Եթե մինչ այժմ Թաիլանդում անշարժ գույքի մասին խոսելիս պատկերացնում էիք միայն Փուկեթի վիլլաներ կամ Պատայայի կոնդոմինիումներ, ժամանակն է վերանայել այս պատկերացումը։ Երկիրը արագորեն վերածվում է Հարավարևելյան Ասիայի տվյալների կենտրոնների հանգույցի, և այս գործընթացն արդեն ուղղակիորեն թանկացնում է արդյունաբերական հողերն ու տեխնոլոգիական գոտիների անշարժ գույքը։ WHAUP ընկերության գործադիր տնօրեն Ակարինը հրապարակավ կոչ է արել կառավարությանը արագացնել էլեկտրաէներգիայի ուղիղ գնման պայմանագրերի (PPA) կանոնակարգումը՝ նախազգուշացնելով, որ առանց դրա ոլորտը կհասնի կարողությունների առաստաղին։ Ընդամենը 2026թ. առաջին եռամսյակում ընկերությունը գրանցել է շահույթի 35% աճ մի ցուցանիշ, որը ակնարկում է շատ ավելի մեծ ալիքի մասին, որը կուտակվում է դրա հետևում։
Ովքեր հասկանում են այս մեխանիզմները վաղաժամ, ստանում են իրական առավելություն Թաիլանդում ներդրումներ կատարելիս։ Այս հոդվածում մենք ներկայացնում ենք հիմնական փաստերն ու թվերը, որոնք անհրաժեշտ են գիտակցված որոշում կայացնելու համար։
Կարճ պատասխան
Թաիլանդում տվյալների կենտրոնների պահանջարկն աճում է երկնիշ տեմպերով՝ խթանելով նոր տեխնոպարկերի կառուցումն ու գործող արդյունաբերական գոտիների արդիականացումը։ WHAUP-ը 2026թ. Q1-ում գրանցել է 35% շահույթի աճ, ինչը վկայում է իրական կապիտալի հոսքի մասին տվյալների կենտրոնների ենթակառուցվածք։ Էլեկտրաէներգիայի ուղիղ գնման պայմանագրերի (PPA) օրինականացումը որոշիչ նշանակություն ունի ոլորտի աճի համար, քանի որ դրանք թույլ կտան տվյալների կենտրոններին էժան էներգիա գնել ուղղակիորեն արտադրողներից՝ շրջանցելով պետական էներգահամակարգի միջնորդությունը։
Էներգահամակարգերի և օպտիկամանրաթելային միջանցքների մոտակայքում գտնվող արդյունաբերական և տեխնոլոգիական գույքն արդեն թանկանում է տարեկան 10-15%-ով՝ ըստ շուկայական գնահատականների։ Հիմնական 'թեժ կետը' Արևելյան տնտեսական միջանցքն է (EEC), որը ներառում է Չոնբուրի, Ռայոնգ և Չաչոենգսաո նահանգները։ 2026թ. սկզբի դրությամբ Թաիլանդում հայտարարված ընդհանուր ներդրումները տվյալների կենտրոնների ոլորտում գերազանցել են 5 միլիարդ դոլարը՝ երկիրը դարձնելով ԱՍԵԱՆ-ի ամենաարագ աճող թվային ենթակառուցվածքի շուկան։
Հիմնական թվեր և փաստեր
- Թաիլանդը ԱՍԵԱՆ-ում զբաղեցնում է 3-րդ տեղը տվյալների կենտրոնների շուկայի ծավալով՝ զիջելով Սինգապուրին և Ինդոնեզիային։ Structure Research-ի կանխատեսմամբ, երկրի տվյալների կենտրոնների կարողությունը կկրկնապատկվի մինչև 2027թ.
