Ինչո՞ւ արժե նայել դեպի պահեստներ, ոչ թե միայն կոնդոներ
Հայաստանից Թաիլանդ ուղղված ներդրումային հոսքի մեծ մասը դեռ կենտրոնացած է Փուկեթի ծովափնյա կոնդոների և վիլաների վրա։ Բայց մինչ բոլորը քննարկում են Բանգ Տաոյի կամ Ռավայի գները, երկրի մեկ այլ հատված՝ արդյունաբերական և լոգիստիկ պահեստները, լուռ առաջարկում է կրկնակի թվանշանով եկամտաբերություն։ Bangkok Post-ի տվյալներով՝ Թաիլանդում պահեստային տարածքների սղությունն այնպիսի մակարդակի է հասել, որ առկա օբյեկտների սեփականատերերն այժմ ինքնուրույն են թելադրում վարձակալության պայմանները։
Արդյունաբերական անշարժ գույքն այսօր կայունությամբ և եկամտաբերությամբ գերազանցում է բնակելի հատվածին։ Cushman & Wakefield-ի 2026 թ. երկրորդ եռամսյակի հաշվետվության համաձայն՝ 2021 թվականից ի վեր արդյունաբերական հողի պահանջարկը գերազանցում է առաջարկը ավելի քան 10%-ով, ինչը շարունակում է ճնշում գործադրել հողի գների և վարձակալական դրույքաչափերի վրա։
Նրանց համար, ովքեր սովոր են մտածել 'ծովային տեսարան ունեցող կոնդո' կամ 'վարձակալվող վիլա' կատեգորիաներով, պահեստային հատվածը կարող է թվալ անծանոթ։ Բայց հենց այստեղ է ձևավորվում 2026 թվականի ամենահետաքրքիր ներդրումային հնարավորություններից մեկը։
Հակիրճ պատասխան հիմնական հարցին
- Թաիլանդում պահեստների եկամտաբերությունը կազմում է տարեկան 8-12%՝ կախված գտնվելու վայրից և օբյեկտի դասից, ինչը 2-3 անգամ գերազանցում է բնակելի կոնդոների ցուցանիշները
- Առաջարկի պակասը գնահատվում է ընթացիկ պահանջարկի 15-20%-ի չափով, և նոր օբյեկտների կառուցումը չի հասցնում այն փակել
- Արևելյան տնտեսական միջանցքի (EEC) A դասի պահեստների միջին վարձակալական դրույքաչափը կազմում է 175-200 բահտ/քմ/ամիս, տարեկան աճելով 5-7%-ով
- Վարձակալության պայմանագրերը սովորաբար կնքվում են 3-5 տարով՝ ֆիքսված ինդեքսավորմամբ, ինչը երաշխավորում է կանխատեսելի եկամուտ
- Հիմնական լոգիստիկ հանգույցներում զբաղվածության մակարդակը գերազանցում է 90%-ը
- Հիմնական պահանջարկի գոտիներն են՝ Չոնբուրի, Սամուտ Պրական, Պատում Թանի նահանգները և 7-րդ ավտոմայրուղու երկայնքով միջանցքը
Ինչն է սնուցում այս պահանջարկը
Արևելյան տնտեսական միջանցքը (EEC) երեք նահանգներ ընդգրկող կառավարական զարգացման ծրագիր է (Չոնբուրի, Ռայոնգ, Չաչոենգսաո) և պահեստային պահանջարկի հիմնական շարժիչ ուժը։ Ենթակառուցվածքային ներդրումները EEC-ում գերազանցում են 1.5 տրիլիոն բահտը։
Էլեկտրոնային առևտուրը կառուցվածքային գործոն է․ Թաիլանդի առցանց մանրածախ առևտրի շուկան հասել է մոտավորապես 850 միլիարդ բահտի, և աճի յուրաքանչյուր տոկոսային կետը պահանջում է լրացուցիչ լոգիստիկ հզորություն։ Shopee-ն, Lazada-ն և TikTok Shop-ը բոլորն ընդլայնում են իրենց պահեստային ցանցը երկրում։
Կառուցման ժամկետները 'բանալի' սկզբունքով A դասի պահեստի համար կազմում են 8-14 ամիս, ինչը միայն խորացնում է սղությունը, քանի որ պահանջարկն ավելի արագ է աճում, քան կարող են ապահովել կառուցապատողները։
Ըստ Bangkok Post-ի՝ 2026 թ. երկրորդ եռամսյակի դրությամբ ողջ երկրում պատրաստի պահեստային տարածքների (RBW) ծավալը կայունացել է շուրջ 6.05 միլիոն քմ-ի մակարդակում, իսկ պատրաստի գործարանային տարածքների (RBF) ծավալը՝ շուրջ 3.42 միլիոն քմ-ի, ինչը հստակ ցույց է տալիս, թե որքան լարված է դարձել առաջարկը։
Որքա՞ն արժե մուտք գործել այս շուկա
Պահեստային հատվածում մուտքի արժեքը զգալիորեն բարձր է, քան բնակելի անշարժ գույքում։ 2,000-5,000 քմ մակերեսով որակյալ օբյեկտն արժե 30-80 միլիոն բահտ (մոտավորապես 800,000-2.2 միլիոն ԱՄՆ դոլար)։ Համեմատության համար՝ Փուկեթում լավ վիլան կարող է արժենալ նույն կարգի գումար, բայց տալ ընդամենը 5-7% եկամտաբերություն։
Արդյունաբերական անշարժ գույքի հարկը Թաիլանդում կազմում է գնահատված արժեքի ընդամենը 0.3%, ինչը նկատելիորեն ցածր է եվրոպական երկրների մեծ մասի ցուցանիշներից։
Ինչպե՞ս կարող է օտարերկրացին ներդրում կատարել, եթե հողի սեփականություն արգելված է
Թաիլանդում օտարերկրյա քաղաքացիներին ուղղակիորեն հողի սեփականություն ունենալ չի թույլատրվում, իսկ պահեստային անշարժ գույքը միշտ ներառում է հողամաս։ Գործնականում կիրառվում են երեք հիմնական մոդել.
