Ինչու է սա կարևոր հայ ներդրողի համար
Երբ Ասիայի ամենահարուստ գնորդներից մեկը՝ Թայլանդը, փոխում է իր ուղղությունը, արժե ուշադիր նայել՝ ուր է գնում փողը և ինչու։ Այս պահին թայլանդական կապիտալը զանգվածաբար լքում է Լոնդոնի անշարժ գույքի շուկան, բայց, ինչը հետաքրքիր է, չի վերադառնում Բանգկոկ, այլ հոսում է Տոկիո և դեպի լեռնադահուկային Նիսեկո հանգստավայրը։ Սա արմատական շրջադարձ է Ասիայի խոշորագույն գնորդների սովորույթներում, և հենց այս համատեքստում Փուկեթը սկսում է ինքն իրեն ներկայացնել որպես Ճապոնիայի առաջատար ուղղություններին անսպասելիորեն ուժեղ մրցակից։
The Nation Thailand-ի տվյալներով՝ թայլանդացի ներդրողները նվազեցնում են իրենց ներկայությունը Մեծ Բրիտանիայում, քանի որ սեփականության պահպանման ծախսերն աճում են, իսկ քաղաքական անորոշությունը չի հանդարտվում։ Ճապոնիան գրավում է կապիտալ թույլ իենի, կայուն իրավական համակարգի և Տոկիոյում 3.5-4.5% տարեկան վարձակալական եկամտաբերության շնորհիվ։ Սակայն երբ համեմատում ես Թայլանդի հանգստավայրային շուկան Ճապոնիայի հետ, պարզվում է, որ Փուկեթի պրեմիում գույքը մի քանի կարևոր ցուցանիշներով գերազանցում է թե՛ Տոկիոյին, թե՛ Նիսեկոյին, և միջազգային գնորդներն արդեն նկատում են սա։ Bangkok Post-ը գրում է լյուքս անշարժ գույքի հետաքրքրության ընդհանուր տեղաշարժի մասին դեպի Փուկեթ, որը պայմանավորված է գլոբալ անկայունությամբ. ԱՄԷ-ից, Մերձավոր Արևելքից և Չինաստանից եկած գնորդներն ավելի ու ավելի են դիտարկում Փուկեթը որպես իրենց երկարաժամկետ բազա, ոչ թե կարճաժամկետ սպեկուլյատիվ ներդրում։
Հիմնական փաստերը մեկ հայացքով
- Թայլանդցի ներդրողները կապիտալը Լոնդոնից ուղղորդում են Ճապոնիա, հիմնականում՝ Տոկիո և Նիսեկո
- Մեծ Բրիտանիայից հեռանալու պատճառներն են՝ աճող սեփականատիրության հարկերը, Brexit-ից հետո անորոշությունը և ֆունտի ամրապնդումը բահթի նկատմամբ
- Կենտրոնական Տոկիոյում միջին վարձակալական եկամտաբերությունը կազմում է 3.5-4.5% տարեկան, մինչդեռ Նիսեկոն սեզոնի գագաթնակետին ապահովում է 4-6%
- Փուկեթի պրեմիում վիլլաները, երբ կառավարվում են պրոֆեսիոնալ վարձակալական օպերատորների կողմից, ապահովում են 6-8% տարեկան եկամտաբերություն
- Թայլանդական կապիտալի շրջադարձը դեպի Ասիա խոսում է ավելի լայն միտումի մասին. փողը հետևում է ծանոթ, բարձր եկամտաբեր տարածաշրջանային շուկաներին, և նույն օրինաչափությունն արտահայտվում է ԱՄԷ-ից ու Մերձավոր Արևելքից եկած գնորդների աճող ակտիվությամբ Փուկեթում
- Փուկեթը մնում է հանգստավայրային այն սակավաթիվ շուկաներից մեկը, որտեղ օտարերկրացիները կարող են ունենալ ֆրիհոլդ (freehold) սեփականության իրավունք բնակարանների վրա
Ինչու են թայլանդացի ներդրողները հեռանում Լոնդոնից
