Ինչու է սա կարևոր հայ գնորդի համար
Եթե դուք դիտարկում եք Փուկեթում կամ Կոհ Սամուիում վիլլայի կամ հողի ձեռքբերում թայլանդական ընկերության միջոցով (այն սխեմա, որը վաղուց կիրառում են արտասահմանցիները), 2026 թվականը բերում է կանոնների էական խստացում։ Թաիլանդի Բիզնեսի զարգացման դեպարտամենտը (DBD) ստուգման տակ է դրել 36,277 արտասահմանյան կապով ընկերություն, որոնք հող են ունեն։ Սա վերջին տարիների ամենամեծ ստուգումն է 'նոմինալ' կառուցվածքների դեմ, որոնց միջոցով արտասահմանցիները շրջանցում են երկրում ուղղակի հողի սեփականության արգելքը։
Հիմնական թիրախը 31,516 ընկերությունն է, որտեղ արտասահմանյան կապիտալը պաշտոնապես մնում է 49%-ից ցածր շեմում, այն ճշգրիտ սահմանը, որը թույլ է տալիս ընկերությանը գրանցվել որպես թայլանդական և օրինականորեն տիրապետել հողի։ Խնդիրն այն է, որ այս կառուցվածքների հազարավոր դեպքերում թայլանդացի բաժնետերերը միայն թղթի վրա են, փաստացի վերահսկողությունը մնում է արտասահմանցու ձեռքում։ DBD-ի նպատակն է հայտնաբերել և փակել այս սխեմաները։
Thairath-ի հրապարակման համաձայն, ստուգումն ընդգրկում է 16 նահանգ, այդ թվում՝ Բանգկոկը և հինգ շրջակա նահանգները, ինչպես նաև տասը խոշոր զբոսաշրջային նահանգ, մասնավորապես Չոնբուրի, Սուրաթ Թանի և Փուկեթ։ Սա հաստատում է, որ պայքարը սահմանափակված չէ մեկ առանձին կուրորտային շուկայով, այլ ամբողջ երկրի մասշտաբով քաղաքականության փոփոխություն է։
Կարճ պատասխան հիմնական հարցին
- 36,277 ընկերություն արտասահմանյան մասնակցությամբ ստուգվում է DBD-ի կողմից՝ Թաիլանդի հողային օրենսդրությանը համապատասխանության համար
- Հիմնական ուշադրությունը կենտրոնացած է 31,516 ընկերության վրա, որտեղ արտասահմանյան բաժնեմասը 49%-ից ցածր է, կառուցվածք, որ հաճախ օգտագործվում է թայլանդացի 'նոմինալ' բաժնետերերով
- Հողային օրենսգիրքն արգելում է հողի ուղղակի սեփականությունը արտասահմանցիներին. թայլանդական մեծամասնությամբ ընկերությունը միակ օրինական ելքն է, և հենց դրա չարաշահումն է այժմ թիրախավորվում
- 'Նոմինալ' կառուցվածքների համար պատիժը հասնում է մինչև 1 միլիոն բատի և/կամ 3 տարվա ազատազրկման Օտարերկրյա ձեռնարկատիրության մասին օրենքի համաձայն, իսկ ավելի ծանր ռիսկը հողի հարկադիր վաճառքն է 180 օրվա ընթացքում
- Ստուգումն ընդգրկում է 16 նահանգ, այդ թվում՝ Բանգկոկի մետրոպոլիտեն տարածքը և զբոսաշրջային կենտրոններ, ինչպիսիք են Փուկեթը, Սուրաթ Թանին (Կոհ Սամուի) և Չոնբուրին
- Նրանք, ովքեր հողը պահում են թայլանդական ընկերության միջոցով, պետք է անհապաղ պատվիրեն իրենց կառուցվածքի իրավաբանական աուդիտ
Ինչ է ասում օրենքը, և ինչ է ստուգում DBD-ն
Օտարերկրյա ձեռնարկատիրության մասին օրենքը (1999թ.) սահմանում է արտասահմանյան ընկերությունը որպես ցանկացած կազմակերպություն, որտեղ արտասահմանյան կապիտալը գերազանցում է 49%-ը. այդ շեմից ցածր ընկերությունները դիտվում են որպես թայլանդական և կարող են հող ունենալ։
