Եթե պլանավորում եք բնակարան գնել Փուկետում կամ Բանգկոկում, հավանաբար արդեն հանդիպել եք հակասական տեղեկատվության՝ 75%-անոց քվոտայի, 99-ամյա վարձակալության և 'բոլորի համար' փոխանցման տուրքի զեղչի մասին։ Եկեք անմիջապես պարզաբանենք հիմնականը։
Կարճ պատասխան. ի՞նչ է իրականում փոփոխվել 2026-ին
Արտասահմանցիների սեփականության քվոտան կոնդոմինիումների համար մնում է 49%՝ առանց որևէ փոփոխության։ Փոփոխվել է միայն փոխանցման տուրքը՝ 1-ին հուլիսի, 2026-ից մինչև 30-ը հունիսի, 2027-ը այն կրճատվել է մինչև 0.01%, բայց բացառապես թաիլանդացի քաղաքացիների համար։ Արտասահմանյան գնորդները շարունակում են վճարել ստանդարտ 2% տուրքը, առանց բացառության։
49%-անոց քվոտան. ինչպես է աշխատում իրականում
Թաիլանդի Կոնդոմինիումների մասին օրենքը (1979թ.) սահմանում է հստակ կանոն. մեկ շենքում արտասահմանցիների կողմից սեփականաշնորհված մակերեսը չի կարող գերազանցել շենքի ընդհանուր վաճառվող մակերեսի 49%-ը։ Մնացած 51%-ը պետք է պատկանի թաիլանդացի քաղաքացիների կամ թաիլանդական մեծամասնությամբ ընկերությունների։
Այս կանոնը գործում է տասնամյակներ շարունակ, և չնայած մի քանի փոփոխություններին, հիմնական սկզբունքը երբեք չի փոփոխվել. արտասահմանցին կարող է ունենալ ամբողջական սեփականության իրավունք (freehold) կոնդոմինիումի սենյակի նկատմամբ, սակայն ընդհանուր առմամբ մեկ նախագծում արտասահմանյան սեփականությունը սահմանափակված է։
Փուկետում մասնավորապես կարևոր նրբերանգ կա. արտասահմանյան քվոտան հաշվարկվում է ըստ մակերեսի, ոչ թե միավորների քանակի։ Սա նշանակում է, որ մի քանի մեծ բնակարան կարող են արագորեն 'լցնել' ամբողջ քվոտան, նույնիսկ եթե միավորների քանակով դեռ շատ ազատ տեղ կա։ Հենց այս պատճառով, նախքան որևէ նախավճար կատարելը, պետք է պահանջել գրավոր հաստատում շինարարական ընկերությունից կամ կառավարիչ գրասենյակից՝ ընթացիկ սեփականության հարաբերակցության մասին, և ինքնուրույն ստուգել այն Հողային գրասենյակում (Land Office)։
Ինչու՞ 75%-անոց քվոտան դեռևս լոկ խոսակցություն է
2024 թվականին, Սրեթթա Թհավիսինի կառավարության օրոք, առաջարկվեց մի շարք միջոցներ արտասահմանյան կապիտալ ներգրավելու համար, այդ թվում՝ քվոտայի բարձրացումը մինչև 75%։ Զուգահեռաբար քննարկվեց նաև 99-ամյա հողի վարձակալության հնարավորությունը արտասահմանցիների համար։
Երկու գաղափարներն էլ առաջացրին քննադատություն Թաիլանդի հասարակության որոշ շերտերում, քանի որ մարդիկ մտահոգված էին, որ ընդլայնված արտասահմանյան սեփականությունը կբարձրացնի գները և տեղական բնակիչներին կդուրս մղի սեփական շուկայից։
2026 թվականի կեսերի դրությամբ ոչ մի առաջարկ չի վերածվել պաշտոնական օրինագծի։ Կառավարական աղբյուրների խոսքով, երկուսն էլ մնում են 'ուսումնասիրության փուլում'՝ ձևակերպում, որը գործնականում կարող է նշանակել տարիների հետաձգում կամ ընդհանրապես որևէ փոփոխության բացակայություն։ Գնորդ, ով ապագա գնումը կառուցում է ենթադրյալ քվոտայի ավելացման հույսի վրա, փաստացի խաղադրույք է կատարում մի ժամանակացույցի վրա, որը ոչ ոք չի կարող հաստատել։
Անալոգիապես, հողի վարձակալության առավելագույն ժամկետը Թաիլանդում մնում է 30 տարի։ 99-ամյա վարձակալության մոդելը գոյություն ունի միայն որպես թղթի վրա եղած գաղափար, բայց երբեք չի ընդունվել որպես օրենք։
Փոխանցման տուրքի զեղչը. ո՞ւմ վրա է իրականում տարածվում
Այստեղ է, որ ամենաշատ շփոթություն է ստեղծվում։ Թագավորական տեղեկագրի (Royal Gazette) 1-ին հուլիսի, 2026-ի հրամանագիրը կրճատեց փոխանցման տուրքը մինչև 0.01% ստանդարտ 2%-ի փոխարեն։ Բազմաթիվ անգլալեզու և տարածաշրջանային աղբյուրներ սա ներկայացրին որպես ընդհանուր զեղչ՝ բոլորի համար։ Որոշ բրոքերներ նույնիսկ գովազդում էին 'փոխանցման տուրքը կրճատված է 0.01%-ի բոլորի համար'։ Սա պարզապես ճշգրիտ չէ։