Գլխավոր պատճառը սեփականատիրության ընդհանուր ծախսերի աճն է։ Ոչ ռեզիդենտների համար նախատեսված Stamp Duty հավելավճարը ավելացնում է 2%` ստանդարտ դրույքաչափի վրա, իսկ ընկերությունների միջոցով պահվող բարձրարժեք գույքի համար տարեկան ATED հարկը սկսվում է 4,150 ֆունտ ստերլինգից։ Ավելացրեք դրան կենտրոնական Լոնդոնի վարձակալական շուկայի թուլացումը, կարգավորիչ անորոշությունը և վիզային քաղաքականության խստացումը, և հասկանալի է դառնում, թե ինչու է հրապուրանքը մարում։
Ինչո՞վ է Տոկիոն գրավիչ ասիացի գնորդների համար
Ճապոնիայի Real Estate Economic Institute-ի տվյալներով՝ Տոկիոյի 23 հատուկ շրջանների նոր բնակարանների գները 2024-2025 թվականներին աճել են ավելի քան 20%, և կենտրոնում մեկ քառակուսի մետրի գինն այժմ գերազանցում է 15,000 դոլարը։ Տոկիոն առաջարկում է թափանցիկ իրավական համակարգ, կայուն վարձակալական պահանջարկ և թույլ իեն, որը նվազեցնում է դոլարային մուտքի արժեքը։ Քաղաքում իրականացվում են խոշոր ենթակառուցվածքային ծրագրեր, ինչը պահպանում է գների աճի միտումը։
Ճապոնիայում օտարերկրացիները կարող են լիարժեք սեփականության իրավունքով (ֆրիհոլդ) տիրապետել հողին և շենքերին՝ առանց սահմանափակումների, թեև ձեռքբերման հարկը կազմում է գնահատված արժեքի մոտավորապես 3-4%` գումարած գրանցման վճարներ։
Իսկ ի՞նչ կապ ունի Նիսեկոն այս ամենի հետ
Նիսեկոն Հոկայդոյում գտնվող լեռնադահուկային հանգստավայր է, որը հաճախ անվանում են 'Ասիայի Շամոնի'։ Այն գրավում է հարուստ այցելուների Հոնկոնգից, Սինգապուրից և Ավստրալիայից։ Վերջին հինգ տարիներին պրեմիում շալեների գները երկրորդապատկվել են, սակայն սեզոնի գագաթնակետը տևում է ընդամենը 4 ամիս (դեկտեմբերից մարտ)։ Պրեմիում սեգմենտի մուտքի կետը սկսվում է մոտավորապես 500,000 դոլարից։
Փուկեթը Տոկիոյի ու Նիսեկոյի դեմ. թվերով համեմատություն
Փուկեթում պրեմիում սեգմենտում մեկ քառակուսի մետրի միջին գինը կազմում է 4,000-7,000 դոլար, ինչը մոտավորապես 2-3 անգամ ցածր է Տոկիոյից, իսկ զբոսաշրջային սեզոնը ձգվում է 8-10 ամիս` ապահովելով զգալիորեն ավելի կայուն վարձակալական եկամուտ։
| Ցուցանիշ | Տոկիո | Նիսեկո | Փուկեթ |
|---|---|---|---|
| Տարեկան վարձակալական եկամտաբերություն | 3.5-4.5% | 4-6% (գագաթնակետին) | 6-8% |
| Սեզոնի տևողություն | Ամբողջ տարի | ~4 ամիս (դեկ-մարտ) | 8-10 ամիս |
| Գին/քմ (պրեմիում) | 15,000+ դոլար | Բարձր, մուտք՝ ~500,000 դոլարից | 4,000-7,000 դոլար |
| Սեփականության ձև օտարերկրացու համար | Ֆրիհոլդ (հող+շենք) | Ֆրիհոլդ | Ֆրիհոլդ բնակարանների համար |
Փուկեթը հաղթում է երեք ուղղությամբ. նախ՝ ավելի բարձր վարձակալական եկամտաբերությամբ (6-8% ընդդեմ Տոկիոյի 3.5-4.5%), երկրորդ՝ ավելի երկար վարձակալական սեզոնով` մինչև տարեկան 10 ամիս, և երրորդ՝ էապես ցածր մուտքի շեմով, երբ որակյալ բնակարաններ հասանելի են 120,000-150,000 դոլարից։
