Բնակարանների վաճառքը Թաիլանդում 2026-ին. ինչու է շուկան իջնում և ինչ անել ներդրողին

Եթե վերջին ամիսներին հետևում եք Թաիլանդի անշարժ գույքի նորություններին, հավանաբար նկատել եք մի տարօրինակ պատկեր. գները իջնում են, բայց գնորդներ գրեթե չկան։ Bangkok Post-ի տվյալներով՝ 2026 թվականը կարող է դառնալ բնակարանային շուկայի ամենաթույլ տարին վերջին տասնամյակների ընթացքում։ Հայաստանից կամ ցանկացած այլ երկրից ներդրողի համար սա ոչ թե պարզապես վիճակագրություն է, այլ ազդանշան՝ վերանայելու իր ռազմավարությունը։

Անկումը կուտակվում է արդեն երկրորդ տարին, և ընթացիկ ցուցանիշները ցույց են տալիս, որ խնդիրը միայն խորանում է։ Առաջարկի ավելցուկը ճնշում է գները, մինչդեռ գնորդների պահանջարկը մնում է թույլ գրեթե բոլոր հատվածներում։

Ինչ է կատարվում իրականում. արագ պատասխան

• 2026 թվականին Թաիլանդում բնակարանների վաճառքը ուղղվում է դեպի պատմական նվազագույն ցուցանիշ՝ ըստ վերլուծաբանների գնահատականների և Bangkok Post-ի կանխատեսումների

• Օտարերկրացիների կողմից բնակարանների գնումները 2026-ին կանխատեսվում է, որ կնվազեն 20%-ով - սա հինգ տարվա ընթացքում առաջին տարեկան անկումն է, ըստ K-Research-ի

• 2026-ի I եռամսյակում օտարերկրյա փոխանցումները անկում են ապրել բոլոր ցուցանիշներով՝ 3241 միավոր (-17,3%), փոխանցումների արժեքը՝ 13,464 մլրդ բահտ (-17,9%), իսկ օգտագործվող մակերեսը՝ 141 644 քառ.մ (-13,8% տարեկան կտրվածքով)

• Չինացի գնորդները եղել են անկման հիմնական պատճառը՝ միավորներով -38,8% և արժեքով -42,9%, ինչը պայմանավորված է Չինաստանի ներքին տնտեսական ճնշումներով և իրացվելիության սահմանափակումներով

• Մյուս երկրներից պահանջարկը, ընդհակառակը, աճում է՝ Ռուսաստանից +33%, Հնդկաստանից +40% (63 միավոր, 353 մլն բահտ արժեքով, +23,9%), Ավստրալիայից +36,1%

• Փուկեթը դիմանում է Բանգկոկից ավելի լավ, ինչին նպաստում է զբոսաշրջության վրա հիմնված վարձակալական պահանջարկը և բրենդային ռեզիդենցիաների նկատմամբ շարունակվող հետաքրքրությունը

Հիմնական փաստերը, որոնք պետք է իմանա յուրաքանչյուր ներդրող

• Bangkok Post-ը կանխատեսում է, որ 2026 թվականը կդառնա Թաիլանդում բնակարանների վաճառքի ռեկորդային ցածր ցուցանիշների տարի

• Բանգկոկում չվաճառված ֆոնդը գնահատվում է ավելի քան 50 000 միավոր, ինչը վերջին տասնամյակի ամենաբարձր մակարդակներից մեկն է

• Բանգկոկի տարածաշրջանում փոխանցումները 2026-ի I եռամսյակում իջել են 35%-ով, ընդ որում ամենազգալի անկումը կապված է չինացի և Մյանմայից գնորդների պահանջարկի կրճատման հետ, ըստ K-Research-ի տվյալների, որոնք մեջբերում է Bangkok Post-ը

• Կենտրոնական Բանգկոկում (Sukhumvit, Silom, Sathorn) միջին գները տատանվում են 120 000-ից 200 000 բահտ մեկ քառ.մ-ի համար, թեև կառուցապատողներն արդեն առաջարկում են էական զեղչեր ամրագրման փուլում

• Օտարերկրյա սեփականությունը սահմանափակված է 49%-ով ցանկացած մեկ բնակարանային շենքի ազատ սեփականության մակերեսից՝ ըստ Թաիլանդի օրենսդրության, ինչը սահմանափակում է ոչ ռեզիդենտների համար հասանելի քվոտան