Հրամանագրի իրավական տեքստը սահմանափակում է այս արտոնությունը միայն որակավորված թաիլանդացի քաղաքացիներով։ Արտասահմանյան ներդրողի համար հաշվարկը պարզ է. դուք վճարում եք 2% փոխանցման տուրք, առանց բացառության։ Օրինակ, 10 միլիոն բատ արժողությամբ գույքի դեպքում տարբերությունը կազմում է 199,000 բատ (մոտավորապես $5,700)։ Սա փոքր, աննշան գումար չէ, այն իրական տողային ծախս է ձեր փակման ծախսերում։
Գրավի գրանցման տուրքը նույնպես կրճատվել է մինչև 0.01%, կրկին միայն թաիլանդացիների համար։
Կա մի թաքնված առավելություն վաճառողների համար
Եթե դուք վաճառում եք ձեր բնակարանը թաիլանդացի գնորդին զեղչի ժամանակահատվածում (մինչև 30-ը հունիսի, 2027-ը), գնորդի ձեռք բերած տուրքի խնայողությունը կարող է ձեր գույքն ավելի մրցունակ դարձնել վերավաճառքի շուկայում։ Օրինակ, 5 միլիոն բատ արժողությամբ միավորի դեպքում գնորդի խնայողությունը կկազմի մոտավորապես 100,000 բատ, ինչը կարող է դառնալ նշանակալի փաստարկ գնի շուրջ բանակցություններում։
Ի՞նչ անել, եթե նախագծի 49%-անոց քվոտան արդեն սպառված է
Հաճախ, Փուկետում, Պատայայում և Բանգկոկում պահանջված նախագծերում արտասահմանյան քվոտան լցվում է դեռ շինարարության ավարտից առաջ։ Ուշ ժամանած գնորդն ընտրության առաջ է կանգնում. կամ դիմել թաիլանդական ընկերության միջոցով կառուցվածքին (ինչը կրում է իր իսկ իրավական և համապատասխանության ռիսկերը), կամ ընդունել 30-ամյա վարձակալություն։ Ոչ մի տարբերակ չունի freehold սեփականության նույն կշիռն ու անվտանգությունը։
Աղբյուր՝ ReloSale
Հաճախակի տրվող հարցեր
Կարո՞ղ են արտասահմանցիները սեփականատեր դառնալ Թաիլանդում կոնդոմինիումի 2026-ին։
Այո։ Արտասահմանցիները կարող են ունենալ ամբողջական սեփականության (freehold) իրավունք կոնդոմինիումի սենյակի նկատմամբ՝ նախագծի ընդհանուր վաճառվող մակերեսի 49%-ի քվոտայի սահմաններում։ Վճարումը պետք է կատարվի արտարժույթով՝ թաիլանդական բանկի միջոցով, ինչը գեներացնում է Foreign Exchange Transaction (FET) փաստաթուղթ։
Ճշմա՞րտ է, որ քվոտան բարձրացվել է մինչև 75%։
Ոչ։ 2026 թվականի օգոստոսի դրությամբ քվոտան մնում է 49%։ 75%-անոց առաջարկը գոյություն ունի, բայց այն երբեք չի ձևակերպվել որպես օրինագիծ և չի ներկայացվել խորհրդարանին։
Ի՞նչ փոխանցման տուրք է վճարում արտասահմանյան գնորդը կոնդոմինիում գնելիս։
Ստանդարտ 2%՝ գույքի գնահատված արժեքից։ Կրճատված 0.01% տոկոսադրույքը, որը գործում է 1-ին հուլիսի, 2026-ից մինչև 30-ը հունիսի, 2027-ը, տարածվում է միայն թաիլանդացի քաղաքացիների վրա։
Կարո՞ղ եմ ստանալ 99-ամյա վարձակալություն, փոխանակ գնման։
Ոչ։ Ընթացիկ օրենքի համաձայն, առավելագույն վարձակալության ժամկետը կազմում է 30 տարի։ 99-ամյա վարձակալության մոդելը քննարկվել է, բայց երբեք չի ընդունվել։
Ի՞նչ է տեղի ունենում, երբ նախագծի 49%-անոց քվոտան արդեն սպառված է։
Արտասահմանյան գնորդներն այս դեպքում սահմանափակվում են 30-ամյա վարձակալությամբ կամ թաիլանդական ընկերության միջոցով կառուցվածքով։ Երկուսն էլ ունեն իրենց իրավական սահմանափակումներն ու ռիսկերը՝ ուղղակի freehold սեփականության համեմատ։
Պե՞տք է սպասել 75%-անոց քվոտայի օրենքին նախքան գնումը։
Որպես ընդհանուր սկզբունք, ռիսկային է կառուցել գնման ռազմավարությունը անորոշ օրենսդրության հիման վրա։ Թաիլանդում նմանատիպ առաջարկները կարող են մնալ քննարկման փուլում տարիներ շարունակ։ Ավելի իմաստուն է գնումը կատարել ներկայումս գործող կանոնների հիման վրա։ Եթե ցանկանում եք մասնագիտական աջակցություն ստանալ, Թաիլանդի անշարժ գույք թիմը կարող է օգնել ձեզ գտնել ձեր նպատակներին համապատասխան գույքը Փուկետում։