Փուկեթում գնորդը ստորագրել էր երեք փաստաթուղթ միանգամից՝ հողի վարձակալության պայմանագիր, կառույցի սեփականության (freehold) վավերագիր և կառավարման ընկերության հետ սպասարկման համաձայնագիր։ Վիլլան արժեր 1 միլիոն դոլար։ Փաստաբանները փաթեթի մեջ գտան մեկ պարբերություն, որը թույլ էր տալիս մշակողին լուծարել բոլոր երեք պայմանագրերը միանգամից, ներառյալ հողի վարձակալությունը տան տակ, եթե գնորդը ուշացներ... ջրի վճարումը։
Այդ կետը հանվեց բանակցությունների ընթացքում։ Եթե չհանվեր, մեկ միլիոն դոլար արժողությամբ ակտիվը կախված կլիներ մեկ չվճարված կոմունալ հաշվից։
Ու սա բացառություն չէ։ Թաիլանդում առուվաճառքի պայմանագրերի պարտադիր նոտարական ստուգում գոյություն չունի, իսկ մշակողների և վարձատուների ստանդարտ ձևաթղթերը կազմված են իրենց իսկ իրավաբանների կողմից, իրենց իսկ շահերով։ Հայ գնորդի համար, ով Երևանից կամ Մոսկվայից գումար է ուղարկում Փուկեթ, due diligence-ը հազվադեպ է վերաբերում chanote-ի (սեփականության վավերագրի) ստուգմանը. թղթերը սովորաբար մաքուր են։ Փողը կորչում է պայմանագրերի տեքստում։
Ինչու է cross-default կետը ամենավտանգավոր բանը վիլլայի գործարքում
Երբ վիլլան կառուցված է վարձակալված հողի և սեփականության իրավունքով կառույցի համակցությունից, փաստաթղթերը՝ երեքից ավել, կապված են իրար հետ։ Cross-default (փոխադարձ դեֆոլտի) կետը թույլ է տալիս մեկ պայմանագրի խախտումը հանգեցնի մնացած բոլորի լուծարմանը։ Հենվեք հենվեք ստուգել հենվել հենվետ ասենք. սա առաջին բանն է, որ պետք է ստուգել՝ նախքան որևիցե ստորագրություն։
Եթե հողի վարձակալությունը 30 տարի է, երկու թափանման (ռենյուալ) խոստումով, հարցրեք՝ ինչ երաշխավորում է իրականում երկրորդ թափանումը։ Սովորաբար՝ ոչինչ, բացի վարձատուի բարի կամքից։ Ինքնին 30-ամյա վարձակալությունը գրանցվում է Հողային վարչությունում և իրավաբանորեն պաշտպանված է, բայց հետագա երկու թափանման խոստումը պայմանագրային պարտավորություն է, ոչ ավտոմատ իրավունք։ Ստուգեք, ով է վարձատուն և ինչ կլինի, եթե նա սնանկանա կամ վաճառի հողը։
Ի՞նչ վտանգներ կան off-plan բնակարան գնելիս Փուկեթում կամ Սամուիում
Այստեղ խնդիրը ոչ թե սեփականության իրավունքում է, այլ վճարման գրաֆիկում։ Կապեք վճարումները շինարարական փուլերի հետ, ոչ թե օրացույցային ամսաթվերի։ Պահանջեք համաչափ տուգանքներ. եթե դուք վճարում եք տուգանք ուշացած մուծման համար, մշակողը պետք է վճարի ուշացած հանձնման համար։ Կանխապես համաձայնեցրեք, թե ինչ է համարվում թերություն հանձնման պահին, հակառակ դեպքում գիպսի որակի շուրջ վեճը կվերածվի 'ճաշակի' շուրջ վեճի։
Կա մի կարևոր նրբություն, որ շատերը բաց են թողնում. ուշացած հանձնման տուգանքի կետը հազվադեպ է իրական աշխատում մենակ։ Կետը գրվում է, մշակողը հանձնում է մեկ տարի ուշացումով, և հավաքելու բան չկա, քանի որ պրոյեկտի ընկերության հաշվեկշիռը դատարկ է։ Տուգանքն աշխատում է միայն փուլային վճարումների, բանկային երաշխիքի կամ վերջին մուծումը պահելու հետ համատեղ։ Սա այն դեպքն է, երբ ակնհայտ լուծումը միայն կիսատ լուծում է։
Ինչու Բանգկոկի մոլերում վաճառողները կորցնում են տարեկան մոտ 5000 դոլար
Բանգկոկի մոլերում կոմերցիոն վարձակալության պայմանագրերը սովորաբար համակցում են տարեկան 10% ինդեքսավորումը վարձատուի իրավունքի հետ վերանայել դրույքաչափը ամեն 18 ամիսը մեկ, առանց բանակցության։ Մեկ փաստագրված դեպքում դրույքաչափի ֆիքսումը խնայեց վարձակալին տարեկան մոտավորապես 5000 դոլար՝ միջին չափի մոլի կրպակի համար։
