Պատկերացրեք՝ Փուկեթից կամ Պատտայայից տուն գնող ներդրողը, ով նախքան գործարքը միշտ նայում է մի բան՝ ինչպե՞ս է փոխվելու տրանսպորտային հասանելիությունը մի քանի տարուց։ Հենց այս տրամաբանությամբ արժե նայել Թաիլանդի ամենահավակնոտ երկաթուղային նախագծերից մեկին. Red Line Missing Link-ը, որը կփակի Բանգկոկի ողջ երկաթուղային ցանցի վերջին բացը և մեկ գծի մեջ կմիացնի Դոն Մուանգ, Սուվառնաբում և Ու-Տափաո օդանավակայանները։
Նախագիծը ներկայումս գտնվում է Eastern Economic Corridor (EEC) կոմիտեի պայմանագրային վերանայման փուլում։ Այն, ինչ սովորական ենթակառուցվածքային նորությունների կատեգորիայից դուրս է բերում այս թեման, ուղղակի կապն է գույքի արժեքի հետ. տրանսպորտային մատչելիությունը գնահատող միջազգային ներդրողների համար ազդանշանն ակնհայտ է. ապագա գծի երկայնքով գտնվող շրջանները դեռ ամբողջությամբ չեն արտացոլել իրենց աճի ներուժը գներում։ Բայց այս 'պատուհանը' գնալով նեղանում է։
Ինչի՞ մասին է իրականում խոսքը
Նախագծի նպատակն է ավարտին հասցնել BTS Red Line-ի պակասող հատվածը՝ ստեղծելով անընդհատ արագընթաց կապ Դոն Մուանգի (հյուսիսային Բանգկոկ), Սուվառնաբումի (մայրաքաղաքի արևելք) և Ու-Տափաոյի (Ռայոնգ նահանգ) օդանավակայանների միջև։ Այսօր ուղևորները ստիպված են փոխադրվել տարբեր համակարգերի միջև կամ օգտվել ավտոճանապարհից։ Միասնական երկաթուղին ամենահեռավոր երկու կետերի միջև ճանապարհորդության ժամանակը կկրճատի մոտավորապես 90 րոպեի՝ ներկայիս 3-4 ժամի փոխարեն։
Հիմնական փաստերը կարճ ձևով
- Red Line Missing Link-ը այն նախագիծն է, որը կփակի Դոն Մուանգ, Սուվառնաբում և Ու-Տափաո օդանավակայանները միացնող երկաթուղու պակասող հատվածը
- Նախագիծը գտնվում է պայմանագրային վերանայման փուլում Eastern Economic Corridor (EEC) ծրագրի շրջանակում. եթե ներկայիս գործընկեր Asia Era One-ի հետ բանակցությունները ձախողվեն, մրցույթի հրավեր հնարավոր է 2028-ին
- Բանգկոկի արագ տրանզիտի կայարաններից 1-2 կմ շառավղով գույքը պատմականորեն թանկացել է 15-30%-ով՝ գործարկումից 3-5 տարվա ընթացքում
- Աճի հիմնական գոտիներն են Bang Sue, Lat Krabang, Si Racha, Pattaya և Rayong
- Ամբողջ երեք-օդանավակայանային գիծը կունենա մոտավորապես 220 կմ երկարություն
- Որոշ թայլանդական վերլուծաբանների գնահատմամբ՝ Chonburi, Si Racha, Pattaya և Sattahip-ի շրջակայքի հողի գները մնացել են մոտավորապես 7 տարվա մակարդակին մոտ, ինչը հուշում է, որ երկաթուղային պրեմիումը դեռ ամենուր չի արտացոլվել գներում
Ինչու է U-Tapao-ն այսքան կարևոր դեր խաղում
U-Tapao օդանավակայանը արդեն պաշտոնապես ճանաչվել է Բանգկոկի երրորդ միջազգային օդանավակայանը և ընթանում է դրա արդիականացումը՝ պլանավորված տարեկան մինչև 60 միլիոն ուղևոր թողունակությամբ։ EEC գոտին ընդգրկում է Chachoengsao, Chonburi և Rayong նահանգները, որոնց համատեղ տարածաշրջանային ՀՆԱ-ն գերազանցում է 1,5 տրիլիոն բատ (Թաիլանդի National Economic and Social Development Council-ի տվյալներով)։
BTS Red Line-ի Bang Sue-Rangsit հատվածն արդեն շահագործվում է 2021 թվականից՝ սպասարկելով Բանգկոկի հյուսիսային միջանցքը։ Al Si Racha-ում (Chonburi) կոնդոմինիումների միջին գները տատանվում են 50,000-80,000 բատ մեկ քառակուսի մետրի համար, ինչը 2-3 անգամ ավելի էժան է, քան կենտրոնական Բանգկոկում։
