Եթե դուք Փուկեթում կամ Չոնբուրիում այս տարի փորձել եք գրանցել հողամաս թայլանդական ընկերության անունով, ամենայն հավանականությամբ արտագրանցման պատուհանում ձեզ նոր հարցեր են տվել. որտեղից են թայլանդացի բաժնետոմսատիրոջ գումարները, ինչ աշխատանք ունի նա, ինչու է իր բաժինը վճարվել կանխիկ։ Սա պատահականություն չէ. 2026թ. մայիսին Հողային ռեսուրսների վարչությունը երկրի բոլոր մարզային հողային գրասենյակներին ուղարկեց երեք 'առավել հրատապ' շրջաբերական, որոնք փոփոխում են ոչ թե օրենքը, այլ ստուգման կարգը։
Հիմա, ուղղակի պատասխանելով հարցին, որ իրական է հայալեզու գնորդի համար. 2 մլն բահթից բարձր կանխիկ վճարումը կամ 5 մլն բահթից բարձր գնահատված ակտիվը այժմ ավտոմատ կերպով միացնում է ֆինանսավորման աղբյուրի, եկամտի և զբաղվածության ստուգումը գործարքի բոլոր մասնակիցների համար: Այս շեմերից ցածր գործարքները գործնականում շարունակում են աշխատել այնպես, ինչպես նախկինում։
Ինչ փոփոխեցին երեք շրջաբերականները փաստացի
Օրենքն ինքնին մնացել է անփոփոխ. օտարերկրացիները դեռ չեն կարող ուղղակիորեն սեփականել հող Թաիլանդում, իսկ թայլանդական մեծամասնությամբ ընկերությունը տեխնիկապես կարող է։ Փոփոխվել է ստուգման ինստիտուցիոնալ մեխանիզմը. հողային գրասենյակները այժմ պարտավոր են խաչաձև ստուգել ընկերության տվյալները Բիզնեսի զարգացման վարչության (DBD) տվյալների բազայում, պահանջել ֆինանսական փաստաթղթեր և իրականացնել այցեր տեղում։
2006 թվականին ներքին գործերի նախարարությունը արդեն փորձել էր փակել այս ուղղությունը` հրահանգելով պաշտոնյաներին ուշադիր ուսումնասիրել նվազագույն եկամուտ ունեցող թայլանդացի բաժնետոմսատերերին և հողի գնումից անմիջապես առաջ ստեղծված ընկերություններին։ Խնդիրն այն էր, որ հրահանգներ կային, բայց դրանք ստուգելու գործիքներ չկային. մարզային գրասենյակը տեսնում էր փաստաթղթերի թղթապանակ, ոչ թե միմյանց հետ կապված տվյալների բազա։ 2026թ. շրջաբերականները փոխում են հենակետային ինֆրակառուցվածքը, ոչ թե ասելիքը. գրասենյակները այժմ կարող են համեմատել բաժնետոմսերի ռեգիստրը DBD-ի կորպորատիվ հայտարարագրերի հետ, ստուգել, թե ով է իրականում վճարել գրանցված կապիտալը և ինչպես, ուղարկել ինչ-որ մեկին՝ ստուգելու, արդյոք թայլանդացի տնօրենն իսկապես ապրում է տվյալ հասցեում։
Ինչու է սխեման ավելի հին, քան նրա այժմյան օգտագործողները
Սա հին սխեմա է, որին վերադարձել են նոր գործիքներով։ Այն ձևավորվել է 1990-ականների երկրորդ կեսին, երբ ասիական ֆինանսական ճգնաժամը ստիպեց Թաիլանդին բացել անշարժ գույքի շուկան արտասահմանյան կապիտալի համար, բայց Հողային կոդեքսը երբեք չշոշափվեց։ Օտարերկրացիներին տրվեցին ֆրիհոլդ բնակարաններ և վարձակալության իրավունքներ։ Հողը մնաց սեղանից դուրս։
