Եթե դուք արդեն դիտարկում եք վիլլա կամ հողատարածք Փուկեթում, հավանաբար լսել եք բառակապակցությունը 'նոմինալ սեփականատեր'։ Հենց հիմա այս թեման դառնում է առանցքային բոլոր նրանց համար, ովքեր ներդրումներ են անում Թաիլանդի անշարժ գույքում. վարչապետ Անութին Չառնվիրակուլը անձամբ հրամայել է ստուգել նոմինալ սեփականության սխեմաները ողջ երկրում։
Կարճ պատասխան. 2026 թվականից Թաիլանդի իշխանությունները սկսում են նոմինալ հողային սեփականության զանգվածային աուդիտ բոլոր 77 մարզերում, ոչ միայն Chonburi, Rayong և Chachoengsao-ից բաղկացած Eastern Economic Corridor (EEC) գոտում։ Օրենքի խախտումը կարող է հանգեցնել հողի հարկադիր վաճառքի մինչև 180 օրվա ընթացքում, ինչպես նաև մինչև 1 միլիոն բատ տուգանքի և մինչև 3 տարի ազատազրկման։ Բնակարանների (կոնդոմինիում) սեփականատերերին այս ստուգումները չեն վերաբերում, քանի դեռ պահպանվում է օտարերկրացիների 49%-անոց քվոտան։
Ինչու հենց հիմա. ինչն է առաջացրել այս ալիքը
Արշավի ուղղակի պատճառը չինական կապիտալի կտրուկ հոսքն էր դեպի EEC. հատուկ տնտեսական գոտի, որը ստեղծվել է 2018 թվականին Chonburi, Rayong և Chachoengsao մարզերում։ EECO տվյալներով, 2025 թվականի վերջին այս գոտում հայտարարված ընդհանուր ներդրումների ծավալը գերազանցել է 1,9 տրիլիոն բատը։ Բանգկոկի համար EEC-ը ազգային հպարտության և տնտեսական քաղաքականության դրոշակակիր նախագիծ է, և կառավարությունը մտադիր չէ թույլ տալ, որ առանցքային հողային ակտիվները անցնեն թաքնված օտարերկրյա վերահսկողության տակ։
Այնուամենայնիվ, ստուգումների շրջանակը շատ ավելի լայն է, քան միայն EEC-ի երեք մարզերը։ Փուկեթը, Կոհ Սամուին, Չիանգ Մայը և գործնականում ցանկացած հանգստի գոտի, որտեղ արտասահմանցիներն երկար ժամանակ գնում էին հող թայլանդացի նոմինալների միջոցով, այժմ գտնվում են ուշադրության կենտրոնում։ Կարևոր է հասկանալ. սա ուղղված չէ որևէ կոնկրետ ազգության դեմ. ստուգումը ընդգրկում է բոլոր օտարերկրյա սեփականության սխեմաները՝ անկախ քաղաքացիությունից։
Ինչ է իրենից ներկայացնում նոմինալ սխեման
Տիպիկ սխեման հետևյալն է. արտասահմանցին ֆինանսավորում է հողի գնումը, մինչդեռ որպես իրավական սեփականատեր գրանցվում է թայլանդացի քաղաքացի, հաճախ նախկին զուգընկեր, վարորդ կամ ծանոթ։ Փաստաթղթերի համաձայն՝ հողն ամբողջությամբ պատկանում է թայլանդացուն։ Շուկայի գնահատականներով, Փուկեթում և Պատայայում վիլլաների մոտավորապես 10-15%-ը կառուցված է հենց այս սկզբունքով։
2024-2025 թվականներին Փուկեթում արդեն եղել են հողի հարկադիր վաճառքի նախադեպեր, երբ Հողային վարչությունը ապացուցել է նոմինալ սեփականությունը՝ հետևելով բանկային փոխանցումների շղթային։
Ինչու 2026-ը տարբերվում է նախորդ արշավներից
Անութինը առաջին վարչապետը չէ, ով պատերազմ է հայտարարում նոմինալ սխեմաների դեմ. նման արշավներ արդեն եղել են 2006, 2014 և 2019 թվականներին։ Բայց 2026 թվականը սկզբունքորեն այլ պատկեր է ցույց տալիս։ Իշխանություններն այժմ ունեն թվային հողային ռեգիստրների, բանկային գործարքների տվյալների և Փողերի լվացման դեմ պայքարի գրասենյակի (AMLO) միջոցով խաչաձև ստուգման հնարավորություն։ Տեխնիկական տեսանկյունից նոմինալ սխեմա հայտնաբերելը դարձել է կտրուկ ավելի հեշտ խնդիր, քան նախորդ տասնամյակներում։
Հողային վարչությունը վերլուծում է դրամական հոսքերը. ով է վճարել գույքի համար, ով է ծածկում կոմունալ ծախսերը, ով է իրականում ապրում այնտեղ։ Եթե պատկերը ցույց է տալիս նոմինալ սեփականություն, հետևանքները լուրջ են. հարկադիր վաճառք 180 օրվա ընթացքում, ֆինանսական տուգանքներ և հնարավոր քրեական հետապնդում։
Օրենքը. ինչ ասես ասում է Հողային օրենսգիրքը
Թաիլանդի Հողային օրենսգրքի (Land Code Act) 96-րդ հոդվածը արգելում է օտարերկրացիների կողմից հողի սեփականություն Թաիլանդում. խախտումների համար նախատեսված է տուգանք մինչև 20,000 բատ և հողի հարկադիր վաճառք։ Իրական ռիսկը սակայն ավելի մեծ է. Օտարերկրյա գործարար գործունեության մասին օրենքի (Foreign Business Act) 36-րդ հոդվածի համաձայն, նոմինալ սխեմայի օգտագործումը կարող է հանգեցնել մինչև 3 տարվա ազատազրկման և մինչև 1 միլիոն բատ տուգանքի։
50%-ից ավելի օտարերկրյա մասնաբաժնով թայլանդական ընկերությունները դասակարգվում են որպես օտարերկրյա անձինք և իրավունք չունեն հող ձեռք բերել. կանոնը գործում է, երբ օտարերկրյա մասնաբաժինը գերազանցում է 49%-ը։
Ինչ է մնում օրինական. կոնդոմինիում, երկարաժամկետ վարձակալություն, ընկերություն
Լավ լուրն այն է, որ Փուկեթում ներդրում կատարելու օրինական ուղիներ կան, և դրանք լավ են աշխատում.