Քննարկվող վերանայված PPP մոդելի համաձայն՝ կապալառու Asia Era One ընկերությունը, եթե պայմանները փոփոխվեն, ստիպված կլինի ներկայացնել մոտավորապես 160 միլիարդ բատ բանկային երաշխիք՝ ըստ EEC քաղաքականության վերանայման վերաբերյալ հրապարակումների։
Պատտայան պանդեմիայից առաջ ընդունում էր ավելի քան 10 միլիոն զբոսաշրջիկ տարեկան (Tourism Authority of Thailand տվյալներով), և երկու օդանավակայան ուղղակի երկաթուղային կապ ունենալը կտրուկ կբարձրացնի նրա հասանելիությունը։ Պլանավորված գնացքները նախատեսված են հասնել մինչև 250 կմ/ժ արագության որոշ հատվածներում։
Ինչպես է աշխատում 'երկաթուղային պրեմիումի' տրամաբանությունը
Հարավարևելյան Ասիայում խոշոր ենթակառուցվածքային նախագծերի գնագոյացման տրամաբանությունը հասկանալը կարևոր է ցանկացած ներդրողի համար։ Սինգապուրի փորձը ցույց է տալիս, որ ոտքով հասանելի MRT կայարանը սովորաբար տան արժեքին ավելացնում է 10-25%։ Բանգկոկում այս էֆեկտն արդեն հաստատված է BTS Sukhumvit և Silom գծերի երկայնքով, որտեղ կայարանների մոտ գտնվող կոնդոմինիումները վաճառվում են 20-35%-ով ավելի թանկ, քան համադրելի բնակարանները, որոնք մեքենայով 5-7 րոպե հեռավորության վրա են։
Երեք-օդանավակայանային գծի դեպքում այս էֆեկտը կարող է դեռ ավելի ցայտուն լինել։ Սա պարզապես քաղաքային տրանզիտ չէ, այլ միջանցք, որը հեռավոր ծովափնյա շրջանները փաստացիորեն կվերածի Բանգկոկի ննջասենյակային արվարձանների։ Si Racha-ում կամ Pattaya-ում ապրողը մայրաքաղաքի բիզնես թաղամասը կհասնի 45-60 րոպեում։ Սա արմատապես փոխում է վարձակալության տնտեսագիտությունը. EEC արդյունաբերական օբյեկտներում աշխատող կորպորատիվ վարձակալները կարող են ապրել ծովափին, մինչ Բանգկոկի գրասենյակային աշխատողները հանգստյան օրերն անցկացնել ծովափին՝ առանց ճանապարհային խցանումների մեջ ժամանակ ծախսելու։
Lat Krabang-ը, որը գտնվում է Բանգկոկի և Սուվառնաբումի միջև, հատուկ ուշադրության է արժանի։ Ներկայումս դա արդյունաբերական գոտի է՝ համեմատաբար ցածր հողի գներով, որը արագ գծի գործարկումից հետո կարող է վերածվել լիարժեք բնակելի հանգույցի։ Դեվելոպերներն արդեն սկսել են հող ձեռք բերել այստեղ, թեև վերավաճառքի շուկան դեռ ամբողջությամբ չի արձագանքել։
Ինչ ռիսկեր պետք է հաշվի առնել
Ռիսկերը թերագնահատել չարժե։ Թաիլանդում խոշոր ենթակառուցվածքային նախագծերը հաճախ ձգձգվում են ժամանակացույցից։ Արագընթաց գիծը քննարկվում է դեռ 2018 թվականից, և EEC-ի պայմանագրային վերանայման գործընթացը կարող է ևս 12-18 ամիս ավելացնել։ Որոշ թայլանդական շուկայի վերլուծաբաններ նշում են, որ Chonburi, Si Racha, Pattaya և Sattahip-ի շրջակայքի հողի գները երկաթուղային նախագծի հետ կապված ակնհայտ սպեկուլյատիվ արագացում չեն ցուցաբերել, փոխարենը շարժվում են ընդհանուր երկարաժամկետ շուկայական միտումների համապատասխան։ Ովքեր ներդրումային հորիզոն ունեն 5 տարուց պակաս, պետք է հաշվի առնեն ձգձգման հավանականությունը։
Այնուամենայնիվ, կառավարության՝ EEC ռազմավարության շրջանակում այս նախագծին տված շարունակական առաջնահերթությունը ցույց է տալիս, որ վերջնական իրականացումը բավականին հավանական է։ Նրանց համար, ովքեր պլանավորում են այցելել և ստուգել գույքը Chonburi-ում ու Rayong-ում, հիմա ողջամիտ պահ է. շատ վայրերում գները դեռ ամբողջովին չեն 'կլանել' երկաթուղային պրեմիումը, և EEC գոտում որակյալ նոր զարգացումների պորտֆելը շարունակում է ընդլայնվել։