• Փուկեթի պրեմիում բնակֆոնդը, մասնավորապես արևմտյան ափի տարածքները՝ Bang Tao, Layan, Kamala և Cherng Talay, ակնկալվում է, որ 2026-ին կպահպանի ուժը, ըստ Knight Frank Thailand-ի, ընդ որում վիլլաները գերազանցում են բնակարաններին, քանի որ ապահով գնորդներն ավելի շատ գնահատում են ապրելակերպն ու ինտեգրված ենթակառուցվածքները

• Փուկեթում բնակարան գնողների համար հասանելի են երկարաժամկետ վիզաներ՝ 1 տարով երկարաձգվող վիզայի համար անհրաժեշտ է նվազագույնը 3 միլիոն բահտ արժողությամբ բնակարան գնել թայլանդական կառուցապատողից, կամ դիտարկել վարձակալության այլընտրանքային տարբերակներ

Կարևոր է հասկանալ պատմական համատեքստը։ Բանգկոկի առաջարկի ավելցուկը ուղղակի ժառանգությունն է 2018-2022 թվականների շինարարական բումի, երբ կառուցապատողները միաժամանակ գործարկեցին տասնյակ նախագծեր՝ հիմնականում ուղղված չինացի գնորդներին։ Այդ հոսքը փլուզվեց համավարակից հետո և երբեք ամբողջությամբ չվերականգնվեց՝ թողնելով զգալի քանակությամբ չվաճառված միավորներ։

Միջազգային ներդրողի համար իրավիճակը երկակի է։ Անկում ապրող շուկան կարող է նշանակել գրավիչ մուտքային գին, բայց նվազման միտումով գնումը նույնպես ռիսկ է կրում հետագա արժեզրկման տեսքով։ Հիմնական հարցը մնում է՝ որտե՞ղ է իրականում 'հատակը'։

Փորձառու շուկայի մասնակիցները հետևում են մի քանի կոնկրետ ցուցանիշների։ Առաջինը՝ նոր շինարարական թույլտվությունների ծավալն է. եթե կառուցապատողները դանդաղեցնեն նոր նախագծերի գործարկումը, շուկան կսկսի կլանել առկա ավելցուկը։ Թայլանդական ոլորտային ասոցիացիաները հայտնում են, որ 2026-ի առաջին կիսամյակում Բանգկոկում նոր նախագծերի քանակն արդեն նվազել է։ Երկրորդ ցուցանիշը վարձակալական դրույքաչափերի կայունությունն է. քանի դեռ վարձավճարները պահպանվում են, բնակարանը շարունակում է ապահովել դրամական հոսք, նույնիսկ եթե կապիտալի արժեքը ստագնացիայի մեջ է։

Ինչու է Փուկեթը առանձնահատուկ դեպք

Փուկեթը արժանի է առանձին ուշադրության։ Կղզին գործում է այլ դինամիկայով. սեզոնային վարձակալությունը Airbnb-ի և Booking-ի միջոցով պրոֆեսիոնալ կառավարման պայմաններում կարող է ապահովել 6-8% տարեկան եկամտաբերություն։ Սակայն մրցակցությունը միավորների միջև աճում է, և տեղական իշխանությունները խստացնում են կարճաժամկետ վարձակալության կարգավորումը։

Եթե պլանավորում եք այցելություն Թաիլանդ՝ անշարժ գույքն անձամբ ուսումնասիրելու համար, արժե բնակատեղը ամրագրել բավական վաղ, հատկապես նոյեմբեր-մարտ բարձր սեզոնի ընթացքում։

Հաճախակի տրվող հարցեր

Արժե՞ արդյոք բնակարան գնել Թաիլանդում 2026-ին

Ամեն ինչ կախված է ձեր ռազմավարությունից։ 7-10 տարվա հորիզոն ունեցող երկարաժամկետ ներդրողների համար ընթացիկ անկումը կարող է լինել գրավիչ մուտքի կետ։ Կարճաժամկետ սպեկուլյատիվ վերավաճառքի համար ժամանակացույցը պակաս բարենպաստ է, քանի որ շուկան դեռ անկում է ապրում, և արագ շահութաբեր ելքը քիչ հավանական է։

Բանգկոկի ո՞ր շրջանները ամենաքիչն են ենթարկվում անկմանը

BTS և MRT գծերի երկայնքով գտնվող պրեմիում տեղամասերը, այդ թվում՝ Sukhumvit-ը (Asok, Phrom Phong, Thong Lo կայարանները), Silom-ը և Sathorn-ը, ավանդաբար ավելի կայուն են եղել, քան ծայրամասային շրջանները, ինչին նպաստում է էքսպատների կայուն վարձակալական պահանջարկը։

