Հայաստանից Թաիլանդ նայող ներդրողների մեծ մասն առաջին հերթին մտածում է Փուկեթի մասին, բայց Բանգկոկում այս պահին տեղի է ունենում մի երևույթ, որը արժե ուշադրության։ Երբ քաղաքում սկսվում է նոր մետրոգծի շինարարությունը, հարակից հողամասերի գները թռիչքաձև աճում են՝ դեռ կայարանները չբացված՝ 15-30%-ով։ Այս ցիկլը կրկնվում է արդեն երեք տասնամյակ, և 2026-ը կարող է դառնալ հերթական հարմար պահը՝ մուտք գործելու շուկա մինչև գները հասնեն կենտրոնական թաղամասերի մակարդակին։
Թաիլանդի կառավարությունը հարյուրավոր միլիարդավոր բահ է ներդնում Բանգկոկի հասարակական տրանսպորտի ցանցի ընդլայնման մեջ՝ ներկայիս մոտավորապես 250 կմ-ից մինչև ավելի քան 500 կմ 2030 թվականին։ Սա ստեղծում է հազվագյուտ հնարավորություն ներդրողների համար. գնել հող կամ բնակարան ծայրամասային գոտիներում, քանի դեռ գները չեն հասել կենտրոնի մակարդակին։
Ի՞նչ է ցույց տալիս վիճակագրությունը հենց հիմա
Բանգկոկի մետրոպոլիայում հողի միջին գները տարեկան կտրվածքով աճել են 6.2%-ով, սակայն Փրա Խանոնգ-Բանգ Նա միջանցքն առաջատարն է՝ 36.3% աճով, ինչը պայմանավորված է մի քանի տրանսպորտային գծերի համընկնումով և բիզնես-թաղամասի ընդլայնմամբ (Nation Thailand)։
Մետրոգծերի երկայնքով հողի արժեւորումը հետևյալն է.
| Գիծ | Տարեկան աճ |
|---|---|
| Green Line (Khu Khot-Lam Luk Ka) | 17.6% |
| Pink Line | 9.7% |
| Orange Line | 7.4% |
| BTS Sukhumvit Line / Airport Rail Link | 7.3% |
2026 թվականի հիմնական աճի գոտիներն են՝ Orange Line միջանցքը (արևելք, Min Buri տարածք), Pink Line-ը (հյուսիս, Nonthaburi/Pak Kret) և Yellow Line-ը (հարավ-արևելք, Lat Phrao, Samut Prakan)։
Որքա՞ն արժե հողը կենտրոնում ընդդեմ ծայրամասերի
Կենտրոնական BTS/MRT կայարանների մոտ 1 քառակուսի մետրի գինը հասնում է 800,000-1,500,000 բահի, մինչդեռ ծայրամասային, դեռ կառուցվող կայարանների մոտ այն կազմում է ընդամենը 80,000-250,000 բահ։ Այս 5-10 անգամ տարբերությունը հենց այն է, ինչը ստեղծում է ներդրումային պոտենցիալը՝ վաղ փուլում մտնողների համար։
AREA-ի (Agency for Real Estate Affairs) տվյալներով՝ լավ տրանսպորտային կապ ունեցող գոտիներում Բանգկոկի հողի միջին գինն այժմ գերազանցում է 400,000 բահը մեկ քառակուսի վա-ի համար (4 քմ), մինչդեռ 2015-ին այն կազմում էր մոտավորապես 250,000 բահ։
Ո՞ր գծերն են ամենաշատ փոփոխություններ բերելու
Orange Line-ի արևելյան հատվածը (22.5 կմ, 17 կայարան) կապելու է կենտրոնական Բանգկոկը Min Buri-ի հետ. բացումը նախատեսված է 2027 թվականին։ Այս երթուղու երկայնքով հողն արդեն արժեւորվել է մոտավորապես 20-25%-ով վերջին երեք տարիների ընթացքում, իսկ վերջին տարեկան տվյալները ցույց են տալիս 7.4% աճ։
Pink Line մոնոռելսը (34.5 կմ) միացնում է Khae Rai-ն և Min Buri-ն։ Լիարժեք առևտրային շահագործումը սկսվել է 2024-ին, և հարակից անշարժ գույքի գները վաղուց արդեն ճշգրտվել են 10-15%-ով՝ նախահամաճարակային մակարդակի համեմատ, իսկ նոր տվյալները ցույց են տալիս հետագա 9.7% աճ։