Աղբյուր՝ Nation Thailand
Հաճախ տրվող հարցեր
Ի՞նչ է Red Line Missing Link-ը և ինչու է դա կարևոր
Սա երկաթուղու պակասող հատվածն է, որը կմիացնի հյուսիսային BTS Red Line-ը Ու-Տափաո օդանավակայան տանող արագընթաց գծին։ Առանց դրա՝ Բանգկոկի երեք օդանավակայանները չունեն ուղղակի երկաթուղային կապ։
Ե՞րբ կգործարկվի երեք-օդանավակայանային արագընթաց գիծը
Ճշգրիտ ժամկետը դեռ հաստատված չէ։ Նախագիծը վերստին վերանայվում է EEC կոմիտեի կողմից, և մեկ սցենարով մրցութային հրավերներ հնարավոր են 2028-ին։ Շուկայական գնահատականների համաձայն՝ լիարժեք գործարկումը դժվար թե տեղի ունենա 2029-2031 թվականներից շուտ։
Ինչպե՞ս կազդի արագընթաց երկաթուղին Պատտայայի գույքի գների վրա
Երկու Բանգկոկյան օդանավակայանների հետ ուղղակի արագ երկաթուղային կապը Պատտայան դարձնելու է զգալիորեն ավելի հասանելի՝ ինչպես զբոսաշրջիկների, այնպես էլ արտասահմանցի բնակիչների համար։ Ասիայում համադրելի ենթակառուցվածքային նախագծերը պատմականորեն նպաստել են գործարկումից 3-5 տարվա ընթացքում կայարանամերձ գոտում 15-30% գնային աճի, թեև որոշ տեղական վերլուծաբանների կարծիքով՝ EEC-ի հողի գները առայժմ մոտ են մնացել 7 տարվա առաջվա մակարդակին։
Ո՞ր շրջանները երթուղու երկայնքով ունեն ամենալավ ներդրումային ներուժը
Si Racha, Lat Krabang և Pattaya-ի ծայրամասերը։ Այս վայրերում համադրվում են համեմատաբար ցածր ներկայիս գները և ուժեղ աճի ներուժ գծի գործարկումից հետո։
Կարո՞ղ են օտարերկրացիները գույք գնել EEC գոտում
Այո։ Օտարերկրյա քաղաքացիները կարող են ամբողջական սեփականության (freehold) իրավունքով ունենալ կոնդոմինիում, եթե նախագծում օտարերկրյա սեփականատերերի քվոտան չի գերազանցում 49%-ը։ Հողն ու վիլլաները սովորաբար ձևակերպվում են երկարաժամկետ վարձակալության (leasehold) սխեմայով, օրինակ՝ 30+30+30 տարի։
Հիմա՞ գնեմ, թե սպասեմ նախագծի հաստատմանը
Ենթակառուցվածքային պրեմիումները սովորաբար արտացոլվում են գներում դեռ ֆիզիկական ավարտից շատ առաջ, և ամենակտրուկ թռիչքը սովորաբար տեղի է ունենում պայմանագրի ստորագրման և շինարարության մեկնարկի պահին։ Վերջնական պայմանագրի հաստատումից առաջ գնումը թույլ է տալիս ներդրողներին ամրագրել ներկայիս գները։
Ի՞նչ վարձակալային եկամտաբերության կարելի է սպասել EEC գոտում
Si Racha-ում և Pattaya-ի ծայրամասերում կոնդոմինիումների վարձակալային եկամտաբերությունը կազմում է տարեկան 5-7%, ինչը ավելի բարձր է կենտրոնական Բանգկոկի 3-4%-ից։ EEC արդյունաբերական աշխատողների կորպորատիվ պահանջարկը կայուն ֆինանսավորում է ապահովում։
Ի՞նչ ռիսկեր կան ենթակառուցվածքային նախագծի հիման վրա ներդրում կատարելիս
Հիմնական ռիսկը շինարարության ձգձգումն է։ Հնարավոր են նաև երթուղու կամ կայարանների տեղակայման փոփոխություններ։ Խորհուրդ է տրվում ընտրել այնպիսի գույք, որն ինքնուրույն ներդրումային արժեք ունի և կախված չէ բացառապես երկաթուղու ավարտից։
Պատրաստ եք ներդրում կատարել Թաիլանդում. մեր փորձագետները՝ Թաիլանդի անշարժ գույք թիմից, կօգնեն ձեզ գտնել ճիշտ գույքը։