Ինչու է սա կարևոր հենց հիմա
Երբ աշխարհի հինգ խոշորագույն անշարժ գույքի կոնսալթինգային ընկերություններից մեկը վերակառուցում է իր ողջ տարածաշրջանային գործունեությունը, դա պատահական կորպորատիվ նորություն չէ, այլ ազդանշան ամբողջ շուկայի համար։ 2026-ի սկզբին Savills-ը հայտարարեց Թաիլանդի իր բիզնեսի ռազմավարական վերակազմավորման մասին՝ բնակարանային հատվածի սառեցման ֆոնի վրա։ Հայաստանից և տարածաշրջանից եկող ներդրողների համար, ովքեր վերջին տարիներին վարժվել էին Թաիլանդի արագ աճին, սա խուճապի պատճառ չէ, այլ մարտավարությունը վերանայելու առիթ։ Ցանկացած 'հարկից' կույր գնումների ժամանակաշրջանն ավարտված է, այժմ որոշումները պետք է հիմնված լինեն կոնկրետ տվյալների վրա։
Որտե՞ղ է իրականում զգացվում անկումը
Դանդաղումն ամենաուժեղ հարվածել է Բանգկոկի զանգվածային շուկայի բնակարանային հատվածին, հատկապես մինչև 3 միլիոն բատ արժողությամբ միավորներին։ Թաիլանդի Կենտրոնական բանկի տվյալներով՝ հիփոթեքային վարկավորման ծավալը 2025 թ․ չորրորդ եռամսյակում նվազել է 12%-ով՝ տարեկան կտրվածքով։ Խոշոր դևելոպերներն արդեն արձագանքում են. հետաձգում են նոր նախագծերի մեկնարկը, չվաճառված միավորների վրա առաջարկում 15-20% զեղչեր և ուշադրությունը փոխում կանխիկ գնորդների, այդ թվում՝ օտարերկրացիների, ուղղությամբ։
Դրան գումարվում է իշխանությունների խստացված վերահսկողությունը այսպես կոչված 'նոմինալ' սեփականության սխեմաների նկատմամբ, որոնք օտարերկրացիներն օգտագործում են 49%-անոց սեփականության շեմը շրջանցելու համար՝ ստեղծելով 51% թայլանդական/49% օտարերկրյա բաժնեմասով ընկերություններ։ Bangkok Post-ի տվյալներով՝ Բանգկոկի Պատտանակարն և Կրունգթեփ Կրիտա շրջաններում ներկայումս քննության տակ են մոտ 33 պրեստիժային տուն՝ ընդհանուր 1.27 միլիարդ բատ արժողությամբ։ Այս խստացումը դանդաղեցնում է վիլլաների գործարքները այնպիսի կուրորտային ուղղություններում, ինչպիսիք են Փուկեթը և Կոհ Սամուին, քանի որ գնորդներին ավելի շատ ժամանակ է պետք գործարքն ապահով ձևակերպելու համար։
Ամփոփ պատասխան հարցին. կրահի՞ Թաիլանդի շուկան, թե՞ պարզապես դանդաղում է
- Savills-ը վերակազմավորում է Թաիլանդի իր գործունեությունը՝ ի պատասխան բնակարանային պահանջարկի թուլացման
- Թայլանդական հիփոթեքային վարկավորման ծավալը 2025-ի վերջին անկում է ապրել մոտ 12%-ով
- Դանդաղումը կենտրոնացած է Բանգկոկի զանգվածային հատվածում (միավորներ մինչև 3 միլիոն բատ)
- Փուկեթի, Սամուիի և Պատտայայի պրեմիում ու կուրորտային անշարժ գույքը մնում է կայուն
- Դևելոպերներն առաջարկում են 15-20% զեղչեր չվաճառված միավորների վրա և ավելի ճկուն վճարման պլաններ
- Նոմինալ սեփականության սխեմաների դեմ պայքարը դանդաղեցնում է պրեստիժային վիլլաների գործարքները. Բանգկոկում քննվում է 33 տուն՝ 1.27 միլիարդ բատ ընդհանուր արժեքով
- Կանխիկ գնորդների համար բացվել է իրական պատուհան, քանի որ վաճառողներն այժմ պատրաստ են բանակցելու
Հիմնական փաստերն ու թվերը, որոնց վրա արժե հենվել
- Savills-ը հայտնի է որպես աշխարհի հինգ խոշորագույն անշարժ գույքի կոնսալթինգային ընկերություններից մեկը՝ 70-ից ավելի երկրներում գրասենյակներով։ Թաիլանդում ընկերության ռազմավարական շրջադարձն արտացոլում է համակարգային փոփոխություն, ոչ թե տեղական մեկուսացված խնդիր
- Բանգկոկում նոր բնակարանային նախագծերի մեկնարկը 2026-ի առաջին եռամսյակում նվազել է մոտավորապես 25-30%-ով՝ 2025-ի նույն ժամանակահատվածի համեմատ
- Թայլանդական հիփոթեքային տոկոսադրույքները տատանվում են 6.5-7% տարեկան կտրվածքով, ինչը զգալիորեն սահմանափակում է տեղական գնորդների պահանջարկը
- CBRE Thailand-ի տվյալներով՝ արտասահմանցի գնորդները կազմում են Բանգկոկի պրեմիում նախագծերի վաճառքի մինչև 40%-ը, իսկ Փուկեթում՝ մինչև 60%-ը
