Բանանի ծառերով 'գյուղատնտեսական' հողերը Բանգկոկում այլևս հարկից չեն խուսափի

Պատկերացրեք՝ Սուխումվիտի կենտրոնում 100 միլիոն բատի արժողությամբ հողամաս ունեք, բայց հարկ եք վճարում այնպես, կարծես դա բրնձի դաշտ լինի Իսանում։ Տասնամյակներ շարունակ հենց այդպես էր աշխատում Բանգկոկի ամենահայտնի հարկային 'հնարքներից' մեկը. հողատերերը մի քանի շարք բանան, կիտրոնախոտ կամ կոկոսի ծառ էին տնկում և հողամասը գրանցում որպես գյուղատնտեսական։ Արդյունքում՝ իրական հարկից 5-10 անգամ պակաս էին վճարում։ Հիմա Բանգկոկի քաղաքապետարանը (BMA) պաշտոնապես առաջարկել է փակել այս բացը, և փոփոխությունը ուղղակիորեն կանդրադառնա բոլորի վրա, ովքեր Բանգկոկում հող ունեն կամ ձեռք բերել են պլանավորում։

Կարճ պատասխան. ինչ է փոխվում

• Ինչ է փոխվում. Բանգկոկը բարձրացնում է հարկերը այն հողերի համար, որոնք ձևականորեն գրանցված են որպես գյուղատնտեսական, բայց իրականում գտնվում են քաղաքի կենտրոնական թաղամասերում

• Ներկայիս դրույքաչափերը. գյուղատնտեսական հողամասերը վճարում են գնահատված արժեքի 0,01-0,1%, մինչդեռ կոմերցիոն հողի համար դրույքաչափը 0,3-0,7% է (Հարկային վարչության տվյալներ)

• Առաջարկվող նոր միջակայք. գյուղատնտեսական հողի բազային դրույքաչափը կբարձրանա մոտավորապես 0,01%-ից (մինչև 0,10%) մինչև 0,03-0,12%, այսինքն՝ մոտավորապես եռապատկվելով. 1 միլիոն բատ արժողությամբ հողի հաշվարկով՝ 100 բատից մինչև 300 բատ (Nation Thailand)

• Խնայողությունը հնարքի շնորհիվ 100 միլիոն բատ արժողությամբ հողամասի դեպքում հասնում էր տարեկան 500,000-700,000 բատի

• Ում է վերաբերում. դատարկ և կեղծ-գյուղատնտեսական հողամասերի սեփականատերերին Սիլոմում, Սաթհորնում, Սուխումվիտում, Փլենչիթում և Ռաչադամրիում

• Ժամկետներ. առաջարկը դեռ քննարկվում է, լիարժեք ուժի մեջ մտնելը սպասվում է 2027 ֆինանսական տարուց

Հիմնական փաստերը, որ պետք է իմանալ

Այս ամբողջ պատմության հիմքում ընկած է 'Հողի և շենքերի հարկման մասին' 2562 (2019) թ. օրենքը, որն ուժի մեջ է մտել 2020-ին և սահմանել չորս կատեգորիա՝ բնակելի, գյուղատնտեսական, կոմերցիոն և դատարկ հողամասեր։

Գյուղատնտեսական կատեգորիան ունի ամենացածր դրույքաչափը՝ սկսած 0,01%-ից մինչև 75 միլիոն բատ արժողությամբ հողամասերի համար, մինչդեռ կոմերցիոն դրույքաչափերը սկսվում են 0,3%-ից և հետագայում աստիճանաբար բարձրանում։

Շուկայի գնահատականներով՝ Բանգկոկի ամենահեղինակավոր տեղամասերում հարյուրավոր հողամասեր, 1-ից մինչև 20 րայ մակերեսով, ձևականորեն գրանցված են որպես գյուղատնտեսական։

Ինչքան կարող է արժենալ նման հողամասը իրականում. Սուխումվիտի 1-ից 63 սոյերի հատվածում գնահատված արժեքները հասնում են 800,000-1,500,000 բատի մեկ քառակուսի վա (Գանձապետական վարչության 2024-2027 վերագնահատում)։

Հարկային ճնշման աճն արդեն իսկ ազդեցություն է ունեցել շուկայի վրա. դատարկ հողերի համար հարկի բարձրացումը 2024-2025-ին խթանել է շինարարության համար պատրաստ հողերի առաջարկի 12-15%-անոց աճ, ըստ AREA-ի (Agency for Real Estate Affairs)։

Միաժամանակ BMA-ն խստացնում է վերահսկողությունը՝ պահանջելով, որ գյուղատնտեսական կարգավիճակով գրանցված հողերն իրականում օգտագործվեն որպես ագարակ, այլ ոչ թե ձևական՝ 'ստվերային' մշակության համար (Bangkok Post)։

Կարևոր է հիշել նաև՝ օտարերկրյա քաղաքացիներին արգելված է ուղղակիորեն հող սեփականություն ունենալ Թաիլանդում (Հողային օրենսգիրք, հոդված 86)։ Փոփոխությունները հիմնականում կանդրադառնան նրանց, ովքեր հող են պահում թայլանդական ընկերության միջոցով կամ երկարաժամկետ վարձակալությամբ։

Եվ վերջապես՝ ֆինանսական մոտիվացիան էական է. BMA-ն ուղղակիորեն հավաքում է հողի հարկը, և 2025-ի հավաքագրման նպատակը եղել է 37 միլիարդ բատ։

Ինչպես է ձևավորվել 'բանանի հնարքը'