- Ազգային կարողությունը 2026թ. մոտավորապես 1,400 ՄՎտ-ից կաճի մինչև մոտ 3,700 ՄՎտ 2030թ.-ին, ինչը կազմում է տարեկան գրեթե 27% բարդ աճի տեմպ՝ ըստ Թաիլանդի Տվյալների Կենտրոնների Ասոցիացիայի
- Արևելյան տնտեսական միջանցքը (EEC) ներգրավում է նոր ներդրումների հիմնական մասը։ Ներդրումների խրախուսման խորհուրդը (BOI) այս գոտում որակավորվող նախագծերի համար առաջարկում է հարկային արտոնություններ մինչև 13 տարի ժամկետով
- Google-ը, Amazon Web Services-ը և Microsoft-ը արդեն հայտարարել են կամ իրականացնում են ամպային և ենթակառուցվածքային նախագծեր Թաիլանդում, Microsoft-ը միայնակ ներդրել է շուրջ 1 միլիարդ դոլար
- A դասի արդյունաբերական վարձակալության դրույքաչափերը Չոնբուրիում և Ռայոնգում վերջին 12 ամսում աճել են 12%-ով՝ ըստ CBRE Thailand-ի տվյալների
- EGAT ենթակայանների շուրջ 20 կմ շառավղով գտնվող հողերը Չոնբուրի նահանգում երկու տարվա ընթացքում թանկացել են 18-22%-ով, մինչդեռ Չոնբուրիի և Ռայոնգի ընդհանուր արդյունաբերական հողերը նույն ժամանակահատվածում աճել են 25-40%-ով
- Մեկ հայպերսքեյլ տվյալների կենտրոն սպառում է 30-100 ՄՎտ էներգիա, ինչը համադրելի է փոքր քաղաքի հետ, և միայն էլեկտրաէներգիայի համար ծախսում է տարեկան 200-500 միլիոն բատ
Այս մասշտաբը հասկանալու համար բավական է նայել էներգիայի հաշվարկներին։ Առանց ուղիղ PPA-ների, Թաիլանդի գործող օրենքն արգելում է օպերատորներին ուղղակի պայմանագրեր կնքել արևային և հողմային էներգիա արտադրողների հետ, ինչի պատճառով նրանք ստիպված են դիմել պետական էներգացանցին՝ ոչ այնքան մրցունակ սակագներով։ Հենց այս խնդրի լուծման համար է WHAUP-ը հանդես գալիս։
Ի՞նչ կլինի, եթե PPA կանոնները հաստատվեն
Եթե Բանգկոկը 2026թ. ընթացքում ավարտին հասցնի PPA-ների կանոնակարգումը, կապիտալի հոսքն արդյունաբերական գոտիներ ակնկալվում է էլ ավելի արագանա։ Տվյալների կենտրոններին անհրաժեշտ են ոչ միայն մեգավատտեր, այլ նաև սերվերային սրահներ, հովացման համակարգեր, աշխատակազմի գրասենյակային տարածքներ և սարքավորումների լոգիստիկ տարածքներ։ Յուրաքանչյուր խոշոր նախագիծ ստեղծում է պահանջարկ 15,000-ից մինչև 50,000 քառակուսի մետր շենքային և օժանդակ ենթակառուցվածքի նկատմամբ։
Այն ներդրողների համար, ովքեր սովոր են Փուկեթի կամ Պատայայի հանգստյան գույքին, սա ներկայացնում է իրապես տարբերվող ռազմավարություն։ Տեխնոպարկերում վարձակալության եկամտաբերությունը կազմում է տարեկան 7-9% բատով, ինչը նկատելիորեն բարձր է հանգստյան կոնդոմինիումների սովորական 4-6%-ից։ Դատարկ մնալու ռիսկն ավելի ցածր է, վարձակալության պայմանագրերն ավելի երկարաժամկետ են (3-ից 10 տարի), իսկ հիմնական վարձակալները սովորաբար միջազգային տեխնոլոգիական կորպորացիաներ են, ոչ թե սեզոնային զբոսաշրջիկներ։
Ներդրումային աշխարհագրությունն էլ է փոփոխվում։ Եթե նախկինում հետաքրքրությունը կենտրոնացած էր ափամերձ գոտում, ապա այժմ Բանգկոկ-Չոնբուրի-Ռայոնգ միջանցքն արժանի է ուշադրության։ Երեք օդանավակայանները (Դոն Մուանգ, Սուվառնաբհում և Ու-Տապաո) միացնող արագընթաց երկաթուղին այս միջանցքը կապում է մեկ միասնական տնտեսական գոտու մեջ։
Ի՞նչ իրավական սահմանափակումներ կան օտարերկրացիների համար
Կառուցվածքային սահմանափակումները դեռ ուժի մեջ են։ Օտարերկրացիները Թաիլանդում չեն կարող ուղղակիորեն հողի սեփականատեր դառնալ, սակայն կարող են ամբողջությամբ սեփականել շենքերն ու կառույցները և ձեռք բերել երկարաժամկետ վարձակալության պայմանագրեր մինչև 30 տարի ժամկետով՝ երկարաձգման հնարավորությամբ։ EEC գոտու ներսում գործում են հատուկ պայմաններ, որոնք թույլ են տալիս օտարերկրյա ներդրողներին վարձակալության պայմանագրեր կնքել մինչև 49 տարի ժամկետով։