Շուկան պատասխանեց լուծումով. թայլանդական ընկերություն, որտեղ բաժնետոմսերի 51%-ը գտնվում է թայլանդացիների ձեռքում, մինչդեռ իրական վերահսկողությունը մնում է օտարերկրյա ինվեստորի ձեռքում` կապված արտոնյալ բաժնետոմսերի, կշռված քվեարկության իրավունքների, բաժնետոմսերի գրավի պայմանագրերի և լիազորագրերի միջոցով։ Կոհ Սամուիում, Հուա Հինում և Փուկեթի արևմտյան ափին ամբողջ փողոցներ վիլլաներ կառուցված են ճիշտ այս սխեմայով։
Ինչ ընկերությունների վրա ուշադրություն կդարձնեն ամենից շուտ
Ամենից առաջ քանդվում է 'փաքեջ' ընկերությունը, որը հավաքվել է գործարքից մեկ շաբաթ առաջ, երեք թայլանդացի բաժնետոմսատերերով, որոնց ֆինանսական տվյալները ցույց են տալիս ոչ եկամուտ, ոչ էլ հաշվի գործունեություն։ Կապիտալում, բաժնետոմսերում կամ վերահսկողության մեջ սահմանված շեմերից բարձր օտարերկրյա մասնակցություն ունեցող ընկերությունները դասակարգվում են որպես բարձր ռիսկային և անցնում են ավելի խորը ուսումնասիրություն. բաժնետոմսերի ռեգիստր, DBD հայտարարագրեր, ֆինանսական փաստաթղթեր, պայմանագրեր, ֏ ֆիզիկական այց տեղում։
Հիշեք հատուկ մեկ բան. Հողային ռեսուրսների վարչությունը հստակ ասում է, որ բարձր ռիսկային կարգավիճակը զտման գործիք է, ոչ թե մեղադրանք։ Ցուցակում ընկերության ընկնելը ինքնաբերաբար չի նշանակում, որ նա ինքնաբերաբար համարվում է մեղավոր։
Երկրորդ սովորական թիրախը, որ իսկապես կանգ կ'առնի, ավելի նուրբ է. կարծիքն այն մասին, որ թայլանդացի ամուսնու/ամուսնու գրավոր հայտարարությունը գումարների անձնական բնույթի մասին ընդմիշտ փակում է հարցը։ Այն փակում է կոնկրետ մեկ գրանցում, բայց չի պաշտպանում ամբողջ կառուցվածքը ստուգումից, եթե հողն ընկերության անունով է, ոչ թե անձամբ ամուսնու/ամուսնու։
Ինչ սպասել, եթե ձեր վիլլան արդեն ընկերության միջոցով է
Արդեն ընթացող ստուգումները ընդգրկում են հազարավոր ընկերություններ Փուկեթում, Սամուիում, Կոհ Փանգանում և Կրաբիում, որտեղ դասական 51% թայլանդական բաժնեմասը ծածկում է ամբողջական օտարերկրյա կառավարումն ու ֆինանսավորումը, և որոշ գույքի հետ կապված կազմակերպություններ վերաստուգվում են գումարների լվացման հնարավոր դեպքերի համար։ Ազգային մասշտաբով ընդհանուր առմամբ 46,000-ից ավելի ընկերություններ օտարերկրյա մասնակցությամբ արդեն գտնվում են աուդիտի ընթացքում` կասկածելի նոմինալ կառուցվածքների կասկածով, 2026թ. արտագրման վերաբերյալ ոլորտային տեղեկություններով։
Հողային կոդեքսը իշխանություններին թույլ է տալիս հրամայել ապօրինի ձեռք բերված հողի օտարումը սահմանված ժամկետում և հարկադրել վաճառք, եթե հրամանը չկատարվի։ Գործնականում շուկան դեռ չի տեսել զանգվածային բռնագրավումներ, և ես չէի սպասի դրանք հիմա էլ. քաղաքականապես դա շատ ծախսատար է երկրի համար, որտեղ օտարերկրյա գնորդները կուրորտային մարզերում պահանջարկի զգալի մասը կազմում են։ Ավելի իրատեսական արդյունքն ավելի լուռ և ավելի անհարմար է. վերավաճառք, որ ամիսներով կանգ է առնում, մինչ բարձր ռիսկային կառուցվածքն անցնում է վերաուսումնասիրություն, և գնային զեղչը մեծանում է, մինչ գնորդն հեռանում է։