DBD-ն ուսումնասիրում է ոչ միայն բաժնետերերի ցուցակները, այլ նաև իրական վերահսկողությունը՝ ով է կայացնում որոշումները, ով է ֆինանսավորել գնումը, և ով է ստանում եկամուտը։
1954թ. (B.E. 2497) Հողային օրենսգիրքն ամբողջովին արգելում է արտասահմանցիներին ուղղակիորեն սեփականել հողը, բացառությամբ Ներդրումների խորհրդի (BOI) կողմից հաստատված նախագծերի, որոնք պահանջում են նվազագույնը 40 միլիոն բատ ներդրում։
Շուկայի գնահատականներով՝ Փուկեթում արտասահմանցիներին պատկանող վիլլաների մինչև 60-70%-ը գրանցված է թայլանդական ընկերությունների միջոցով՝ նոմինալ բաժնետերերով։ Սա նշանակում է, որ մեծ թվով սեփականատերեր ուղղակիորեն կապված են այս ստուգման հետ։
Ինչ արդեն արվել է Փուկեթում
Այս ընդհանուր ստուգումից բացի, 2026թ. օգոստոսին Փուկեթում իրականացվել է չորրորդ փուլի հատուկ գործողություն, որի արդյունքում 16 մարդ մեղադրանք է ստացել (10 թայլանդացի, 6 արտասահմանցի, այդ թվում՝ կանադացիներ, ռուսներ և ղազախստանցի), ովքեր կապված են եղել նոմինալ սեփականությամբ գործող ձեռնարկությունների հետ։
Ավելի լայն մասշտաբով Փուկեթում հողային սեփականության ուսումնասիրությունը ընդգրկել է 361 ընկերություն, որի արդյունքում 149 իրավաբանական անձ հայտնաբերվել է որպես կասկածելի արտասահմանյան բաժնեմասով հողի սեփականատեր, ներկայացվել է 114 դատական հայց, և հանձնարարվել է 39 տուգանք։
Կարևոր է հասկանալ, որ բնակարանները (condominium) այս ստուգումից չեն տուժում. արտասահմանցիները կարող են ուղղակիորեն սեփականել բնակարան (freehold), քանի դեռ շենքում արտասահմանյան քվոտան 49%-ից ցածր է։ Սա մի ձևաչափ է, որին 'Թաիլանդի անշարժ գույք'-ի հաճախորդներից շատերն արդեն նախապատվություն են տալիս հենց իրավական պարզության պատճառով։
Ի՞նչ պետք է անեն ընկերության միջոցով հող ունեցողները
Եթե դուք հողի սեփականատեր եք թայլանդական ընկերության միջոցով, առաջին քայլը պետք է լինի անկախ իրավաբանական աուդիտը։ Եթե կառուցվածքը խոցելի է, փաստաբանը կարող է առաջարկել վերակառուցման տարբերակներ, օրինակ՝ անցում long-term lease-ի (վարձակալական իրավունքի), իրական թայլանդացի գործընկերոջ ներգրավում, կամ հողի վաճառք՝ պահպանելով շենքի նկատմամբ իրավունքները։
Օրինական ուղիներից են՝
- Հողի երկարաժամկետ վարձակալություն (leasehold) 30 տարով՝ երկարաձգման հնարավորությամբ
- Շենքի սեփականություն առանձին հողից՝ հողի վարձակալությամբ
- Իրական համատեղ ձեռնարկություն թայլանդացի գործընկերոջ հետ, ով փաստացի մասնակցում է բիզնեսին և ֆինանսավորմանը
- Բնակարանի ուղղակի freehold սեփականություն
Հաճախ տրվող հարցեր
Կարո՞ղ են խլել իմ հողը Թաիլանդում, եթե իմ ընկերությունը չանցնի ստուգումը։
Այո։ Եթե DBD-ն որոշում է, որ ձեր ընկերության թայլանդացի բաժնետերերը նոմինալ են, Հողային դեպարտամենտը կարող է հրամայել վաճառել գույքը 180 օրվա ընթացքում։ Եթե վաճառք տեղի չունենա, իշխանությունները կարող են ինքնուրույն աճուրդի հանել հողը։
