Կարճ պատասխան հենց սկզբից
Ոչ, Genting-ի $20 միլիարդանոց նախագիծը Ջոհորում ուղղակի սպառնալիք չէ Փուկեթում կամ Պատայայում գույք ունեցող կամ գնելու պատրաստվող ներդրողի համար։ Ջոհորը միտված է տեխնոլոգիական և կորպորատիվ կապիտալի ներգրավմանը, մինչդեռ Թաիլանդը մնում է առաջատար զբոսաշրջային վարձակալական եկամտի և ապրելակերպի անշարժ գույքի շուկայում։ Ուղղակի մրցակցություն կառաջանա հիմնականում Բանգկոկի գրասենյակային և կորպորատիվ հատվածում, ոչ թե առողջարանային Փուկեթում կամ Սամուիում։
Երեք տարի առաջ Թաիլանդն անվիճելի առաջատարն էր տարածաշրջանում արտասահմանյան գնորդների համար։ Հիմա Մալայզիան սեղանին դրել է ամբողջ քաղաքի մասշտաբի նախագիծ, և հայկական հանրության մեջ էլ, ովքեր հետևում են Ասիայի անշարժ գույքի զարգացումներին, հարց է առաջանում. արդյո՞ք կապիտալը կսկսի հոսել Փուկեթից դեպի Ջոհոր։ Իրական հարցը սակայն ոչ թե սա է, այլ այն, թե ինչպես է վերաձևավորվում տարածաշրջանի ներդրումային առաջնահերթությունների քարտեզը։
Ի՞նչ է իրենից ներկայացնում Genting-ի նախագիծը
Genting Group-ը մալայզիական հոլդինգ է՝ շուրջ $8 միլիարդ շուկայական կապիտալացումով, պատմականորեն հայտնի խաղատների և հյուրանոցային բիզնեսի ոլորտում։ Ջոհորի 'խելացի քաղաքը' ընկերության ռազմավարական շրջադարձն է դեպի տեխնոլոգիական ենթակառուցվածք։
Ըստ Genting-ի պաշտոնական փաստաթղթերի, Johor Tech Smart City նախագիծը կզբաղեցնի 2,300 ակր, այդ թվում՝ 500 ակր AgTech Campus (ագրոտեխնոլոգիական համալիր) և 1,700 ակր Knowledge AI Campus (արհեստական ինտելեկտի հետազոտական կենտրոն)։ The Edge Malaysia պարբերականի տվյալներով, նախագիծը կստեղծի ավելի քան 10,000 աշխատատեղ։ Ընդհանուր $20 միլիարդ բյուջեն սահմանված է ողջ շինարարական փուլի համար, որը կարող է ձգվել 15-20 տարի։ Առաջին փուլը, ամենայն հավանականությամբ, կկազմի $2-4 միլիարդ։
Քաղաքը կկառուցվի Ջոհոր-Սինգապուր հատուկ տնտեսական գոտում (JS-SEZ), որը գործարկվել է 2025 թվականի հունվարին՝ միջազգային բիզնես և մասնագետներ ներգրավելու նպատակով։ Այս գոտին առաջարկում է պարզեցված մաքսային ընթացակարգեր, հարկային արտոնություններ և առանց վիզայի մուտք որակավորված մասնագետների համար։ Ըստ Մալայզիայի կառավարության, գոտին առաջիկա տասնամյակում կստեղծի 100,000 աշխատատեղ։
Ջոհոր Բահրուն Սինգապուրի կենտրոնից գտնվում է 30 կմ-ից պակաս հեռավորության վրա՝ փաստացիորեն դառնալով քաղաք-պետության արվարձան, որտեղ գույքի գները 3-5 անգամ ցածր են Սինգապուրի գներից։
Ինչպե՞ս են համեմատվում գները Ջոհորի, Բանգկոկի և Փուկեթի միջև
CBRE-ի տվյալներով, 2025 թվականին Ջոհոր Բահրուում մեկ քառակուսի մետրի միջին գինը կազմել է $1,500-2,200, մինչդեռ Բանգկոկում համանման նախագծերում այն կազմել է $3,000-5,500, իսկ Փուկեթի պրեմիում հատվածում՝ $3,500-7,000։
| Շուկա | Գին/քմ (USD) | Վարձակալական եկամտաբերություն |
|---|---|---|
| Ջոհոր Բահրու | $1,500-2,200 | 3-4% տարեկան |
| Բանգկոկ | $3,000-5,500 | 4-6% տարեկան |
| Փուկեթ (պրեմիում) | $3,500-7,000 | 5-8% տարեկան |
Այս թվերը հստակ ցույց են տալիս, որ Ջոհորում ներդրողները հիմնականում խաղադրույք են կատարում կապիտալի աճի, ոչ թե ընթացիկ վարձակալական եկամտի վրա։ Փուկեթում պատկերն այլ է. այստեղ բարձր վարձակալական եկամտաբերությունը հենվում է հասուն զբոսաշրջային ենթակառուցվածքի և տարեկան կայուն զբոսաշրջիկների հոսքի վրա։
Իրական մրցակցությո՞ւն, թե տարբեր շուկաներ
2025 թվականին Թաիլանդ է ներգրավվել գնահատված $4.8 միլիարդ ուղղակի արտասահմանյան ներդրում անշարժ գույքի ոլորտում։ Genting-ի մեկ նախագիծը մասշտաբով համեմատելի է այս ներդրումային հոսքի մոտավորապես չորս տարվա ծավալի հետ, ինչը ցույց է տալիս, թե որքան մեծ է $20 միլիարդանոց նախաձեռնությունը տարածաշրջանային մասշտաբով։