Հաճախ տրվող հարցեր
Ի՞նչ է PPA-ն և ինչու է այն կարևոր անշարժ գույքի համար։ PPA-ն (Power Purchase Agreement) էներգիա արտադրողի և սպառողի միջև ուղիղ պայմանագիր է։ Տվյալների կենտրոնների համար մատչելի մաքուր էներգիայի հասանելիությունը գոյատևման հարց է։ Առանց PPA-ների, նոր օբյեկտների կառուցումն տնտեսապես ոչ շահավետ է դառնում, ինչը սահմանափակում է արդյունաբերական հողերի ու տարածքների պահանջարկը։
Թաիլանդի որ մասերում են կառուցվում տվյալների կենտրոններ։ Հիմնական շինարարական գոտիներն են Չոնբուրին, Ռայոնգը և Չաչոենգսաոն, բոլորը Արևելյան տնտեսական միջանցքի (EEC) կազմում։ Լրացուցիչ նախագծեր իրականացվում են նաև Բանգկոկի ծայրամասերում և Նոնթաբուրիում։
Ի՞նչ եկամտաբերություն է տալիս արդյունաբերական անշարժ գույքը։ EEC տեխնոպարկերում միջին վարձակալային եկամտաբերությունը կազմում է տարեկան 7-9% թաիլանդական բատով, ինչը բարձր է սովորական հանգստյան կոնդոմինիումների ցուցանիշից, և վարձակալության պայմանագրերն էականորեն ավելի երկարաժամկետ են։
Կարո՞ղ են արդյոք օտարերկրացիները ներդրումներ կատարել Թաիլանդի արդյունաբերական անշարժ գույքում։ Այո, սահմանափակումներով։ Ուղղակի հողի սեփականությունը հասանելի չէ, սակայն հասանելի են 30-49 տարի ժամկետով վարձակալության պայմանագրեր, ինչպես նաև համատեղ ձեռնարկություններ թաիլանդացի գործընկերների հետ։ EEC գոտիներն առաջարկում են ավելի ճկուն պայմաններ օտարերկրյա ներդրողների համար։
Ինչպե՞ս է տվյալների կենտրոնների բումն ազդում բնակելի անշարժ գույքի վրա։ Անուղղակիորեն, բայց նշանակալի կերպով։ Յուրաքանչյուր խոշոր տվյալների կենտրոն ստեղծում է 200-500 աշխատատեղ որակավորված մասնագետների համար, ովքեր, իրենց հերթին, խթանում են բնակարանների և թաունհաուսների վարձակալության պահանջարկը օբյեկտից 15-30 կմ շառավղով, ինչը գներն ուղղում է դեպի վեր։
Ե՞րբ կհաստատի Թաիլանդը ուղիղ PPA-ների կանոնները։ Հստակ ամսաթիվ դեռ չկա։ WHAUP-ը և ոլորտի այլ խաղացողներ լոբբինգ են անում 2026թ. ընթացքում հաստատում ստանալու համար։ Հետաձգումները կդանդաղեցնեն շինարարությունը, բայց չեն շրջի ընդհանուր միտումը։
Ի՞նչ ռիսկեր ունի տեխնոլոգիաներին առնչվող անշարժ գույքում ներդրում կատարելը։ Հիմնական ռիսկերն են՝ PPA-ների հաստատման կարգավորիչ անորոշությունը, հիմնական վարձակալներից կախվածությունը, բատի փոխարժեքի տատանումները և վերավաճառքի սահմանափակ իրացվելիությունը։ Արդյունաբերական ակտիվները սովորաբար վաճառվում են ավելի դանդաղ, քան հանգստյան կոնդոմինիումները։
Հի՞մա է ճիշտ ժամանակը EEC-ում հող գնելու համար։ Հողի գները արդեն թանկացել են 18-22%-ով երկու տարվա ընթացքում՝ հիմնական ենթակայանների մոտակայքում, և մինչև 25-40%-ով ավելի լայն արդյունաբերական գոտիներում։ Աճի ներուժ դեռ կա, սակայն մուտք գործելը պետք է կատարվի միայն գործարքի իրավական կառուցվածքի հստակ ընկալմամբ և առնվազն 5 տարվա պահման հորիզոնով։
Թաիլանդի արդյունաբերական և տեխնոլոգիական անշարժ գույքի շուկան պարզապես ալիք չէ, այլ կառուցվածքային փոփոխություն։ Տվյալների կենտրոնների բումը հենվում է աշխարհի խոշորագույն կորպորացիաների իրական կապիտալի վրա, իսկ կառավարությունը ակտիվորեն խրախուսում է ոլորտը հարկային արտոնությունների և առաջնահերթ գոտիների միջոցով։ Ներդրողների համար, ովքեր պատրաստ են նայել ավելի հեռու, քան ծանոթ հանգստյան ֆորմատը, սա տարածաշրջանի ամենահեռանկարային ուղղություններից մեկն է։ Եթե ցանկանում եք ուսումնասիրել այս ուղղությունը մանրամասն, Թաիլանդի անշարժ գույք թիմը կարող է օգնել ընտրել ճիշտ ռազմավարությունը։
Աղբյուր՝ Bangkok Post