Ինչպե՞ս կարող է արտասահմանցին օրինականորեն վիլլա ունենալ Թաիլանդում։
Կան մի քանի օրինական ուղիներ. հողի երկարաժամկետ վարձակալություն (leasehold) 30 տարով՝ երկարաձգման հնարավորությամբ, շենքի սեփականություն առանձին հողից՝ հողի վարձակալությամբ, իրական համատեղ ձեռնարկություն թայլանդացի գործընկերոջ հետ, կամ բնակարանի ուղղակի freehold ձեռքբերում։
Կազդի՞ այս ստուգումն իմ բնակարանի (condominium) սեփականության վրա։
Ոչ։ DBD-ի ստուգումը վերաբերում է բացառապես հողի սեփականատեր ընկերություններին։ Բնակարանների ուղղակի սեփականությունը 1979թ. Condominium Act-ի համաձայն առանձին ռեժիմ է, որը թույլ է տալիս արտասահմանցիներին սեփականել շենքի ընդհանուր մակերեսի մինչև 49%-ը։
Որքա՞ն արժե leasehold-ը, և ինչո՞վ է տարբերվում freehold-ից։
Leasehold-ը տալիս է հողի իրավունքներ մինչև 30 տարով, սովորաբար երկու երկարաձգման ժամկետով, թեև երկարաձգումը իրավականորեն երաշխավորված չէ։ Leasehold-ով վաճառվող գույքերը սովորաբար 15-30%-ով ավելի էժան են, քան համարժեք freehold գույքերը։ Հիմնական տարբերությունն այն է, որ դուք վարձակալում եք հողը, այլ ոչ թե սեփականում այն։
Ինչու հենց հիմա, և ինչ սպասել շուկայից
Ճնշումը նոմինալ կառուցվածքների վրա աստիճանաբար աճում է 2022 թվականից, երբ խորհրդարանական հանձնաժողովները սկսեցին քննարկել կուրորտային շրջաններում խոշոր արտասահմանյան հողային ձեռքբերումների հարցը։ Քաղաքական ճնշումը, հողի աճող գները և հանրության մտահոգությունը՝ պրեմիում գոտիներում արտասահմանյան կապիտալի կենտրոնացման վերաբերյալ, արագացրին գործընթացը։
Կարճաժամկետ հեռանկարում առաջարկը կարող է աճել, քանի որ ոմանք սեփականատերեր կնախընտրեն վաճառել մինչև հրաման ստանալը։ Միջնաժամկետ հեռանկարում շուկան, ամենայն հավանականությամբ, կտեղաշարժվի leasehold կառուցվածքների և բնակարանների ուղղակի սեփականության ուղղությամբ, ինչը կարող է բարձրացնել պահանջարկն ու գները հենց այս հատվածներում։
Ստուգման մասշտաբը, որն ընդգրկում է 36,277 ընկերություն 16 նահանգում, վկայում է համակարգային, երկարաժամկետ քաղաքականության փոփոխության մասին, ոչ թե միանվագ արշավի։ Հայ ներդրողի համար եզրակացությունը պարզ է. ժամանակը, երբ նոմինալ կառուցվածքներով հողի ձեռքբերումը գործնականում աննկատ էր մնում, ավարտվում է։ Ովքեր վաղ վերակառուցվեն, կպաշտպանեն ինչպես իրենց ակտիվները, այնպես էլ իրենց հանգիստ քունը, մինչդեռ նրանք, ովքեր անտեսեն այս ազդանշանը, ռիսկի են ենթարկվում հարկադիր վաճառքի և քրեական հետապնդման։
Եթե դուք արդեն դիտարկում եք գնում Փուկեթում կամ Կոհ Սամուիում, 'Թաիլանդի անշարժ գույք'-ի մասնագետները կարող են օգնել ընտրել իրավապես անվտանգ կառուցվածք ձեր հատուկ իրավիճակի համար։
Աղբյուր՝ Thairath