Ասենք, դուք արագացնում եք վիլլայի գործարքը Thalang-ի հողային վարչությունում, Phuket-ում։ Ընկերության թայլանդացի բաժնետերը նստած է կողքիդ՝ անձնագրով ու ընկերության կնիքով։ Բայց այս անգամ պաշտոնյան չի բավարարվում կորպորատիվ փաստաթղթերով. նա պահանջում է բաժնետերի բանկային քաղվածք, աշխատանքի հաստատում և բացատրություն, թե որտեղից են եկել գնման միջոցները։ Երկու տարի առաջ նման հարցաքննությունը կլիներ արտառոց։ 2026թ. մայիսի կեսերից այն դարձել է սովորական ընթացակարգ։
Թաիլանդի Հողային վարչությունը (Department of Lands) բոլոր մարզային հողային վարչություններին ուղարկել է երեք 'ամենահրատապ' կարգադրություն, որոնք միավորում են նախորդ ցրված ուղեցույցները մեկ ազգային համակարգում. հողատեր իրավաբանական անձերի երկրաբնակ բազա, ամսական տվյալների համադրում և եռամսյակային հաշվետվություն կենտրոնական մարմիններին։
Ինվեստորի համար ուղղակի հետևանքն այն է, որ փոքրամասնություն կազմող օտարերկրյա բաժնետերով թայլանդական ընկերության միջոցով հող կամ վիլլա գնելը այլևս պարզ թղթաբանական ձևականություն չէ։ Սխեմաներ, որտեղ թայլանդացի բաժնետերերը երբեք չեն վճարել իրենց բաժնետոմսերի համար և ոչ մի դեր չեն կատարում ընկերության կառավարման մեջ, այժմ ֆիքսվում, գրանցվում և պահվում են տարիներով։
Ինչու է Phuket-ում 51/49 ընկերության սխեման այլևս ռիսկային
Օտարերկրացիների կողմից հողի սեփականության արգելքը Թաիլանդում նոր բան չէ. այն գործում է տասնամյակներով, բացառություններով, ինչպիսիք են 40 միլիոն բահանոց ինվեստիցիոն ուղին և BOI-ի հետ կապված արտոնությունները։ Նորը կատարադրության մակարդակն է։ Տարիներով տեխնիկապես անօրինական 51/49 թայլանդական ընկերության սխեման գոյատևել է պարզապես այն պատճառով, որ պետությունը չուներ ամեն դեպքը ստուգելու բազա և ռեսուրսներ։ Հողային վարչությունը տեսնում էր թայլանդական մեծամասնությամբ իրավաբանական անձ, գրանցում էր փոխանցումը, և գործը դրվում էր դոսյեում։
2026թ. կարգադրություններն ուղղակիորեն վերացնում են այս բացը։ Ստուգումն այլևս մեկանգամյա իրադարձություն չէ, այլ շարունակական գործընթաց. 2019թ. հող գնած ընկերությունը այժմ գտնվում է նույն բազայում, ինչ այս շաբաթ գործարք կատարող գնորդը։ Ամսական համադրումը նշանակում է, որ բաժնետերերի փոփոխությունը, փաստաթղթերում անհամապատասխանությունը կամ գրանցված հասցեի անճշտությունը կարող են վերաբացել գործը՝ նույնիսկ գործարքի փակումից տարիներ անց։
Ինչ ստուգում են պաշտոնյաները այժմ. գումարից մինչև իրական վերահսկողություն
Ամենասուր փոփոխությունը թղթաբանությունից դեպի գումարի հետագծում է։ Փաստաբանները նախկինում հավաքագրում էին անթերի փաստաթղթերի փաթեթ. կանոնադրություն, ընդհանուր ժողովի արձանագրություններ, բաժնետերերի գրանցամատյան, առնվազն երեք թայլանդացի մասնակից։ Այժմ պաշտոնյաներն ուշադրություն են դարձնում այլ բանի. ով է իրականում ներդրել կապիտալը, ինչու է ամսական 15,000 բահ հայտարարագրող թայլանդացի բաժնետերը տեր ընկերության բաժնեմասին, որը 30 միլիոն բահով հողամաս է գնել, և ունի արդյոք ընկերությունը որևէ գործունեություն մեկ ակտիվի սեփականատիրությունից բացի։
Այստեղ հենք են կանգնում վերջին տարիների ամենահանրաճանաչ սխեմաները՝ սահմանափակ քվեարկության իրավունքով պրիվիլեգիալ բաժնետոմսերը, երբ թայլանդացիներին պատկանում է կապիտալի 51%-ը, բայց նրանք ունեն մեկ ձայն ընդդեմ օտարերկրյա բաժնետերի տասը ձայնի։ Տարիներով այն վաճառվում էր որպես նրբագեղ իրավաբանական լուծում։ Այսօր դա հենվում է հենք ինսպեկտորների կողմից ամենաառաջինի փնտրվող օրինաչափությանն. թայլանդական մեծամասնություն զրկված իրական վերահսկողությունից՝ դա նոմինալ սխեմայի դասագրքային սահմանում է։ 'Մեր թայլանդացի փաստաբանն ամեն ինչ ձևակերպել է, ուրեմն օրինական է' արգումենտն այլևս ոչ մի պաշտպանություն չի տալիս։ Գործարքի գրանցումը երբեք չի եղել օրինականության երաշխիք, և հիմա այն նույնիսկ վերջին քայլ չէ։
2 միլիոն և 5 միլիոն բահի շեմերը. ինչ նշանակում են գործնականում
Արտադրված ուշադրության պահանջով գործարքների շեմերն են՝ կանխիկ գործարքներ 2 միլիոն բահից բարձր, կամ 5 միլիոն բահ գերազանցող գնահատված արժեք (հողային վարչության պաշտոնական գնահատականով, ոչ պայմանագրային գնով)։
