Եթե դուք ներդրում եք արել Փուկեթի կառուցվող կոնդոմինիումում և հանկարծ լսում եք բառը 'ֆորս-մաժոր', մի շտապեք հանգստանալ, բայց մի շտապեք նաև խուճապի մատնվել։ Կարճ ու ստույգ պատասխանն այն է. Թաիլանդի քաղաքացիական և առևտրային օրենսգրքի 8-րդ և 219-րդ հոդվածների համաձայն, ֆորս-մաժորը ինքնաբերաբար դեվելոպերին պարտավորություններից չի ազատում, նա պետք է ապացուցի, որ հանգամանքներն իսկապես անկանխատեսելի են եղել, անխուսափելի և իր վերահսկողությունից դուրս։ Շինանյութերի գների սովորական թանկացումը, ինչպես կանոն, այս պահանջին չի բավարարում։
2026 թվականին Փուկեթում և Թաիլանդի մյուս զբոսաշրջային շուկաներում կառուցվող օբյեկտների գնորդներն ավելի ու ավելի հաճախ են բախվում այս պատրվակին. վառելիքի մատակարարման խափանումներ, լոգիստիկ խնդիրներ, շինանյութերի թանկացում։ Այս ամենը դեվելոպերների կողմից ներկայացվում է որպես հանձնման ժամկետների ուշացման հիմնավորում, և հայ ներդրողի համար, ով արդեն մի քանի միլիոն բատ է ներդրել կառուցվող նախագծում, դա կարող է նշանակել ամիսներով ձգձգված սպասում։
Այս ռիսկը զուտ տեսական չէ։ Ոլորտի տվյալների համաձայն, Փուկեթի կառուցվող (off-plan) անշարժ գույքի շուկան 2021-2025 թվականներին ընդգրկել է մոտ 470 միլիարդ բատի գործարքներ, որտեղ օտարերկրյա գնորդների բաժինը կազմել է մոտ 60%։ Այնուամենայնիվ, գնորդների պաշտպանության մեխանիզմները և վերահսկողությունը շուկայում համեմատաբար թույլ են մնում։ Պայմանագրի ստորագրումից առաջ վճարված կանխավճարները հաճախ երաշխավորված վերադարձ չունեն, եթե նախագիծը կանգնում է տեղում։
Ինչ է ֆորս-մաժորն ըստ թայլանդական օրենքի՝ արագ պատասխան
- Ֆորս-մաժորը թայլանդական իրավունքով դա անկանխատեսելի և անխուսափելի իրադարձություն է (Թաիլանդի քաղաքացիական և առևտրային օրենսգրքի 8-րդ հոդված)
- Դեվելոպերը պարտավոր է ապացուցել փաստագրված պատճառահետևանքային կապ ֆորս-մաժորային իրադարձության և ուշացման միջև
- Գնորդն իրավունք ունի ստանալ պաշտպանված գրավոր ծանուցում, որտեղ նշված են կոնկրետ պատճառը և վերանայված ժամկետը
- 2025-2026 թթ. բնորոշ ֆորս-մաժորային ուշացումները տատանվում են 3-ից 12 ամսվա սահմաններում
- Ամեն ինչ որոշում է պայմանագիրը. առանց ֆորս-մաժորի հատուկ դրույթի, դեվելոպերը չի կարող մեկուսի հայտարարել այն՝ առանց առանձին դատական գործընթացի
- Փաստաթղթավորումը վճռորոշ է. մանրամասն գրառումներ պահող գնորդներն զգալիորեն ավելի լավ դիրքերում են իրենց իրավունքները պաշտպանելու համար
Չորս իրավիճակ, որոնց կարող եք հանդիպել
Իրավիճակ 1. Իսկական, ստուգելի ֆորս-մաժոր
