Եթե վերջին տարիներին մտածել եք Փուկեթում կամ Բանգկոկում վիլլա գնելու մասին, հավանաբար լսել եք 'նոմինալ ընկերության' սխեմայի մասին՝ որպես հողի սեփականություն ձեռք բերելու 'սովորական' ձև։ 2026 թվականին այս սովորույթը կտրուկ խնդիր է դառնում. Թաիլանդի իշխանությունները սկսել են ամենամասշտաբային ստուգումներից մեկը՝ ուղղված հենց այս սխեմաների դեմ։
33 էլիտար առանձնատուն՝ ընդհանուր 1,27 մլրդ բատ (մոտ 35 մլն դոլար) արժեքով, այժմ գտնվում են քննության տակ՝ կասկածելով, որ դրանք գրանցված են Թաիլանդի քաղաքացիների անվամբ՝ իրական սեփականատերը արտասահմանցի գնորդ լինելու պայմանով։ Նրանց համար, ովքեր տարիներ շարունակ օգտվել են այս մեթոդից, սա պարզապես նորություն չէ, այլ ազդանշան՝ անհապաղ վերանայելու սեփական ռազմավարությունը։
Նոմինալ սեփականության սխեման աշխատում է այսպես. արտասահմանցին գրանցում է թաիլանդական ընկերություն, որտեղ վերահսկիչ փաթեթը ֆորմալ կերպով պատկանում է թաիլանդացի քաղաքացիների, մինչդեռ իրական օգտվողն ու վերահսկողը օտարերկրյա գնորդն է։ Տասնամյակներ շարունակ այս մոտեցումը եղել է շուկայի 'մոխրագույն նորմ'։ Բայց 2026 թվականին կարգավորիչ մարմինները անցել են նախազգուշացումներից կոնկրետ գործողությունների։
Ինչի՞ մասին է քննությունը. հակիրճ փաստերը
- Bangkok-ի Pattanakarn և Krungthep Kreetha շրջանների շուրջ 33 շքեղ գույք ընդհանուր 1,27 մլրդ բատ արժեքով գտնվում է քննության տակ, ինչպես հայտնում է The Nation Thailand-ը
- Ստուգումն ուղղված է այն նոմինալ սխեմաների դեմ, որոնց միջոցով արտասահմանցիներն շրջանցում են Թաիլանդում հողի ուղղակի սեփականության արգելքը
- Թաիլանդի Հողային օրենսգրքի 86-րդ հոդվածով արտասահմանցիներին արգելվում է ուղղակիորեն սեփականել հող
- Նոմինալ սխեմաների համար նախատեսված պատիժները ներառում են գույքի բռնագրավում, մինչև 20 000 բատ տուգանք և քրեական հետապնդում՝ Foreign Business Act-ի հիման վրա
- Առանձին՝ հարավային ուղղությամբ Phuket-ում, Phangnga-ում և Krabi-ում անցկացված ստուգումների արդյունքում ձերբակալվել է 48 մարդ, բռնագրավվել է մոտ 1,05 մլրդ բատ արժողությամբ գույք՝ ընդգրկելով 89 հողատարածք
- Օրինական այլընտրանքներ. գնել բնակարան արտասահմանյան սեփականության քվոտայի շրջանակում (մինչև ծրագրի 49%-ը) կամ ձեռք բերել հողամաս 30-ամյա վարձակալության (leasehold) միջոցով՝ երկարաձգման հնարավորությամբ
- Բնակարանների (condominium) շուկան այս ստուգումների ալիքից չի տուժել
Հիմնական փաստերը, որոնք պետք է իմանալ
- Ստուգումն ուղղված է հողատարածքով տներին ու վիլլաներին, ոչ թե բնակարանային կոնդոմինիումների միավորներին, քանի որ իրավական խնդիրն առաջանում է հենց հողի սեփականության հարցում
- Քննության տակ գտնվող գույքի միջին արժեքը կազմում է մոտ 38,5 մլն բատ (մոտավորապես 1,07 մլն դոլար), ինչը ցույց է տալիս, որ խնդիրը կենտրոնացած է հենց պրեմիում դասի վիլլաների սեգմենտում