Yellow Line մոնոռելսը (30.4 կմ) ուղևորների համար բացվել է 2023-ին։ Կայարաններից 500 մետր շառավղով բնակարանների վարձակալության գները առաջին տարվա ընթացքում աճել են 8-12%-ով։
Թաիլանդի կառավարությունը մինչև 2030 թվականը պլանավորում է ներդնել ավելի քան 1 տրիլիոն բահ մետրոպոլիտենի ենթակառուցվածքների մեջ, այդ թվում՝ Bangkok-Rayong արագընթաց երկաթուղին, որը սպասարկելու է Eastern Economic Corridor-ը (EEC)։
Ի՞նչ պետք է իմանա արտասահմանցի գնորդը
Արտասահմանցիները կարող են ունենալ միայն բնակարանների սեփականություն՝ մեկ շենքում 49% քվոտայի շրջանակում։ Ուղղակի հողի գնում առանց թաիլանդական ընկերության կառուցվածքի կամ երկարաժամկետ վարձակալության (30+30+30 տարի) թույլատրված չէ։
Արտասահմանցիների համար օպտիմալ ռազմավարությունը կայարաններից 500 մետր շառավղով նախավաճառքի փուլում բնակարան գնելն է, քանի որ ուղղակի հողի սեփականությունը մնում է սահմանափակված ոչ ռեզիդենտների համար։
Bang Na, Bang Kadi, Lak Si և Thung Song Hong թաղամասերը դեռ թերագնահատված են՝ չնայած գործող կամ կառուցվող կայարանների մոտիկությանը։
Բանգկո՞կ, թե՞ Փուկեթ. ո՞րն ընտրել
Դրանք տարբեր ռազմավարություններ են։ Բանգկոկն առաջարկում է կայուն, երկարաժամկետ վարձակալական եկամուտ տեղացի բնակիչներից և էքսպատներից, ինչպես նաև ենթակառուցվածքով պայմանավորված կապիտալի աճ։ Փուկեթը կողմնորոշված է զբոսաշրջային վարձակալության վրա՝ ավելի սեզոնային, բայց հնարավոր ավելի բարձր գագաթնակետային եկամտաբերությամբ, և նրա հարավ-արևմտյան առափնյա գոտիները, այդ թվում՝ Bang Tao, Layan, Kamala և Cherng Talay, 2026-ին սպասվում է մնան կայուն՝ արտասահմանյան մշտական պահանջարկի շնորհիվ։ Պորտֆելի դիվերսիֆիկացիայի համար երկու շուկաների համադրումը լիովին տրամաբանական է։ Հենց այս պատճառով է, որ Թաիլանդի անշարժ գույք-ում մենք հաճախորդներին առաջարկում ենք դիտարկել երկու ուղղություններն էլ՝ կախված նպատակներից։
Ո՞ր այլ շրջանները արժե հետևել
Քաղաքի թարմացված Comprehensive Plan-ի համաձայն, որը ուժի մեջ կմտնի 2027 թվականի վերջին, արևմտյան և հարավային թաղամասերը ունեն էական հողի արժեւորման հեռանկար՝ Orange Line-ի և Southern Purple Line-ի ընդլայնումների, ինչպես նաև նոր արվարձանային երկաթուղային կապերի շնորհիվ։ Talingchan-ը և Thawi Watthana-ն դառնում են հիմնական աճի կենտրոններ։
Բանգկոկի մետրոյի ընդլայնումը սպեկուլյատիվ պատմություն չէ, այլ հիմնարար արժեքային գործոն՝ հենված պետության կողմից տրիլիոնավոր բահի ներդրումների վրա։ Ներդրողներին խորհուրդ է տրվում կենտրոնանալ կոնկրետ տրանսպորտային միջանցքների վրա, գնումներ կատարել շինարարության փուլում և առաջնահերթություն տալ կայարաններից 500 մետր շառավղով գտնվող օբյեկտներին։
Աղբյուր՝ Nation Thailand