Հաստատված ընդհանուր ազգային վառելիքի պակասը կամ պետության կողմից պարտադրված սահմանափակումը իրական օրինակ է։ Այս դեպքում ողջամիտ է ընդունել ուշացումը, բայց պահանջել գրավոր ծանուցում նոր ժամկետով և կոմպենսացիա (օրինակ՝ ծառայության վճարի զեղչ կամ ավարտական աշխատանքների բարելավում)։ Ռիսկը ցածր է, եթե դեվելոպերն ունի հաստատուն կապիտալ և հայտնի, հաստատված ընկերություն է։
Իրավիճակ 2. Ֆորս-մաժորը որպես քողարկում
Որոշ դեվելոպերներ վկայակոչում են վառելիքի ճգնաժամ, մինչդեռ իրական պատճառը ֆինանսավորման պակասն է կամ նախագծի վատ պլանավորումը։ Այս դեպքում գնորդին խորհուրդ ենք տալիս պատվիրել պայմանագրի անկախ իրավաբանական վերլուծություն և ստուգել վկայակոչված պատճառը իրական շուկայական իրավիճակի հետ։ Թայլանդական դատարանները մեծ ուշադրությամբ են ուսումնասիրում ֆորս-մաժորի հայտարարությունները։
Իրավիճակ 3. Ուշացումը ձգձգվում է, դեվելոպերն անհետանում է
Այս ամենավտանգավոր օրինաչափությունն է։ Ծանուցման բացակայություն, նոր ժամկետի բացակայություն, և վաճառքի գրասենյակի լռություն. սրանք բոլորը կարմիր դրոշներ են, որոնք պահանջում են անհապաղ գործողություն. ուղարկեք պաշտպանված նամակ (նոտարական վավերացված թայերեն թարգմանությամբ) և բողոք ներկայացրեք Թաիլանդի Սպառողների պաշտպանության խորհրդի գրասենյակին (OCPB)։ Զուգահեռաբար դիմել տեղական իրավաբանի օգնությանը խիստ խորհուրդ է տրվում։
Իրավիճակ 4. Գնորդը ցանկանում է լուծել պայմանագիրը
Եթե ուշացումը զգալիորեն գերազանցում է ողջամիտ ժամկետը (սովորաբար 12 ամսից ավելի), գնորդը կարող է պահանջել պայմանագրի լուծում և գումարի վերադարձ։ Այնուամենայնիվ, վերադարձի պայմանները կախված են կոնկրետ պայմանագրից, և դեվելոպերները հաճախ պահում են արդեն վճարված գումարի 10%-30%-ը։ Թաիլանդում քաղաքացիական դատավարությունը սովորաբար տևում է 1-ից 2 տարի։
Համեմատական աղյուսակ
| Չափանիշ | Իսկական ֆորս-մաժոր | Կասկածելի ֆորս-մաժոր | Խաբեության սխեմա |
|---|---|---|---|
| Ծանուցում | Պաշտպանված նամակ՝ ամսաթվերով և պատճառներով | Բանավոր կամ մշուշոտ նամակ, առանց մանրամասների | Ընդհանրապես ոչ մի հաղորդակցում |
| Ապացույցներ | Պետական աղբյուրներ, մեդիա, ոլորտային հաշվետվություններ | Ընդհանուր արտահայտություններ, առանց կոնկրետության | Փաստաթղթեր չեն տրամադրվում |
| Նոր ժամկետ | Հստակ փուլային գրաֆիկ | Մշուշոտ խոստումներ | Ժամկետները անընդհատ տեղափոխվում են |
| Գնորդի գործողություն | Ընդունել, փաստագրել, հետևել առաջընթացին | Անկախ պայմանագրի վերլուծություն | Անհապաղ իրավաբան և OCPB-ում բողոք |
| Վերադարձի հավանականություն | Բարձր (նախագծի ավարտից հետո) | Չափավոր (բանակցությունների միջոցով) | Ցածր (միայն դատական գործընթացով) |
Հիմնական ռիսկերն ու սխալները, որոնցից պետք է խուսափել