- The Nation Thailand-ի տվյալներով՝ քննությունը վարում է Հողային վարչությունը (Department of Lands)՝ համատեղ Հատուկ քննչական վարչության (DSI) հետ
- Զուգահեռ գործողություն Phuket-ում, Phangnga-ում և Krabi-ում ներգրավել է ավելի քան 500 պաշտոնյա, հաստատվել է 40 ձերբակալման օրդեր, կատարվել է 13 խուզարկություն, արդյունքում ձերբակալվել է 48 կասկածյալ՝ 27 թաիլանդացի և 21 արտասահմանցի, այդ թվում՝ Իսրայելի, Ֆրանսիայի, Լեհաստանի, Շվեյցարիայի, Մեծ Բրիտանիայի, Նիդերլանդների, Ռուսաստանի և Հարավային Աֆրիկայի քաղաքացիներ, ինչպես հայտնում են Bangkok Post-ը և The Phuket News-ը
- 2025 թվականին Թաիլանդն արդեն խստացրել էր վերահսկողությունը արտասահմանյան մասնակցությամբ թաիլանդական ընկերությունների նկատմամբ՝ DBD (Department of Business Development) համակարգի միջոցով ավելացնելով բաժնետերերի ստուգումը
- Շուկայական գնահատականներով՝ Phuket-ում արտասահմանցիներին պատկանող վիլլաների մինչև 70%-ը կառուցվածքային առումով անցնում է նոմինալ սխեմայով
- Արտասահմանցիները կարող են օրինականորեն սեփականել բնակարան (freehold), քանի դեռ նախագծում արտասահմանյան սեփականությունը չի գերազանցում 49%-ը
- 30-ամյա վարձակալությունը (leasehold)՝ երկարաձգման հնարավորությամբ, մնում է օրինականորեն ճանաչված մեխանիզմ՝ առանց բռնագրավման ռիսկի
Ի՞նչ է նոմինալ սեփականության սխեման Թաիլանդում
Արտասահմանցին ստեղծում է թաիլանդական ընկերություն (Thai Co., Ltd.), որտեղ բաժնետոմսերի 51%-ը ֆորմալ պատկանում է թաիլանդացի նոմինալ բաժնետերերի։ Ընկերությունը գնում է հողն ու տունը, մինչդեռ իրական վերահսկողությունն ու օգուտը ստանում է արտասահմանցի բաժնետերը։ Թաիլանդի օրենսդրությունը դա դիտարկում է որպես Foreign Business Act-ի և Հողային օրենսգրքի շրջանցում։
Ի՞նչ պատիժներ են սահմանված նոմինալ սխեմայի կիրառման համար
Foreign Business Act-ի (1999թ.) համաձայն՝ տուգանքը կարող է հասնել 1 միլիոն բատի, և/կամ նախատեսվում է ազատազրկում մինչև 3 տարի։ Հողային օրենսգիրքն, ի հավելումն, պահանջում է հողի հարկադիր վաճառք՝ խախտումը հայտնաբերվելուց հետո 180 օրվա ընթացքում։ Եթե վաճառք տեղի չի ունենում, սեփականությունն անցնում է պետությանը։
Կարո՞ղ եմ կորցնել վիլլան, եթե այն գնել եմ նոմինալի միջոցով
Այո, դա իրական ռիսկ է։ Խախտումն ապացուցվելուց հետո դատարանը կարող է հրամայել վաճառել գույքը վեց ամսվա ընթացքում։ Եթե գնորդ չի գտնվում, գույքը բռնագրավվում է։ Նախադեպեր արդեն կան. 2024 թվականին Koh Samui կղզում մի քանի վիլլա բռնագրավվել է հենց այս պատճառով։
Ինչպե՞ս կարող է արտասահմանցին օրինական ճանապարհով տուն գնել հողով Թաիլանդում