Ընկերություն, թե 30-ամյա վարձակալություն. ո՞րն ընտրել
Եթե այս պահին ընտրում եք թայլանդական ընկերության և գրանցված երկարաժամկետ վարձակալության միջև հողով տան համար, իմ դիրքորոշումն է վարձակալությունը վերցնելը։ 30-ամյա վարձակալությունը, գրանցված հողային գրասենյակում շանոթ տիտղոսի հիմքի վրա, ունի ավելի թույլ իրավունքներ, բայց չի քանդվում աուդիտի ժամանակ և ձեզ չի դարձնում քրեական գործի սուբյեկտ։ Բնակարան 49%-անոց օտարերկրյա սեփականության քվոտայի սահմաններում մնում է ամբուծ ֆրիհոլդի միակ ձևը, հասանելի օտարերկրացիներին, և դա մնում է ամենադինջ, բայց ամենաանվտանգ տարբերակը սեղանին։
Այնուամենայնիվ, կորպորատիվ կառուցվածքն ամբողջովին անտեսելը վաղաժամ կլինի. ընկերություն, որն ունի իրական գործունեություն, թայլանդացի իրական գործընկերներ, պատշաճ վճարված կապիտալ և տարիների մաքուր հայտարարագրեր, անցնում է ուսումնասիրություն։ Խնդիրն այն է, որ նման ընկերությունը իսկապես թանկ արժե և պահանջում է իրական բիզնես ետնախորքում, ոչ թե դատարկ կաղապար։
Այն դեպքերում, երբ բյուջեն 5-6 մլն բահթ է ավարտված բնակարանային միավորի համար, ոչինչ սրանից չի վերաբերում. ընկերություն չկա, նոմինալ բաժնետոմսատեր չկա, և գնահատված արժեքից ակտիվացող ֆինանսավորման աղբյուրի շեմ չկա. կառուցելու ինչ-որ բան պարզապես չկա։
Ինչպես ստուգել ընկերությունը, եթե տունն արդեն ձեր անունով է
Եթե տունը կամ հողն արդեն ունեք ընկերության միջոցով, առաջին քայլը աուդիտ է. ով են բաժնետոմսատերերը, ինչպես է կապիտալը վճարվել, կա՞ իրական հաշվետվողականություն և գործունեություն ընկերության ետնախորքում։ Այս շաբաթ կատարվող մեկ կոնկրետ քայլ. պահանջեք DBD ընկերության քաղվածք և տեսեք ճիշտ այն, ինչ տեսնում է հողային գրասենյակը։ Այն արժենում է շատ քիչ և տևում է մեկ օր, և կառուցվածքի փոփոխման վերաբերյալ որոշումն ավելի լավ է կատարել վաճառքի ցանկությունից շատ առաջ։
Արտագրման գործընթացի մասին գործնական նշում. գործարքի գրանցումը հողային գրասենյակում պահանջում է կամ անձնական ներկայություն, կամ ուժեղ լիազորագիր, խստորեն կազմված թայլանդական իրավական ձևով, և գրասենյակները նկատելիորեն խստացրել են անձնական ներկայության վրա իրենց պահանջները։ Ուղևորությունը պլանավորելիս հաշվարկեք երկու-երեք աշխատանքային օր՝ հերթի, գնահատման և բանկային չեկի համար։
Թայլանդի անշարժ գույքի ոլորտում ներդրող հայալեզու գնորդների համար 2026թ. փոփոխությունների գլխավոր ուսանելիք հետևությունն այն է, որ նոմինալ սխեմայի 'աշխատող' լինելը այլևս բավարար չէ` այն պետք է դիմանա նաև ամբողջական աուդիտի։
Աղբյուր. Restate.ru