Ռիսկ 1. Ստորագրում եք պայմանագիր առանց ֆորս-մաժորի ուշացման ժամանակային սահմանափակման։ Լուծում. մինչև ստորագրելը, համոզվեք, որ պայմանագիրը սահմանում է ֆորս-մաժորի առավելագույն ուշացման ժամկետ (օրինակ՝ 180 օր), որից հետո գնորդն իրավունք է ստանում լուծել պայմանագիրը։
Ռիսկ 2. Իրադարձությունները չեն փաստագրվում։ Լուծում. պահեք ողջ նամակագրությունը, պարբերաբար լուսանկարեք շինհրապարակը և գրանցեք բոլոր զանգերն ու հանդիպումների ամսաթվերը։ Թայլանդական դատարանները հաղորդագրությունների սքրինշոթներն ընդունում են որպես ապացույց։
Ռիսկ 3. Ապավինում եք վաճառքի գործակալի բանավոր խոստումներին։ Լուծում. ցանկացած համաձայնություն պետք է գրավոր փաստագրվի թայերենով և ստորագրվի ընկերության լիազորված ներկայացուցչի կողմից։
Ռիսկ 4. Ենթադրում եք, որ ձեր երկրի իրավական մոդելները գործում են Թաիլանդում։ Լուծում. վարձեք իրավաբանի, ով մասնագիտացած է կոնկրետ Թաիլանդի անշարժ գույքի իրավունքում։ Օտարերկրյա իրավական շրջանակները ուղղակիորեն չեն կիրառվում այստեղ։
Ռիսկ 5. Բանակցում եք միայնակ, առանց թայերենի իմացության։ Լուծում. ներգրավեք թարգմանիչ կամ երկլեզու իրավաբան։ Թայլանդական դատարանները և պետական մարմինները գործում են բացառապես թայերենով։
Ռիսկ 6. Գնում եք դեվելոպերից՝ առանց ստուգելու նրա ֆինանսական կայունությունը։ Լուծում. ստուգեք ընկերության գրանցումը Բիզնեսի զարգացման դեպարտամենտի (DBD) միջոցով, ուսումնասիրեք ավարտված նախագծերի պորտֆոլիոն և ֆինանսական հաշվետվությունները նախքան որևէ գումար վճարելը։
Ինչու է սա ավելի լայն շուկայական միտում
Թայլանդական իշխանությունները խստացնում են վերահսկողությունը օտարերկրյա սեփականության կառուցվածքների նկատմամբ, ներառյալ ստուգումները ավելի քան 11,400 nominee-կապակցված ընկերությունների միայն Կոհ Սամուիում և Կոհ Փանգանում։ Այս համատեքստում գնորդները պետք է սպասեն ավելի շատ փաստաթղթավորման և ավելի խորը due diligence-ի, ոչ թե պակաս։ Շուկան շարժվում է դեպի ավելի խիստ կարգավորում, և ֆորս-մաժորի հայտարարությունները դառնում են ևս մեկ ոլորտ, որն ընկնում է ավելի սերտ իրավական ուսումնասիրության տակ։
Գլխավոր եզրակացությունը հետևյալն է. մի ընկեք խուճապի մեջ, բայց նաև մի մնացեք պասիվ։ Ֆորս-մաժորը իրավական մեխանիզմ է, ոչ թե ընդհանուր արդարացում, որը վերացնում է դեվելոպերի պատասխանատվությունը։ Ձեր խնդիրն է փաստագրել, ստուգել և վաղ շրջանում ներգրավել մասնագետների։ Որքան շուտ գործեք, այնքան ավելի մեծ են ձեր հնարավորությունները պաշտպանելու ձեր ներդրումը։ Եթե դուք դեռ որոշում եք՝ որտեղ և ինչպես ներդնել Փուկեթում, 'Թաիլանդի անշարժ գույք' թիմը կարող է օգնել գնահատել դեվելոպերի հուսալիությունը՝ նախքան պայմանագրի ստորագրումը։
Աղբյուր՝ The CITY - Asia