Ինչու՞ են բնակարանների վաճառքներն ընկնում հենց հիմա

Երեք հիմնական գործոն. շինարարական բումից հետո առաջացած առաջարկի ավելցուկ, թայլանդացի գնորդների համար ավելի խիստ հիփոթեքային պայմաններ և չինական ներդրումային հոսքի կտրուկ անկում (միայն 2026-ի I եռամսյակում՝ -38,8% միավորներով)։ Այս գործոնները փոխադարձաբար ուժեղացրել են միմյանց ազդեցությունը։

Ինչպե՞ս է օտարերկրացին բնակարան գնում Թաիլանդում

Օտարերկրացիները կարող են ազատ սեփականության իրավունքով բնակարան ունենալ, քանի դեռ շենքում օտարերկրյա սեփականությունը չի գերազանցում 49%-ը։ Միջոցները պետք է փոխանցվեն արտերկրից թայլանդական բահտով։ Փոխանցման գործընթացը սովորաբար տևում է 30-60 օր՝ ավարտված միավորի համար։

Ի՞նչ հարկեր են վճարում օտարերկրյա բնակարանատերերը

Հիմնական ծախսերն են՝ սեփականության գրանցման 2% տուրք (գնահատված արժեքից, սովորաբար բաժանվում է գնորդի և վաճառողի միջև), դրոշմանիշային տուրք 0,5% չափով, և հատուկ բիզնես հարկ 3,3%, եթե գույքը վաճառվում է սեփականության առաջին հինգ տարիների ընթացքում։

Բանգկո՞կ, թե՞ Փուկեթ. որտե՞ղ գնել 2026-ին

Բանգկոկը հարմար է կայուն երկարաժամկետ վարձակալության համար՝ 4-5% եկամտաբերությամբ։ Փուկեթն առաջարկում է սեզոնային վարձակալության պոտենցիալ՝ 6-8%, բայց պահանջում է ակտիվ կառավարում և իր հետ բերում է անտիպության ռիսկ ցածր սեզոնի ընթացքում։

Կարո՞ղ են գնորդները գնով պայմանավորվել թայլանդական կառուցապատողների հետ

Այո։ Ընթացիկ շուկայական պայմաններում կառուցապատողներն առաջարկում են զեղչեր, կահույքի անվճար փաթեթներ, առանց տոկոսի մասնաբաժինների ծրագրեր և այլ խրախուսումներ։ Իրական զեղչերը կարող են հասնել 10-20%-ի ցուցակային գնից, հատկապես ավարտված նախագծերում, որտեղ դեռ կան չվաճառված միավորներ։

Հավանակա՞ն է ամբողջական շուկայական փլուզում

Համարվում է քիչ հավանական։ Թաիլանդի շուկան պատմականորեն շտկվում է դանդաղ՝ տարեկան 5-10% միջակայքում գների անկումով, այլ ոչ թե հանկարծակի փլուզումներով։ Կառուցապատողները հակված են առաջարկել զեղչեր և բոնուսներ, քան պաշտոնապես կրճատել ցուցակային գները։

Ե՞րբ կվերականգնվի բնակարանային շուկան

Մեծամասնություն վերլուծաբանների կանխատեսմամբ՝ կայունացումը հազիվ թե սկսվի մինչև 2027 թվականի երկրորդ կիսամյակը, ինչը կախված է կառուցապատողների կողմից նոր նախագծերի գործարկման նվազումից և օտարերկրյա պահանջարկի վերականգնումից։ Ամբողջական վերականգնումը կարող է տևել ևս 2-3 տարի։

Թաիլանդի բնակարանային շուկայի անկումը աղետ չէ. սա ցիկլի հերթական փուլն է։ Հստակ մտածող և որոշակի ժամանակահատված ունեցող ներդրողների համար ընթացիկ պայմանները բացում են իրական հնարավորությունների պատուհան։ Հիմնական կանոնը մնում է անփոփոխ. գնեք ապացուցված գտնվելու վայրերում, աշխատեք հեղինակավոր, փորձառու կառուցապատողների հետ և միշտ հաշվարկեք իրական վարձակալական եկամտաբերությունը, այլ ոչ թե ապրեք միայն կապիտալի գնի աճի հույսով։ Եթե պատրաստվում եք լուրջ քայլի, 'Թաիլանդի անշարժ գույք' թիմը կարող է օգնել ընտրելու ճիշտ օբյեկտն ու գնահատել ռիսկերը։

Աղբյուր՝ Bangkok Post