Հայացք, որին անմիջապես պատասխան է պետք
Եթե դուք արդեն դիտարկում եք Փուկեթում գույք գնելը և հանկարծ լսել եք Ջոհորի 20 միլիարդ դոլարանոց նախագծի մասին, ահա ուղիղ պատասխանը. ոչ, կապիտալը Փուկեթից ու Բանգկոկից Ջոհոր չի հոսում։ Malaysia-ի Genting կոնգլոմերատը կառուցում է տեխնոլոգիական ու արդյունաբերական կենտրոն, ոչ թե առողջարանային անշարժ գույքի շուկա, և այն ուղղված է բոլորովին այլ գնորդի՝ միջազգային IT-կորպորացիաների ու ինժեներների, ոչ թե տնային վարձակալական եկամուտ փնտրող մասնավոր ներդրողի։ Փուկեթի սեփականատերերի համար այս նորությունը ոչ սպառնալիք է, ոչ էլ մրցակցություն, այլ պարզապես մեկ այլ, զուգահեռ պատմություն Հարավարևելյան Ասիայում։
Եկեք նայենք թվերին, որպեսզի հասկանանք՝ ինչու։
Ի՞նչ է կառուցում Genting-ը Ջոհորում
Genting-ի 20 միլիարդ դոլարանոց նախագիծը տեղակայված է Ջոհոր-Սինգապուր հատուկ տնտեսական գոտում (JS-SEZ), որը գործարկվել է 2025 թվականի հունվարին՝ սահմանահատ մարդկանց ու կապիտալի ազատ տեղաշարժը հեշտացնելու համար։ Ուշադրություն դարձրեք հետևյալին. սա ոչ թե առողջարանային համալիր է, այլ ամբողջ քաղաք՝ կառուցված AI հետազոտական լաբորատորիաների, տվյալների կենտրոնների և ուղղահայաց ագրոտեխնոլոգիական ֆերմաների շուրջ։ Ջոհոր Բահրուն Սինգապուրի ֆինանսական կենտրոնից Causeway կամրջով ընդամենը 30 րոպե հեռավորության վրա է, ինչը թույլ է տալիս նախագծին օգտվել սինգապուրյան կապիտալից՝ առանց սինգապուրյան հողի գների։
Nikkei Asia-ի տվյալներով՝ գոտին նախագծված է ուղղակիորեն մրցակցելու Շենժենի և Բանգալորի հետ՝ կորպորատիվ ներդրումների համար։ JS-SEZ-ն առաջարկում է հարկային արտոնություններ, պարզեցված վիզային ընթացակարգեր և ապրանքների ազատ տեղաշարժ։ Genting Group-ի ընկերության շուկայական կապիտալացումը գերազանցում է 15 միլիարդ դոլարը, և ընկերությունը Սինգապուրում ու Մալայզիայում շահագործում է Resorts World կազինոները՝ խոշոր ծրագրեր իրագործելու ապացուցված փորձով։
Ինչո՞վ է Փուկեթը դեռ գերազանցում եկամտաբերությամբ
Այստեղ է, որ պատմությունը դառնում է հատկապես հետաքրքիր Հայաստանից ներդրողի համար։ Ջոհոր Բահրուի բնակարանները տարեկան միջինում բերում են 3-4% եկամտաբերություն, մինչդեռ Փուկեթի կառավարվող վիլլաներն ու բնակարանները՝ 6-8%, ըստ 2025 թվականի շուկայական տվյալների։ Այս տարբերությունը հիմնականում բացատրվում է զբոսաշրջային հոսքով. Փուկեթը 2025 թվականին ընդունել է ավելի քան 11 միլիոն արտասահմանցի զբոսաշրջիկ, ինչը ստեղծում է կայուն վարձակալական պահանջարկ ամբողջ տարվա ընթացքում։
Թաիլանդական թվերն էլ ավելի համոզիչ են դառնում մանրամասների մեջ.
