վեճերում դատարանները, որպես կանոն, կողմ են արտահայտվում պետության օգտին։
Ինչու՞ հենց հիմա են իշխանությունները խստացրել վերահսկողությունը
Մի քանի գործոն համընկավ. շքեղ գույքի գների աճը գրավեց մեդիայի և հասարակության ուշադրությունը, խորհրդարանում ամրապնդվեց 'հողը արտասահմանցիներին վաճառելու' դեմ քաղաքական հռետորաբանությունը, իսկ Հատուկ քննության վարչությունը (DSI) ստացավ լրացուցիչ ֆինանսավորում և ընդլայնված թվային գործիքներ՝ կասկածելի կորպորատիվ կառուցվածքները հետևելու համար։ Դա հաստատվում է Բանգկոկից մինչև Փուկեթ և հարավային կղզիներ տարածվող փուլային գործողություններով։
Արդյո՞ք վարձակալությունը (leasehold) անվտանգ այլընտրանք է
Երկարաժամկետ վարձակալությունը (30 տարի՝ երկարաձգման հնարավորությամբ) լիովին օրինական և Թաիլանդի օրենսդրությամբ ճանաչված գործիք է։ Առաջին 30-ամյա ժամկետը ամբողջությամբ պաշտպանված է օրենքով։ Երկրորդ և երրորդ ժամկետների երկարաձգումը կախված է կոնկրետ պայմանագրից և հողատիրոջ բարեխղճությունից, ուստի իրավաբանորեն կոկիկ կազմված պայմանագիրը կենսականորեն կարևոր է։
Սա միայն չինացի ներդրողների՞ն է վերաբերում
Ոչ։ Օրենքը վերաբերում է բոլոր արտասահմանցիներին՝ առանց բացառության։ Նմանատիպ գործեր նախկինում հարուցվել են Ռուսաստանի, եվրոպական երկրների և Ավստրալիայի քաղաքացիների դեմ, հատկապես Փուկեթում և Կոհ Սամուիում։ Չինական ցանցը ուշադրություն գրավեց իր մասշտաբով, բայց հսկողության մեխանիզմն ունիվերսալ է, ինչը հաստատում են Փուկեթում, Փանգ Նգայում և Կրաբիում զուգահեռաբար իրականացվող գործողությունները։
Ինչպես պաշտպանել կապիտալը՝ գնելով օրինական ճանապարհով
Երեք քայլ ամենակարևորն են այն ներդրողի համար, ով լուրջ է վերաբերվում իր գումարի պաշտպանությանը.
- Գնեք կոնդոմինիում freehold իրավունքով՝ շենքի 49% արտասահմանյան քվոտայի սահմաններում
- Վիլլայի հանդեպ հետաքրքրության դեպքում օգտագործեք leasehold կառուցվածք՝ ստուգված իրավաբանի ուղեկցությամբ
- Յուրաքանչյուր գույքի համար կատարեք due diligence՝ անկախ փաստաբանի միջոցով, ով որևէ կապ չունի կառուցապատողի հետ
Բանգկոկի այս հետաքննությունը պատահականություն չէ, այլ Թաիլանդի իշխանությունների համակարգային քաղաքականության մաս։ Նոմինալ կառուցվածքները, որոնք տասնամյակներ շարունակ գործել են 'առանց խնդիրների', այսօր կրում են անընդունելիորեն բարձր ռիսկ։ Բանգկոկում կամ կղզիներում գույք ձեռք բերել ցանկացող ներդրողի համար միակ ողջամիտ ուղին խստորեն օրինական սեփականության ձևաչափերն են։
Թաիլանդի շուկան, միևնույն է, մնում է գրավիչ. կոնդոմինիումների վարձակալական եկամտաբերությունը կազմում է տարեկան 5-7%, իսկ մուտքի արժեքը Սինգապուրի կամ Հոնկոնգի համեմատ մի քանի անգամ ցածր է։ Բայց կապիտալի իրական պաշտպանությունը սկսվում է ճիշտ գործարքային կառուցվածքից, ոչ թե հետո։ Եթե պլանավորում եք գույք ձեռք բերել Փուկեթում կամ Թաիլանդի այլ շրջանում, 'Թաիլանդի անշարժ գույք' թիմը կարող է օգնել ընտրել իրավաբանորեն անվտանգ տարբերակ։
Աղբյուր՝ International Investment