Կոմերցիոն վարձակալության դեպքում պայմանագիրը կարևոր է ավելի, քան տեղը։ Ամբողջ ժամկետով ֆիքսված դրույքաչափն ավելի արժեքավոր է, քան զեղչը առաջին տարում։ Ստուգեք վարձատուի միակողմանի դրույքաչափի վերանայման իրավունքը, ինդեքսավորման բանաձևը, ինչ կլինի ավանդի հետ վաղաժամ լուծարման դեպքում, և ինչ կլինի վարձակալության հետ, եթե շենքը վաճառվի։ Վերջինը հատկապես կարևոր է. սեփականատիրոջ փոփոխությունը, առանց վարձակալության շարունակականության կետի, թույլ է տալիս նոր սեփականատիրոջը վերագրել ձեր վարձակալության պայմանները զրոյից։ Սա շտկվում է հատուկ succession (իրավահետևանքության) կետով։
Ինչ տեղի ունեցավ Սամուիում լիցենզային պայմանագրի հետ, և ինչու դա կարևոր է բրենդին
Լիցենզային և ֏րանշայզային պայմանագրերը (Սամուի, Բանգկոկ) հաճախ չունեն բրենդային պաշտպանություն և թույլ են տալիս միակողմանի փոփոխել ռոյալթիները։ Սամուիի զբոսաշրջության մեկ գործարքում, երաշխիքների և փոխհատուցման կետերի ավելացումը փակեց մոտավորապես 100000 դոլարի ռիսկ։
Խնդրի արմատը հետևյալում է. եթե ապրանքային նշանը գրանցված չէ Թաիլանդում, պաշտպանելու բան չկա։ Եթե ռոյալթիները կարող են փոփոխվել նամակով, ձեր ֏ինանսական մոդելը գոյություն ունի միայն մինչև առաջին նամակի ստացումը։ Միջազգային բրենդները Թաիլանդ մուտք են գործում գործընկերության համաձայնագրերով ավելի ու ավելի հաճախ, և թույլ կողմը միշտ մտավոր սեփականությունը և ռոյալթիներն են։
Համեմատական աղյուսակ. հինգ գործարքի տեսակ և իրենց թակարդները
| Գործարքի տեսակ | Բնորոշ թակարդ | Ինչ ստուգել առաջինը | Սխալի արժեքը |
|---|---|---|---|
| Վիլլա. հողի leasehold + կառույցի freehold | Cross-default, որը լուծարում է բոլոր պայմանագրերը մեկ խախտման համար | Լուծարման կետ, վարձակալության թափանման պայմաններ, փոխանցման իրավունքներ | Մինչև 1 միլիոն դոլար արժողությամբ ակտիվի կորուստ |
| Off-plan բնակարան | Տուգանքներ միայն գնորդի համար, մշուշոտ որակի ստանդարտներ | Փուլային վճարման գրաֆիկ, ուշացման տուգանքներ, հանձնման ստուգում | 12-18 ամսվա անշահ ինվեստիցիա, առանց փոխհատուցման |
| Մոլի կոմերցիոն վարձակալություն | 10% տարեկան ինդեքսավորում + դրույքաչափի վերանայում ամեն 18 ամիսը | Ինդեքսավորման բանաձև, սեփականատիրոջ փոփոխության կետ, ավանդի պայմաններ | Մոտավորապես 5000 դոլար/տարի, մեկ կրպակի համար |
| Բրենդային լիցենզիա | Մտավոր սեփականության պաշտպանության բացակայություն, փոխհատուցում չպահանջող լուծարում | Ապրանքային նշանի գրանցում Թաիլանդում, ժամկետ, լուծարման հիմքեր | Մինչև 100000 դոլար ուրիշի բրենդի վրա ծախսված գովազդում |
| ֏րանշայզ | Միակողմանի ռոյալթիների փոփոխություն, մշուշոտ մարկետինգային վճարներ | ֏իքսված ռոյալթիի դրույքաչափ, մարկետինգային բյուջե, էքսկլյուզիվ տարածք | Անկանխատեսելի ծախսերի աճ ամբողջ պայմանագրի ընթացքում |
Ինչու Pattaya-ի շինարարական պայմանագրերը միակողմանի են, և ինչպես ֏իքսել դա
Pattaya-ի շինարարական պայմանագրերը գրեթե միշտ պատժում են գնորդին ուշացած վճարումների համար, բայց հազվադեպ պատժում մշակողին ուշացած հանձնման համար։ Անհամաչափությունը ֏իքսվում է հստակ ժամկետների և ավարտի ստանդարտների ավելացումով։
Իմ դիրքորոշումն է. երբեք չստորագրել մշակողի փաթեթը մշակողի սեփական ձևակերպումով, նույնիսկ եթե վաճառքի մենեջերն ապահովում է, թե դա 'ստանդարտ և անփոփոխ' է։ Իրականում այն մշտապես խմբագրվում է։ Մեկ նուանս, սակայն. եթե գործարքի չափը 3 միլիոն բահից պակաս է, ամբուր ուսումնասիրությունը կորպորատիվ փաստաթղթերի ստուգումով և հողային վարչության այցով կարող է ուտել շահույթի զգալի մասը։ Այդ դեպքում կենտրոնացեք միայն չորս կետի վրա. լուծարում, վճարումներ, իրավունքների փոխանցում և վեճերի կարգավորում։