- Փուկեթում արտասահմանցիների մասնակցությամբ գործարքների ծավալն աճել է մոտավորապես 22%-ով 2025 թվականին
- Պրեմիում կարգի բնակարանների գները հասել են 120,000-180,000 բատ մեկ քառակուսի մետրի համար (մոտ 3,400-5,100 դոլար)
- Փուկեթում միջազգային պահանջարկի մասնաբաժինը 2025թ. երրորդ եռամսյակում հասել է մոտ 60%-ի, իսկ Nation Thailand-ի կանխատեսմամբ՝ 2026 թվականին կհասնի մոտ 65%-ի
Կարևոր է հասկանալ, որ այս պահանջարկը մեծապես մեկուսացված է Բանգկոկի ներքին խնդիրներից, ինչպիսիք են հիփոթեքային մերժումների աճն ու տնային տնտեսությունների պարտքի ճնշումը, քանի որ Փուկեթի գնորդների մեծ մասը արտասահմանցի է, ոչ թե տեղացի։
Ինչպե՞ս են տարբերվում սեփականության կառուցվածքները
Երկու երկրներում սեփականության իրավունքի կանոնները հիմնովին տարբեր են, և սա հաճախ էական հարց է դառնում Հայաստանից հետաքրքրվողների համար։
Մալայզիայում արտասահմանցիները կարող են ձեռք բերել լրիվ սեփականության (freehold) գույք ընդամենը 1 միլիոն ռինգիտից (մոտ 215,000 դոլար)։ Թաիլանդում իրավիճակն այլ է. արտասահմանցիները կարող են ունենալ բնակարաններ արտասահմանյան քվոտայի շրջանակում (նախագծի ընդհանուր մակերեսի մինչև 49%-ը) կամ օգտագործել 30+30+30 տարվա վարձակալական (leasehold) կառուցվածքներ վիլլաների համար։ Յուրաքանչյուր մոդել ունի իր առավելություններն ու սահմանափակումները, և ընտրությունը կախված է ձեր ներդրումային նպատակներից։
Արժե՞ արդյոք դեռ ներդրում կատարել Փուկեթում 2026 թվականին
Knight Frank Thailand-ի կանխատեսմամբ, մեջբերված Bangkok Post-ի կողմից, Փուկեթի պրեմիում բնակելի շուկան կմնա ուժեղ մինչև 2026 թվականը, և արևմտյան ափի ամենահեղինակավոր տարածքները, ինչպիսիք են Bang Tao, Layan, Kamala և Cherng Talay, կշարունակեն գերազանցել շուկայի մյուս հատվածներին։ Վիլլաների պահանջարկն առաջատար է, քանի որ գնորդներն ավելի ու ավելի են առաջնահերթություն տալիս ապրելակերպին ու վարձակալական ներուժին, ոչ միայն սեփականատիրոջ կարգավիճակին։
Այս ամենի հետ մեկտեղ, Թաիլանդի իշխանությունները վերջին տարիներին խստացրել են վերահսկողությունը ինքնիշխանության հարցում. Bangkok Post-ի հաղորդագրություններով, կարգավորիչներն արդեն փակել են 'nominee' կառուցվածքային բացերը և ուժեղացրել են արտասահմանցիների ընկերություններում մասնակցության ուսումնասիրությունը, հատկապես Կոհ Փանգանում և Կոհ Սամույում։ Այնուամենայնիվ, Juwai IQI-ի գնահատականներով, արտասահմանցի գնորդները դեռ կազմում են Փուկեթի պրեմիում վիլլաների գործարքների մոտ 60%-ը, իսկ Սամույում և Փանգանում՝ ավելի քան 90%-ը. խստացումն առայժմ նշանակալի ազդեցություն չի ունեցել իրական պահանջարկի վրա։
Ջոհո՞ր, թե Բանգկոկ, թե Փուկեթ. ինչ ընտրել
Եթե ձեր նպատակը այսօրվա դրամական հոսքն է, պատասխանն ակնհայտ է։ Բանգկոկն առաջարկում է իրացվելի բնակարանային շուկա՝ Հողային վարչության (Land Department) միջոցով թափանցիկ գրանցմամբ։ Ջոհորի նախագիծը, ընդհակառակը, ունի 10-15 տարվա իրագործման հորիզոն. սա դեռ կառուցվող ապագա է, ոչ թե պատրաստի ակտիվ։ Genting-ի նախագծի ամբողջական ավարտի կոնկրետ ժամկետ դեռ հայտարարված չէ, և այս մասշտաբի ծրագրերը սովորաբար զարգանում են փուլերով՝ 15-20 տարվա ընթացքում։ Նախնական ենթակառուցվածքը կարող է հայտնվել 3-5 տարվա ընթացքում, բայց լիարժեք գործող քաղաքը ավելի շուտ 2040-ականների հեռանկար է։
JS-SEZ-ը կուժեղացնի մրցակցությունը կորպորատիվ կապիտալի ու տեխնոլոգիական ընկերությունների համար ամբողջ տարածաշրջանում։ Բայց մասնավոր ներդրողների համար, ովքեր կենտրոնացած են ապրելակերպի ակտիվների ու պասիվ եկամտի վրա, Թաիլանդը պահպանում է իր եզակի համադրությունը՝ եկամտաբերություն, կլիմա և հասուն ենթակառուցվածք։ Փուկեթի պրեմիում գույքի գները սպասվում է աճեն տարեկան 8-12%-ով, ինչը պայմանավորված է կղզու սահմանափակ հողային ռեսուրսով, ոչ թե Ջոհորի տեխնոպարկի հետ մրցակցությամբ։
Genting-ի նախագիծը տպավորիչ է իր հավակնություններով, բայց ներդրողների համար, ովքեր փնտրում են եկամուտ ապահովող առողջարանային գույք՝ հստակ սեփականության կառուցվածքով և ակտիվ դրամական հոսքով, Թաիլանդը մնում է տարածաշրջանի ամենահզոր ընտրությունը։ Փուկեթն ու Բանգկոկն առաջարկում են այն, ինչ դեռ կառուցվող տեխնոպարկը չի կարող. գործող վարձակալական շուկա, ապացուցված կառավարման ընկերություններ և կայուն պահանջարկ։
Աղբյուր. Bangkok Post