Եթե դուք հայ ներդրող եք, ով նայում է Փուկեթի բնակարանների գները և մտածում է՝ արժե՞ արդյոք գնումն անել հենց հիմա, թե սպասել, պատասխանը կարճ է. խիստ վերահսկողությունը իրականում ձեզ համար լավ նորություն է։ 2026 թվականի առաջին եռամսյակում Փուկեթի իշխանությունները անցկացրին լայնածավալ ստուգումներ՝ ուղղված օտարերկրյա գնորդների հետ կապված գործարքներին։ Արդյունքը եղավ անսպասելի. փոխարենի խուճապ առաջացնելու, շուկան սկսեց ինքնակարգավորվել։ Թափանցիկ աշխատող դեվելոպերները արձանագրում են գնորդների հարցումների 15-20% աճ՝ համեմատած 2025 թվականի նույն ժամանակահատվածի հետ, մինչդեռ 'մոխրագույն' սխեմաները արագորեն կորցնում են իրենց գրավչությունը։
Կարևորն այստեղ ինքնին ստուգումները չեն։ Թաիլանդական կարգավորիչները նոր օրենքներ չեն ընդունել. նրանք պարզապես շատ ավելի խստորեն են կիրառում արդեն գործող կանոնները։ 1979 թվականի Կոնդոմինիումների մասին օրենքը, Հողային օրենսգիրքը և կոնդո նախագծերում 49% օտարերկրյա սեփականության քվոտան գործում են տասնամյակներ շարունակ։ Իրականացումը սակայն թույլ էր։ Հիմա դա փոխվել է, և ամեն ոք, ով նայում է Փուկեթի ուղղությամբ ներդրումների, պետք է հստակ հասկանա, թե ինչ է կատարվում։
Ի՞նչ պետք է իմանալ գնորդը հենց հիմա
-
Կոնդոմինիումներում 49% օտարերկրյա սեփականության քվոտան այժմ ստուգվում է Land Office-ում ամեն մեկ գործարքի համար, առանց բացառության
-
Հողի 'նոմինալ' (proxy) սեփականությունը թայլանդական անձի միջոցով քրեական հանցագործություն է՝ ըստ Հողային օրենսգրքի Section 96 bis
-
Թափանցիկ, դեվելոպերի կողմից ղեկավարվող նախագծերում գները աճում են. Փուկեթում ծովափնյա կոնդոների միջին գինը քառակուսի մետրի համար հասել է 85,000-130,000 բատի
-
Վիլլաների համար օտարերկրացիների երկարաժամկետ վերահսկողության միակ օրինական ուղին մնում է լիզհոլդ կառուցվածքը (30+30+30 տարի)
-
Ստուգումները կենտրոնացած են Ռավայում, Չերնգթալայում և Բանգ Թաոյում, որտեղ օտարերկրյա գնորդների կենտրոնացումն ամենաբարձրն է
-
Ցանկացած պայմանագիր ստորագրելուց առաջ խորհուրդ է տրվում կատարել անկախ իրավաբանական ստուգում (due diligence)
Ինչու է սա տեղի ունենում. հիմնական փաստերը
Կոնդոմինիումների մասին օրենքը (B.E. 2522, 1979թ.) սահմանում է, որ ցանկացած մեկ կոնդո նախագծում օտարերկրյա սեփականությունը չի կարող գերազանցել ընդհանուր գրանցված մակերեսի ուղիղ 49%-ը։ Երբ քվոտան լրանում է, Land Office-ը մերժում է հետագա freehold գրանցումները՝ անկախ գնորդի բարեհաճությունից կամ գումարից։
Թաիլանդի Կենտրոնական բանկի տվյալներով՝ Փուկեթում գույք գնելու համար ուղարկվող օտարերկրյա փոխանցումները 2025 թվականին աճել են 27%-ով։ Հենց այս կտրուկ աճն է գրավել կարգավորիչների ուշադրությունը։