- Բանգկոկի բնակարանների միջին վարձակալական եկամտաբերությունը կազմում է 4-5% տարեկան, մինչդեռ Փուկեթի հյուրանոցային բրենդով կառավարվող միավորները ապահովում են 6-8%
- Թաիլանդի Condominium Act-ը դեռևս սահմանափակում է օտարերկրյա սեփականությունը՝ նախագծի ընդհանուր հատակագծային մակերեսի 49%-ով
- Թայլանդական բատը վերջին 12 ամսում ԱՄՆ դոլարի նկատմամբ թուլացել է մոտավորապես 5%-ով, ինչը բարելավում է մուտքային գնագոյացումն արտասահմանցի գնորդների համար
- Իշխանություններն ուսումնասիրում են նոմինալ բաժնետերերի սխեմաները, որոնք օգտագործվում են սեփականության սահմանափակումները շրջանցելու համար. Bangkok Post-ի տվյալներով՝ Բանգկոկում քննության տակ է 33 պրեստիժային գույք՝ 1.27 միլիարդ բատ ընդհանուր արժեքով
Ինչու են դևելոպերները փոխում ռազմավարությունը
Երբ խոշոր կոնսալթինգային ընկերությունները փոխում են ռազմավարությունը, դևելոպերները հետևում են։ Փոփոխությունն արդեն նկատելի է. փոխարենը կրկնօրինակ զանգվածային ստուդիաներ կառուցելու, ընկերությունները ներդրումներ են անում ավելի բարձր արժեքով ձևաչափերում՝ կառավարվող ռեզիդենսիաներ, co-living հայեցակարգեր և հիբրիդային 'ռեզիդենսիա+հյուրանոց' մոդելներ։ Ներդրողների համար սա նշանակում է, որ շուկայում հայտնվում են նոր ապրանքներ՝ պոտենցիալ ավելի ուժեղ եկամտաբերությամբ։
Երկրորդ միտումը աշխարհագրական է. կապիտալը հեռանում է հագեցած կենտրոնական Բանգկոկից՝ ուղղվելով դեպի կուրորտային տարածքներ։ Փուկեթը մնում է հստակ ֆավորիտը. Թաիլանդի Զբոսաշրջության Իշխանության (TAT) տվյալներով՝ կղզում զբոսաշրջիկների հոսքն աճել է 18%-ով 2025-ին, ինչը շարունակում է աջակցել վարձակալական պահանջարկին։ Սամուին և արևելյան ափամերձ գոտին (Պատտայա, Ռայոնգ) նույնպես գրավում են ուշադրություն՝ ենթակառուցվածքային նախագծերի շնորհիվ։
Հետաքրքիր է, որ արտասահմանցի գնորդներն ավելի ու ավելի են դիտվում որպես 'բարձիկ' ընդհանուր անկման դեմ։ Ոլորտի հրապարակումների համաձայն՝ Թաիլանդի բնակարանային շուկան մոտենում է անկման չորրորդ հաջորդական տարվան, և հատկապես Փուկեթում միջազգային գնորդներն օգնում են մեղմել տեղական պահանջարկի թուլացումը, քանի որ դևելոպերներն ավելի ուժեղ շեշտադրում են դեպի արտասահմանյան վաճառքի ուղիները։
Ինչպես է արժույթի փոփոխությունն ազդում գների վրա
Երրորդ գործոնը արժույթայինն է։ Բատի թուլացումը բնական զեղչ է ստեղծում նրանց համար, ովքեր դոլար կամ եվրո են փոխարկում։ Համակցված դևելոպերների զեղչերի հետ՝ ընդհանուր խնայողությունը կարող է հասնել 20-25%-ի՝ 2024-ի գագաթնակետային գների համեմատ։
Ինչ ռիսկեր կան գնորդի համար
Դանդաղումն իր հետ բերում է նաև ռիսկեր։ Փոքր, ֆինանսապես անկայուն դևելոպերները կարող են բախվել շինարարական ուշացումների կամ նախագծերի սառեցման։ Ոմանք արդեն ուղղակիորեն վաճառում են հողատարածքներ և EIA-հաստատված նախագծեր ավելի խոշոր, ֆինանսապես ուժեղ դևելոպերների, պարզապես իրացվելիությունը պահպանելու համար. այս միտումը հաղորդվում է ամբողջ ոլորտում 2026-ի կեսերից։ Ներդրողները պարտավոր են մանրակրկիտ ստուգել դևելոպերի ֆինանսական կայունությունը, հաստատել շրջակա միջավայրի վրա ազդեցության գնահատման (EIA) հաստատումը և ուսումնասիրել ավարտված նախագծերի փորձը։
Աղբյուր՝ Bangkok Post
Ինչ անել հիմա, եթե պլանավորում ես ներդրում Թաիլանդում
Շուկայի դանդաղումը հնարավորությունների վերջը չէ, այլ դրանց վերաբաշխում։ Հաղթողները նրանք կլինեն, ովքեր գործում են տվյալների, ոչ թե զգացմունքների հիման վրա։ Այս պահին լավագույն ռազմավարությունն է ընտրել ապացուցված դևելոպերներ, կենտրոնանալ կայուն վարձակալական պահանջարկով կուրորտային տարածքների վրա և մուտք գործել շուկա այնպիսի զեղչով, որը պարզապես անհասանելի էր մեկ տարի առաջ։
Պատրա՞ստ եք ներդրում կատարել Թաիլանդում։ 'Թաիլանդի անշարժ գույք' թիմի փորձագետները կօգնեն ձեզ գտնել ձեզ հարմար օբյեկտը՝ հաշվի առնելով ձեր բյուջեն և նպատակները։