-
Կոնդոմինիումի գնում - օտարերկրացիներն ամբողջությամբ իրավունք ունեն սեփականության իրավունքով (freehold) ձեռք բերել կոնդոմինիումային նախագծի բնակարանների մինչև 49%-ը, Կոնդոմինիումի մասին 2522 թ. օրենքի (B.E. 2522) համաձայն։ Այս ստուգումները ընդհանրապես չեն վերաբերում կոնդոմինիումների սեփականատերերին։
-
Երկարաժամկետ վարձակալություն (leasehold) - Հողային վարչությունում գրանցված մինչև 30 տարի ժամկետով վարձակալությունը, երկարացման հնարավորությամբ, պաշտպանում է շենքի օգտագործման ձեր իրավունքը։ Ընդ որում, օտարերկրյա ներդրողը կարող է լիովին օրինական սեփականատեր դառնալ հենց շենքի (այլ ոչ թե ընկերած հողի) նկատմամբ։
-
Իսկապես գործող թայլանդական ընկերության միջոցով - հնարավոր է, եթե ընկերությունն ունի իրական թայլանդացի բաժնետերեր և իրական կոմերցիոն գործունեություն, բայց սա պահանջում է անթերի իրավական ձևակերպում։
-
Հազվադեպ բացառություններ - BOI-ի միջոցով 40 միլիոն բատ և ավելի ներդրումների դեպքում ուղղակի հողի սեփականություն ձեռք բերելը հնարավոր է, թեև սա հազվադեպ և հատուկ ընթացակարգ է։
Ինչ անել, եթե ձեր վիլլան գրանցված է թայլանդացի նոմինալի անունով
Եթե ձեր վիլլան կամ հողատարածքը գրանցված է թայլանդացի ֆիզիկական անձի անունով, ձեր դիրքը դարձել է խոցելի, և արժե անհապաղ գործել.
-
Դիմեք Թաիլանդի իրավաբանական ընկերությանը, որը մասնագիտացած է հողային իրավունքում և ունի փորձ արտասահմանցի հաճախորդների հետ։
-
Դիտարկեք կառուցվածքի փոփոխումը երկարաժամկետ վարձակալության (leasehold), որը թույլ կտա պահպանել գույքից օգտվելու իրավունքը լիովին օրինական հիմքով։
-
Գնահատեք գույքի վաճառքի տարբերակը, եթե վերակառուցումն անհնար կամ ոչ ռացիոնալ է։
-
Խուսափեք ցանկացած 'խորհրդատուից', ով առաջարկում է ձեզ համար կազմակերպել նոր նոմինալ սխեմա. սա միայն կավելացնի ռիսկը։
Խորհուրդ ենք տալիս մինչև 2026 թվականի վերջ ամբողջությամբ վերանայել բոլոր գործող սեփականության կառուցվածքները, եթե դրանք ներառում են թայլանդացի ֆիզիկական անձի անուն։
Անվտանգ է արդյոք ներդրում կատարել EEC-ում 2026-ին
Այո, եթե օգտագործվում է օրինական սեփականության կառուցվածք։ Պատայայում և Sri Racha-ում (որոնք գտնվում են EEC գոտում) կոնդոմինիումները հասանելի են օտարերկրացիներին freehold հիմունքով։ Հողը կարելի է ապահովել միայն վարձակալության միջոցով։
Աղբյուր. EECO (Eastern Economic Corridor Office)
Գիծը հստակ է. Թաիլանդում նոմինալ սխեմաների անպատիժ գործածության դարաշրջանը փակվում է։ 2026 թվականի արշավը հենվում է թվային վերահսկման գործիքների և վարչապետի մակարդակի քաղաքական կամքի վրա։ Վերանայեք ձեր սեփականության կառուցվածքը հենց հիմա, նախքան աուդիտը կհասնի ձեզ։
Պատրա՞ստ եք ներդրում կատարել Թաիլանդում։ 'Թաիլանդի անշարժ գույք' թիմի փորձագետները կօգնեն ձեզ գտնել ճիշտ գույքը՝ առանց իրավական ռիսկերի։