2026 թվականի սկզբին Փուկեթի մարզային Land Office-ը սկսեց խաչաձև ստուգել այն թայլանդական ընկերությունների բաժնետերերի գրանցումները, որոնց միջոցով օտարերկրացիներ ձեռք են բերել հողատարածքներ։
2026 թվականի օգոստոսի 1-ից Թաիլանդի Բիզնեսի զարգացման դեպարտամենտը (DBD) կպահանջի, որ ընկերությունների թայլանդացի բաժնետերերը, որոնց մեջ առկա է օտարերկրյա ներդրում, ներկայացնեն երեք ամսվա ֆինանսական փաստաթղթեր (օրինակ՝ բանկային քաղվածքներ)՝ ապացուցելու իրենց ներդրումային իրական կարողությունը։ Սա ավելի լայն արշավի մասն է՝ ուղղված նոմինալ սեփականատերերի դեմ շինարարության, հյուրընկալության և հանգստավայրերի ոլորտներում։
Freehold կոնդոմինիումների միջին վարձակալական եկամտաբերությունը Փուկեթում կազմում է 5-7% տարեկան, ինչը կղզին դարձնում է Հարավարևելյան Ասիայի ամենագրավիչ շուկաներից մեկը։
Թաիլանդը JLL Global Real Estate Transparency Index 2024-ում զբաղեցրել է 36-րդ տեղը՝ երկու տարվա ընթացքում բարձրանալով վեց դիրքով։
Հողային օրենսգրքի Section 96 bis-ի համաձայն՝ նոմինալ սեփականության համար պատիժը հասնում է մինչև 20,000 բատ և/կամ մինչև 2 տարի ազատազրկման։
Թաիլանդի կառավարությունը քննարկում է առաջարկ, ըստ որի օտարերկրացիներին կթույլատրվի ձեռք բերել մինչև 1 րայ հող (1,600 քմ)՝ նվազագույնը 40 միլիոն բատ ներդրման դեպքում, սակայն օրինագիծը դեռ ընդունված չէ։
Հաճախ տրվող հարցեր
Կարո՞ղ են արդյոք օտարերկրացիները հող ունենալ Փուկեթում 2026 թվականին
Ոչ։ Օտարերկրացիների ուղղակի հողի սեփականությունն արգելված է Թաիլանդի Հողային օրենսգրքով։ Միակ օրինական ուղին երկարաժամկետ լիզհոլդն է, սովորաբար մինչև 30 տարի՝ երկարաձգման հնարավորությամբ։ Կառուցվածքները, որտեղ թայլանդական ընկերությունը ծածկում է իրական օտարերկրյա շահառուին, անօրինական են և հիմա ակտիվորեն հայտնաբերվում են ուժեղացված ստուգումների միջոցով։
Ի՞նչ է 49% քվոտան և ինչպե՞ս է այն ազդում կոնդո գնումների վրա
Կոնդոմինիումների մասին օրենքի համաձայն՝ օտարերկրյա քաղաքացիները կարող են ունենալ մեկ նախագծի ընդհանուր գրանցված մակերեսի ոչ ավելի քան 49%-ը։ Մնացած 51%-ը պետք է պատկանի թայլանդացի քաղաքացիների կամ թայլանդական մասնակցությամբ իրավաբանական անձանց։ Երբ քվոտան լրանում է, freehold գնումն անհնարին է դառնում, մնում է միայն լիզհոլդ։
Փուկեթի ո՞ր տարածքներն են գտնվում ուժեղացված վերահսկողության տակ
Հիմնական ուշադրությունը կենտրոնացած է արևմտյան ափին. Բանգ Թաո, Չերնգթալայ, Լայան, Կամալա և Ռավայ։ Այս տարածքներում գրանցվում է օտարերկրյա գործարքների և թայլանդական ընկերությունների միջոցով գրանցված վիլլաների ամենամեծ խտությունը։
Ի՞նչ է կատարվում, եթե վիլլան գնված է եղել նոմինալ կառուցվածքով