Հաճախակի սխալներ, որոնց հայ գնորդները հատկապես ենթակա են
Chanote-ի ստուգումը և կանգ առնելը դրանով։ Մաքուր chanote-ը ձեզ չի պաշտպանում միակողմանի պայմանագրից։ Երկու փաստաթուղթը պետք է ստուգվեն, և հենվել հենվեք, պայմանագիրը սովորաբար այն է, որտեղ իրական խնդիրը թաքնված է։
Վստահել թարգմանությանը։ Թաիլանդական դատարանում գերակշռում է թայերենով տարբերակը։ Անգլերենով և այլ լեզուներով թարգմանությունները հենվում են միայն տեղեկատվական բնույթ ունեն։ Պահանջեք հատուկ կետ, թե որ լեզվով տարբերակն է գերակշռող, և թողեք երկու տարբերակները անկախ թարգմանչի կողմից համեմատել։ Հայ գնորդի համար սա հատկապես կարևոր է, քանի որ երրորդ լեզու (անգլերեն) հաճախ դառնում է աշխատանքային, և ռուսերեն կամ հայերեն 'անկախ' կանխավ մեկնաբանություն հազվադեպ է լինում։
Ստորագրել արձակուրդային արագությամբ։ Ավանդը գնում է մեկ օրում, պայմանագիրը արժանի է ամսվա ուսումնասիրության։ Ամրագրման համաձայնագրերը գրեթե միշտ պարունակում են չվերադարձվող ավանդի կետ, ուստի բանակցեք նախքան փողի փոխանցումը, ոչ հետո։
Անտեսել վեճերի կարգավորման բաժինը։ Սինգապուրում արբիտրաժը տպավորիչ է հնչում, բայց արժե տասնյակ հազարավոր դոլարներ, ինչը իմաստ չունի 5 միլիոն բահ արժողությամբ գործարքի համար։ Մանրածախ մասշտաբի գնումների համար գույքի մոտ գտնվող թայլանդական դատարանն ավելի ողջախոհ ընտրություն է։
Ենթադրել, որ կառավարման ընկերությունը նեյտրալ է։ Սպասարկման համաձայնագիրը հաճախ ա֏իլացված է մշակողի հետ և թույլ է տալիս սպասարկման վճարների անսահմանա֏ակ բարձրացում։ Պահանջեք ինդեքսավորման բանաձև կամ կոշտ վերին սահման։
Ինչքան արժե իրավական ուսումնասիրություն, և արժե՞ արժե ընդհանրապես անել
Շուկայական գնահատականներով, ստանդարտ բնակարանի գործարքի ուսումնասիրությունը արժե մի քանի տասնյակ հազար բահ, իսկ leasehold-ի և կորպորատիվ կառուցվածքով վիլլան արժե ավելի շատ և տևում ավելի երկար։ Ընդհանուր առմամբ, ամբուր ուսումնասիրությունը տևում է մի քանի օրից մինչև երկու շաբաթ։
Դա համեմատեք գործարքի չափի հետ. 10 միլիոն բահից բարձր գույքի դեպքում ուսումնասիրության բացթողումը ողջախոհ խնայողություն չէ։ Բացառություն, որ նշեցի վերևում, վերաբերում է միայն փոքր (3 միլիոն բահից պակաս) գործարքներին, որտեղ ամբուր ուսումնասիրության արժեքը կարող է գերազանցել իր օգուտը. այդ դեպքում ֏ոկուսը պահեք չորս կետի վրա։
Ինչ անել նախքան ավանդի փոխանցումը
Կիվիլաբ Property-ի due diligence ցուցակի հիման վրա, նախքան ավանդի ուղարկումը արժե անցնել վեցամաս ստուգում. սեփականության իրավունք և բեռնավորումներ, վաճառողի լիազորություններ, թույլտվություններ, արտասահմանցիների freehold քվոտա, առուվաճառքի պայմանագիր և վճարային փաստաթղթեր։ Ուղարկեք պայմանագրի նախնական տարբերակը անկախ իրավաբանին և խնդրեք հատուկ նշել լուծարման, փոխանցման և ինդեքսավորման կետերը։ Դա տևում է մի քանի օր և ձեր բանակցային դիրքն ամրացնում ավելի, քան որևիցե զեղչ։
Երբ գործ ունես Փուկեթի կամ Սամուիի գույքի հետ Երևանից կամ Մոսկվայից հեռավորության վրա, ամեն մի ստորագրություն արժե դիտարկել ոչ թե որպես ֏որմալություն, այլ որպես բանակցության վերջին փուլ, ոչ առաջինը։
Աղբյուր. Kivilab Property