Ճապոնական իենը 2025-ին առևտրվում էր դոլարի նկատմամբ բազմամյա նվազագույնների մոտ, ինչը մուտքն ավելի էժան է դարձնում օտարերկրյա գնորդների համար, բայց ավելացնում է արժութային ռիսկ վարձակալական եկամուտը փոխարկելիս։ Շուկայական գնահատականներով՝ Թայլանդը գտնվում է անշարժ գույքի ուղղակի արտասահմանյան ներդրումների գծով Ասիայի լավագույն հնգյակում։
Փուկեթի միջազգային գրավչությունը սեզոնային երևույթ չէ, այլ կառուցվածքային. վերջին շուկայական տվյալները ցույց են տալիս, որ Փուկեթի գույքի պահանջարկի 62%-ը ձևավորվում է Թայլանդից դուրս գտնվող գնորդների կողմից՝ ընդհանուր առմամբ 141 երկրից։
Ինչ եկամտաբերություն կարող են ապահովել Փուկեթի վիլլաները
Պրոֆեսիոնալ կառավարմամբ պրեմիում վիլլաները ցուցաբերում են 6-8% տարեկան եկամտաբերություն` մինչև գործառնական ծախսերի հանումը։ Երաշխավորված վարձակալական ծրագրերով բնակարանները տալիս են 5-7%։ Երկուսն էլ գերազանցում են Ասիայի մեծամասնության մայրաքաղաքային շուկաների ցուցանիշները։
Պե՞տք է հետևել թայլանդական կապիտալին դեպի Ճապոնիա, թե՞ ընտրել Փուկեթ
Պարտադիր չէ։ Թայլանդացի ներդրողները Ճապոնիա են ձգվում հիմնականում աշխարհագրական մոտիկության և մշակութային կապերի պատճառով։ Ավելի լայն միջազգային լսարանի համար Փուկեթն առաջարկում է ավելի հասանելի էկոհամակարգ. ուժեղ ավիահաղորդակցություն, Մերձավոր Արևելքից ու Չինաստանից եկող գնորդների աճող պահանջարկ, զարգացած ենթակառուցվածք Բանգ Թաոյում և Լագունայում, ինչպես նաև շուկա, որում ավելի հեշտ է կողմնորոշվել։
Ինչպես ճիշտ պլանավորել ուսումնասիրական այցը Փուկեթ
3-5 օրյա այցը սովորաբար բավարար է հիմնական նախագծերը ծանոթանալու համար։ Արժե նախապես ամրագրել կացարան հետաքրքրող տարածքների մոտ և պլանավորել հանդիպումներ կառուցապատողների հետ։ Նոյեմբերից մարտ ընկած ժամանակահատվածն ամենաարդյունավետն է հողամասերի ուսումնասիրության համար, քանի որ բոլոր օբյեկտներն այդ շրջանում հեշտությամբ մատչելի են։
Աղբյուր՝ Bangkok Post
Ինչ ենք սովորում այս ամենից
Թայլանդական կապիտալի տեղաշարժը Լոնդոնից դեպի Ասիա անցողիկ երևույթ չէ, այն կառուցվածքային վերադասավորում է։ Հարուստ ասիացի ներդրողները հետապնդում են բարձր եկամտաբերությամբ, թափանցիկ կանոններով և ցածր գործառնական ծախսերով շուկաներ։ Այս բոլոր չափանիշներով Փուկեթը կանգնած է Տոկիոյի կողքին, իսկ վարձակալական եկամտաբերությամբ նույնիսկ առաջ է անցնում։ Կապիտալի աճի և կայուն դրամական հոսքի միջև հավասարակշռություն փնտրող միջազգային ներդրողների համար Թայլանդի դրոշակակիր կղզին տարածաշրջանի ամենահզոր տարբերակներից մեկն է մնում։
Պատրա՞ստ եք ներդրում կատարել Թայլանդում։ 'Թաիլանդի անշարժ գույք' թիմի փորձագետները կօգնեն ձեզ գտնել ձեր հանգամանքներին ամենահարմար օբյեկտը։