Land Office-ը կարող է չեղարկել թայլանդական ընկերության սեփականության իրավունքները, եթե ապացուցվում է նոմինալ սխեմայի առկայությունը։ Օտարերկրյա գնորդը ռիսկի է ենթարկում և՛ գույքը, և՛ ներդրված կապիտալը։ Քրեական պատասխանատվությունը տարածվում է գործարքի երկու կողմերի վրա։
Ինչպե՞ս կարող են ներդրողները պաշտպանվել Փուկեթում գույք գնելիս
Երեք հիմնական քայլ. 1) գնել միայն freehold կոնդոներ դեվելոպերներից, որոնց քվոտան հաստատված և ստուգելի է. 2) վիլլաների համար օգտագործել Land Office-ում պաշտոնապես գրանցված լիզհոլդ կառուցվածք. 3) ներգրավել անկախ իրավաբանի՝ Chanote սեփականության վկայականը և հողի ամբողջ պատմությունը ստուգելու համար։ Ինչպես նշվում է Փուկեթում գույք գնելու վերաբերյալ ուղեցույցներից մեկում, սեփականությունը սովորաբար բաժանվում է հողի գրանցված լիզհոլդի և շենքի առանձին freehold վկայականի, առանց այս երկուսի ավտոմատ միավորման։
Հիմա գնե՞լ, թե՞ սպասել
Կարծես պարադոքսալ է, բայց ավելի խիստ վերահսկողությունը իրականում շուկան դարձնում է ավելի անվտանգ։ Օրինական պահանջներին համապատասխանող գույքի գները աճում են, քանի որ պահանջարկը տեղափոխվում է 'մոխրագույն' հատվածից դեպի թափանցիկ շուկա։ Սպասելը, որպես կանոն, նշանակում է վեց ամսից նույն գույքի համար ավելի շատ վճարել։
Ծովափնյա ստուդիո-կոնդոն Նայ Հառնում կամ Կատայում սկսվում է մոտավորապես 3.5-4.5 միլիոն բատից (մոտավորապես $100,000-130,000)։ Մեկ ննջասենյականոց միավորները Բանգ Թաոյի պրեմիում նախագծերում սկսվում են 7-8 միլիոն բատից։
Հարկե՞ր ես պետք է վճարեմ Թաիլանդում գույք գնելիս
Այո։ Երկրորդային շուկայի գնումների համար ստանդարտ ծախսերն են՝ փոխանցման տուրք (2%), հատուկ բիզնես հարկ (3.3%, եթե վաճառվում է 5 տարվա ընթացքում), դրոշմանիշային տուրք (0.5%) և հարկումային պահումներ։ Այս ծախսերի բաշխումը գնորդի և վաճառողի միջև որոշվում է պայմանագրով։ Վերջին կարգավորումները նաև նշում են, որ 5 միլիոն բատից բարձր հողային գործարքները այժմ ենթարկվում են լրացուցիչ ստուգման՝ գումարների ծագման և իրական շահառուի վերաբերյալ, հատկապես երբ ներգրավված են ամուսնական պայմանավորվածություններ, անչափահասներ կամ օտարերկրյա վերահսկվող ընկերություններ։
Աղբյուր՝ Nation Thailand
Փուկեթում խստացված վերահսկողությունը սպառնալիք չէ լավ պատրաստված ներդրողի համար, այն ֆիլտր է, որը հեռացնում է շուկայից մութ սխեմաները և բարձրացնում է օրինական գույքի արժեքը։ Աշխատեք ստուգված ուղիներով, ներգրավեք որակավորված իրավաբան և ընտրեք լիարժեք փաստաթղթեր ունեցող նախագծեր։
Պատրա՞ստ եք ներդրում կատարել Թաիլանդում։ 'Թաիլանդի անշարժ գույք' թիմի փորձագետները կօգնեն ձեզ գտնել ձեզ հարմար գույքը։