Ամենատարածված և անվտանգ տարբերակը leasehold-ն է, այսինքն՝ հողի 30-ամյա վարձակալությունը՝ ևս երկու ժամկետով երկարաձգելու իրավունքով, մինչդեռ շինությունն ինքնին կարող է գրանցվել ձեր անվամբ։ Մեկ այլ ուղի է իսկական (ոչ նոմինալ) թաիլանդական ընկերության միջոցով գնումը՝ իրական բիզնես գործունեությամբ և հուսալի թաիլանդացի գործընկերներով, սակայն այս մոտեցումը պահանջում է լուրջ իրավաբանական աջակցություն։
Կազդի՞ ստուգումը բնակարանների (condominium) շուկայի վրա
Ոչ։ Արտասահմանցիներն ունեն օրինական իրավունք սեփականել բնակարան (freehold) նախագծի 49% արտասահմանյան քվոտայի շրջանակում։ Այս մեխանիզմը սահմանված է Condominium Act-ով և կապ չունի նոմինալ սխեմաների հետ։
Թաիլանդի ո՞ր շրջաններն են առավել ռիսկային
Փուկեթը, Կոհ Սամուին, Պատայան և Հուա Հինը ամենամեծ կենտրոնացումն ունեն արտասահմանցիներին պատկանող շքեղ վիլլաների, հետևաբար՝ նաև նոմինալ սխեմաների և ստուգումների ամենամեծ քանակի։
Արժե՞ արդյոք հիմա գույք գնել Թաիլանդում
Այո, պայմանով, որ իրավական կառուցվածքը ճիշտ ընտրված է։ Բնակարանների շուկան լիովին բաց է մնում, Bangkok-ում վարձակալական եկամտաբերությունը կազմում է տարեկան 5-7%, իսկ կառավարվող գույքը Phuket-ում կարող է հասնել 8-10%-ի։ Հիմնական պայմանը՝ աշխատել լիցենզավորված իրավաբանների հետ և խուսափել մոխրագույն սխեմաներից։
Ի՞նչ անել, եթե արդեն ունեմ գույք նոմինալի միջոցով
Անհապաղ դիմեք հողային իրավունքի մասնագիտացված թաիլանդացի իրավաբանի։ Հնարավոր տարբերակներից են ընկերության վերակառուցումը՝ համապատասխանության բերելով, leasehold-ի փոխակերպումը, կամ գույքի վաճառքը՝ մինչև ստուգումները ձեր տարածաշրջան հասնելը։
Ինչպե՞ս ստուգել գործարքի իրավական մաքրությունը մինչև գնումը
Պահանջեք անկախ իրավաբանական վերլուծություն այնպիսի իրավաբանից, ով կապված չէ վաճառողի հետ։ Համոզվեք, որ թաիլանդացի բաժնետերերն իրական մարդիկ են՝ ստուգելի եկամուտով, և որ ընկերությունն իրականացնում է իրական բիզնես գործունեություն ու վճարում է հարկեր։
Կազդի՞ այս ալիքը վիլլաների գների վրա
Կարճաժամկետ հատվածում երկրորդային շուկայի առաջարկը կարող է ավելանալ, քանի որ որոշ սեփականատերեր կշտապեն վաճառել՝ մինչև ստուգումները հասնեն իրենց տարածաշրջան։ Սա կարող է հնարավորություն բացել այն գնորդների համար, ովքեր պատրաստ են leasehold վիլլա գնել իջեցված գնով։
Այս իրավիճակը ճգնաժամ չէ, այլ շուկայի բնականոն կայունացում։ Թաիլանդը հետևողականորեն շարժվում է դեպի ավելի մեծ թափանցիկություն, և այն ներդրողները, ովքեր իրենց գործարքները կառուցում են օրենքի շրջանակում, ի վերջո շահում են։ 2026 թվականի ամենակարևոր կանոնը. իրավաբանորեն ճիշտ կառուցվածքն ավելի կարևոր է, քան գնի պիտակը։ Իրավաբանական աջակցության վրա խնայելը կարող է արժենալ ամբողջ ներդրումը։
Աղբյուր՝ The Nation Thailand
Պատրա՞ստ եք ներդրում կատարել Թաիլանդում։ 'Թաիլանդի անշարժ գույք' թիմի փորձագետները կօգնեն ձեզ գտնել ճիշտ գույքը՝ առանց իրավական ռիսկերի։