Բայց փաստը մնում է փաստ. Ջոհորն ու Փուկեթը ուղղված են բոլորովին տարբեր գնորդների։ Ջոհորը հետաքրքրում է տեխնոլոգիական մասնագետներին և կորպորատիվ ներդրողներին։ Թաիլանդը ձգում է նրանց, ովքեր փնտրում են կյանքի որակ, զբոսաշրջային վարձակալական եկամուտ և հանգիստ կենսաթոշակային կյանք։ Այս երկու լսարանների միջև համընկնումը նվազագույն է։
Եթե ճնշում ընդհանրապես առաջանա, այն, ամենայն հավանականությամբ, նախ կհարվածի Բանգկոկի գրասենյակային և կոմերցիոն հատվածին, քանի որ մայրաքաղաքը Կուալա Լումպուրի և Սինգապուրի հետ մրցում է տարածաշրջանային կորպորատիվ կենտրոնների կարգավիճակի համար։ Առողջարանային շուկաները՝ Փուկեթը, Սամուին և Պատայան, պաշտպանված են իրենց յուրահատուկ զբոսաշրջային գրավչությամբ։
Ինչպե՞ս է արձագանքում Թաիլանդը
2025-2026 թվականներին Թաիլանդը արագացրել է Արևելյան տնտեսական միջանցքի (EEC) զարգացումը՝ Չոնբուրի, Ռայոնգ և Չաչոենգսաո նահանգներում։ Կառավարությունը տեխնոլոգիական ընկերություններին առաջարկում է մինչև 13 տարի հարկային արձակուրդներ։ Զուգահեռաբար քննարկվում է կոնդոմինիումների համար արտասահմանյան սեփականության քվոտայի բարձրացումը 49%-ից մինչև 75%, ինչը կարող է էականորեն մեծացնել կապիտալի ներհոսքը։
Առողջարանային շուկայում վստահությունը վկայում է նաև մեկ կոնկրետ օրինակ. Sansiri դեվելոպերը հայտարարել է, որ 2027-2030 թվականներին Փուկեթում նոր նախագծերում կներդնի 40 միլիարդ բատ, այդ թվում՝ 2026-ի երկրորդ կիսամյակում կմեկնարկեն 7 նախագիծ՝ 10 միլիարդ բատ ընդհանուր արժեքով։ Սա հստակ ազդանշան է, որ Փուկեթի անշարժ գույքի նկատմամբ պահանջարկը մնում է ամուր՝ չնայած տարածաշրջանային մրցակցությանը։
Ինչպիսի՞ ձեռքբերման կանոններ գործեն Ջոհորում ընդդեմ Թաիլանդի
Մալայզիայում արտասահմանցիները կարող են ձեռք բերել գույք լիարժեք սեփականության (freehold) իրավունքով՝ նվազագույն շեմով, որը սկսվում է մոտավորապես 1 միլիոն ռինգիտից (մոտ $220,000)։ Թաիլանդում, ինչպես գիտի ամեն ուշադիր գնորդ, freehold սեփականությունը սահմանափակված է կոնդոմինիումներով՝ արտասահմանյան սեփականության քվոտայի շրջանակում։ Սա հիմնարար իրավական տարբերություն է, որը պետք է հաշվի առնի ցանկացած ներդրող՝ նախքան այս երկու շուկաների միջև ընտրություն կատարելը։
Եզրահանգում. եկամուտ այսօր, թե՞ աճ մեկ տասնամյակ անց
Genting-ի Ջոհորի նախագիծը Թաիլանդում գույք ունեցող կամ գնելու պատրաստվող ներդրողի համար ոչ թե սպառնալիք է, այլ ազդանշան՝ տարածաշրջանային մրցակցության նոր փուլի մասին։ Թաիլանդը հաղթում է զբոսաշրջային վարձակալական եկամտով, ապրելակերպի գրավչությամբ և շուկայի հասունությամբ։ Մալայզիան խաղադրույք է կատարում տեխնոլոգիական ենթակառուցվածքի և Սինգապուրին մոտիկության վրա։ Խելացի ներդրողը ուսումնասիրում է երկու շուկաներն էլ, բայց որոշում կայացնում է հստակ նպատակի հիման վրա. եկամուտ հենց հիմա, թե կապիտալի աճ մեկ տասնամյակ անց։
Երկու շուկաներում ներդրում կատարելը հնարավոր է, և փորձառու ներդրողների համար դա կարող է լավ դիվերսիֆիկացիա լինել։ Թաիլանդն ապահովում է ընթացիկ եկամտաբերություն և ապրելակերպի արժեք, մինչդեռ Մալայզիան առաջարկում է կապիտալի աճի ներուժ՝ Սինգապուրին կողքին։ Կարևոր է հաշվի առնել իրավական համակարգերի տարբերությունը. Թաիլանդում արտասահմանցիներն ունեն հողի սեփականության սահմանափակումներ, մինչդեռ Մալայզիայի կանոնները ավելի ազատական են, բայց ունեն նվազագույն գնման շեմ։
Եթե ծրագրում եք գույք ձեռք բերել Փուկեթում կամ այլ տարածաշրջանում Թաիլանդում, 'Թաիլանդի անշարժ գույք' թիմի փորձագետները կօգնեն ձեզ գտնել ձեր նպատակներին ամենահարմար տարբերակը՝ հաշվի առնելով ինչպես ընթացիկ շուկայական պայմանները, այնպես էլ երկարաժամկետ հեռանկարները։
Աղբյուր՝ Nikkei Asia