Թաիլանդի Հողային օրենսգրքի 74-րդ հոդվածը պաշտոնյաներին տալիս է իրավական հիմք հարցաքննել գործարքի կողմերի գումարի ծագումը, եկամուտը, զբաղմունքը և ֆինանսական վիճակը։ Bangkok Biznews-ի հրապարակած զեկույցի համաձայն, այս երկու շեմերն ուղղակիորեն կապված են այն ստուգման հետ, թե արդյոք միջոցները անձնական ակտիվ են, թե ամուսնական ընդհանուր ունեցվածք, ուստի գնորդները պետք է նախապես պատրաստեն համապատասխան փաստաթղթեր։
Եթե ընկերությունը որակավորվում է որպես օտարերկրյա իրավաբանական անձ Հողային օրենսգրքի 97 և 98-րդ հոդվածների համաձայն, հողային վարչությունը պարտավոր է անմիջապես հայտնել այդ մասին, չսպասելով եռամսյակային ցիկլին։
Բարձր ռիսկով դեպքերում մարմիններին տրված է իրավունք պահանջել բաժնետերերի գրանցամատյան, Business Development Department-ին ներկայացված փաստաթղթեր, ֈինանսական հայտարարագրեր, և իրականացնել ընկերության գրանցված հասցեում ուղղակի ստուգումներ։ Mondaq-ի իրավական վերլուծության համաձայն, մարզային փորձագիտական հանձնաժողովները այժմ պետք է ընդգրկեն մասնագիտացված հետաքննողներ, ինչպիսիք են տեղական ոստիկանության գերատեսչության ղեկավարներ, ինչը մարմիններին տալիս է ավելի լայն մուտք դեպի բաժնետիրական, հարկային և միգրացիոն տվյալներ։
Աշխատում է արդյոք 30+30 վարձակալության բանաձևը
Արժե հերքել նաև երկրորդ առասպելը՝ 30+30 տարվա վարձակալության մոդելը։ Թաիլանդի Քաղաքացիական և Առևտրային օրենսգիրքը թույլ է տալիս գրանցել անշարժ գույքի վարձակալություն առավելագույնը 30 տարով։ Պայմանագրում գրված խոստացված վերաձևակերպումը կոնկրետ սեփականատիրի անհատական պարտավորությունն է, ոչ թե հողի հետ ավտոմատ փոխանցվող իրավունք։ Եթե հողամասը փոխի սեփականատեր կամ առգրավվի պարտքի պատճառով, կարող է չլինել ոչ ոք, ով պատրաստ կլինի պատվել այդ երկրորդ 30-ամյա ժամկետը։
Ընկերության միջոցով գնումը երբ ունի, և երբ չունի իմաստ
Իմ դիրքորոշումն այս հարցում հստակ է. 10-15 միլիոն բահից պակաս բյուջեով անհատ գնորդի համար ընկերության միջոցով կառուցվածքն այժմ տնտեսապես անիմաստ է։ Տարեկան հաշվետվությունները, աուդիտները, ուղղակի ստուգման ռիսկը և հինգ տարվա ընթացքում ճնշման տակ վաճառելու հավանականությունը կլանում են ցանկացած գնային առավելություն, որ ընկերությունը կունենար օտարերկրյա քվոտայում գնված կոնդոմինիումի (project-ի վաճառքային տարածքի 49%-ը, սեփականություն ուղղակիորեն օտարերկրյա գնորդի անունով, ամբողջական chanote-ով) համեմատ։
Բացառություն կազմում է իրական բիզնեսը. հյուրանոց, արտադրական օբյեկտ, ագրարային նախագիծ, իրական թայլանդացի գործընկերով, ով ներդրել է իրական կապիտալ և ունի հայտարարագրերում երևող շրջանառություն։ Այս դեպքում կարգադրություններն ընդհանրապես չեն ազդում. ստուգումը նպատակ ունի հայտնաբերել դատարկ ընկերությունները, ոչ գործող կազմակերպությունները։
Արդար նշում. կատարադրության արագությունը կախված է մարզից։ Phuket-ը, Koh Samui-ն, Pattaya-ն և Chiang Mai-ը բարձր ուշադրության գոտիներ են ակնհայտ պատճառներով, մինչդեռ Isan-ի ինչ-որ գյուղական հողային վարչություն դժվար թե առաջին եռամսյակում սկսի ուղղակի ստուգումներ։ Կանոնների ընթացքն ամենուր նույն է, տարբերվում է միայն ուշադրության ժամանակացույցը կոնկրետ գույքի համար։
Գործարքի ընթացքում գտնվողների համար կարևոր փոփոխություն. ստորագրումն ու գրանցումը հողային վարչությունում ավելի ու ավելի պահանջում է բոլոր կողմերի անմիջական ներկայությունը, քանի որ պաշտոնյաները հիմա հարցաքննում են մարդկանց, ոչ լիազորագրերով ներկայացուցիչներին։
Եթե ձեր գույքն այժմ գրանցված է թայլանդական ընկերության միջոցով, եռամսյակի ավարտից առաջ վերցրեք փաստաթղթերն ու ստուգեք երեք բան. արդյոք թայլանդացի բաժնետերերն իրականում վճարել են իրենց բաժնետոմսերի համար, արդյոք ընկերության գրանցված հասցեն համապատասխանում է իրական գործունեությանը, և արդյոք հայտարարագրեր ներկայացվել են գործունեության բոլոր տարիների համար։ Սա հենք երեք կետերն են, որոնք հողային վարչություններն ստուգում են ամենասկզբում, և դրանք շատ ավելի ցածր արժեն շտկել մինչ հարցի բարձրացումը, քան հետո։
Աղբյուր՝ Mondaq