Պատմությունը պարզ է. թանկարժեք կենտրոնական հողամասերի սեփականատերերը մի քանի բանանի ծառ, կիտրոնախոտ կամ կոկոսի արմավենի էին տնկում և հողամասը գրանցում որպես գյուղատնտեսական։ Սա թույլ էր տալիս վճարել 0,01-0,1% դրույքաչափով՝ կոմերցիոն 0,3-0,7%-ի փոխարեն։ 200 միլիոն բատ արժողությամբ հողամասի դեպքում տարբերությունը գերազանցում էր տարեկան մեկ միլիոն բատը։ Հենց այս մասշտաբը դարձրեց խնդիրը քաղաքային բյուջեի համար չափազանց նկատելի։

Ե՞րբ կկիրառվեն նոր դրույքաչափերը

BMA-ի առաջարկը դեռ համաձայնեցվում է Ֆինանսների նախարարության հետ։ Ընթացիկ ժամանակացույցի համաձայն՝ փոփոխությունները կարող են հաստատվել մինչև 2026 թվականի վերջ և ուժի մեջ մտնել 2027 ֆինանսական տարուց, թեև ճշգրիտ ամսաթվերը կախված են քաղաքական գործընթացից։

Ինչպես կազդի սա Բանգկոկի կենտրոնական հողի գներին

Ազդեցությունը, ամենայն հավանականությամբ, կունենա երկու փուլ։ Կարճաժամկետ հատվածում որոշ սեփականատերեր հողամասերը կհանեն վաճառքի, ինչը ժամանակավորապես կարող է մեղմել գները կամ դանդաղեցնել աճը։ Միջնաժամկետ հեռանկարում ավելացած շինարարությունը կավելացնի կոնդոմինիումների և կոմերցիոն տարածքների առաջարկը՝ նպաստելով շուկայի կայունացմանը։

Ուղղակիո՞րեն ազդում է սա արտասահմանյան ներդրողների վրա

Օտարերկրացիները չեն կարող ուղղակիորեն հող ունենալ Թաիլանդում։ Բայց եթե դուք բաժնետեր եք թայլանդական ընկերությունում, որը հող ունի, ապա հարկերի բարձրացումը կավելացնի ձեր գործառնական ծախսերը։ Սա նաև ազդում է շինարարական նախագծերի տնտեսագիտության վրա, և ի վերջո՝ նոր կոնդոմինիումների քառակուսի մետրի գնի վրա։

Բանգկոկի ո՞ր թաղամասերն են ամենաշատ ազդվելու

Ամենաթանկարժեք հողամասերը կենտրոնացած են BTS և MRT գծերի երկայնքով՝ Սիլոմ, Սաթհորն, Փլենչիթ, Լումպինի, Սուխումվիտ (1-63 սոյեր), Ռաչադամրի և Չիդլոմ։ Հենց այս թաղամասերում գյուղատնտեսական և կոմերցիոն դրույքաչափերի միջև եղած տարբերությունը ստեղծել է ամենամեծ 'առավելությունը' հարկից խուսափողների համար։

Սպասվու՞մ է հողի զանգվածային վաճառք

Զանգվածային վաճառքի ալիք քիչ հավանական է։ Խոշոր հողատերերը՝ Crown Property Bureau-ն, Sirivadhanabhakdi և Chirathivat ընտանիքները, երկարաժամկետ ռազմավարություններ են վարում և իրենց ակտիվները չեն վաճառի մի քանի հարյուր հազար բատ հարկի աճի պատճառով։ Սակայն ավելի փոքր ու միջին սեփականատերերը, ովքեր հողը սպեկուլյատիվ նպատակով են պահում, կարող են սկսել այն վաճառքի հանել։

Ինչպես ստուգել հողամասի հարկային կարգավիճակը գնումից առաջ

Վաճառողից պահանջեք Chanote (սեփականության վկայագիր) և հողի հարկի վերջին անդորրագիրը։ Անդորրագրում նշված է կատեգորիան՝ դատարկ, գյուղատնտեսական, բնակելի կամ կոմերցիոն։ Արժե նաև ստուգել գոտիավորումը BMA-ի Քաղաքաշինական պլանավորման վարչությունում։

Կանդրադառնա՞ գրասենյակների և մանրածախ վարձակալության վրա

Անուղղակիորեն՝ այո։ Եթե կոմերցիոն շենքերի սեփականատերերն այլևս չեն կարողանա նվազեցնել իրենց հարկային բազան հարակից հողամասը որպես գյուղատնտեսական դասակարգելով, ապա գործառնական ծախսերը կաճեն։ Այս բեռի մի մասը, ամենայն հավանականությամբ, կփոխանցվի վարձակալներին, հատկապես B և C կարգի գրասենյակային տարածքներում։

Կապվա՞ծ է սա կոնդոմինիում գնելու հետ

Ուղղակի կապ չկա, քանի որ կոնդոմինիումի հարկը հաշվարկվում է առանձին՝ բնակելի դրույքաչափով։ Բայց շինարարության համար հողի ավելացած առաջարկը կարող է Բանգկոկի կենտրոն ավելի շատ նոր նախագծեր բերել, ինչը գնորդների համար նշանակում է ավելի մեծ ընտրություն և ավելի մրցունակ գներ։

Աղբյուր. Nation Thailand

Այս հարկային քաղաքականության փոփոխությունը ցնցում չէ, այլ նորմալացում։ Քաղաքը կանոնները հասցնում է հողի իրական օգտագործմանը համապատասխանության։ Ներդրողների համար, ովքեր ակտիվներ են ընտրում իրական եկամտաբերության, ոչ թե սպեկուլյատիվ սխեմաների հիման վրա, սա դրական ազդանշան է. շուկան դառնում է ավելի թափանցիկ։

Պատրա՞ստ եք ներդրումներ կատարել Թաիլանդում։ 'Թաիլանդի անշարժ գույք' թիմի փորձագետները կօգնեն ձեզ գտնել ձեզ հարմար գույքը։