- Թաիլանդական սահմանափակ պատասխանատվությամբ ընկերության հիմնում օտարերկրյա մասնակցությամբ
- Հողի երկարաժամկետ վարձակալություն (30+30 տարի)
- Մասնակցություն բորսայում գրանցված REIT-ներում
Թաիլանդական արդյունաբերական REIT-ները (WHA Premium Growth Freehold REIT, AIMIRT և այլն) առևտրվում են SET բորսայում և հնարավորություն են տալիս ներդրում կատարել պահեստային հատվածում ընդամենը մի քանի հազար բահտով։ Դիվիդենդային եկամտաբերությունը կազմում է տարեկան 6-8%, և սա ամենահասանելի մուտքի կետն է նրանց համար, ովքեր ցանկանում են սկսել առանց ուղղակի սեփականատիրական ռիսկերի։
Ինչպե՞ս է պահեստների եկամտաբերությունը համեմատվում Փուկեթի կոնդոների հետ
| Ակտիվի տեսակ | Տարեկան եկամտաբերություն |
|---|---|
| Պահեստ (EEC/Բանգկոկի արվարձաններ) | 8-12% |
| Փուկեթի վիլա | 5-7% |
| Բանգկոկի կոնդո | 3-5% |
Կապիտալի արժեքի աճը կազմում է լրացուցիչ տարեկան 3-5%, ինչը էլ ավելի է բարձրացնում պահեստների ընդհանուր գրավչությունը երկարաժամկետ ներդրողի համար։
ՀՏՀ (ամենահաճախ տրվող հարցեր)
Կարո՞ղ է օտարերկրացին ուղղակիորեն պահեստ գնել Թաիլանդում
Ոչ։ Օտարերկրյա ֆիզիկական անձինք Թաիլանդում հող չեն կարող ունենալ սեփականության իրավունքով, իսկ պահեստային անշարժ գույքն անպայման ներառում է հողամաս։ Կիրառվում են երեք հիմնական սխեմա՝ թաիլանդական ընկերության հիմնում օտարերկրյա մասնակցությամբ, 30 տարով հողի երկարաժամկետ վարձակալություն երկարաձգման հնարավորությամբ, կամ ներդրում բորսայում գրանցված REIT-ների միջոցով։
Ինչպիսի՞ եկամտաբերության կարող են իրատեսորեն սպասել ներդրողները
EEC-ում և Բանգկոկի արվարձաններում որակյալ պահեստների զուտ վարձակալական եկամտաբերությունը կազմում է տարեկան 8-12%։ Համեմատության համար՝ Բանգկոկի կոնդոները տալիս են 3-5%, իսկ Փուկեթի վիլաները՝ մոտավորապես 5-7%։ Կապիտալի արժեքի աճը՝ տարեկան 3-5%, ապահովում է լրացուցիչ շահույթ։
Որտե՞ղ է Թաիլանդում պահեստների պահանջարկն ամենաբարձրը
Երեք գոտիներ առանձնանում են՝ Սամուտ Պրական նահանգը (Սուվարնաբհումի օդանավակայանի և Լաեմ Չաբանգ նավահանգստի մոտակայքում), Չոնբուրին (EEC-ի և ավտոմոբիլային արդյունաբերության կենտրոնը) և Պատում Թանին (Բանգկոկի հյուսիսային լոգիստիկ հանգույցը)։ Բանգկոկն ու Պատայան կապող 7-րդ ավտոմայրուղու երկայնքով միջանցքը համարվում է Թաիլանդի պահեստային լոգիստիկայի 'ոսկե եռանկյունին'։
Ի՞նչ ռիսկեր կան Թաիլանդի պահեստներում ներդրում կատարելիս
Հիմնական ռիսկերն են՝ օտարերկրյա սեփականության իրավական կառուցվածքի բարդությունը, մեկ կամ երկու հիմնական վարձակալից կախվածությունը, արժույթային ռիսկը (եկամուտը բահտով է), ինչպես նաև 3-5 տարվա հեռանկարում հնարավոր գերառաջարկը՝ նոր նախագծերի շուկա մուտք գործելու պատճառով։ Կարևոր է նաև ջրհեղեղի ռիսկը. 2011 թ. հեղեղումները ոչնչացրին հարյուրավոր արդյունաբերական օբյեկտներ Այութայայի շրջակայքում։
Ինչպե՞ս կարելի է ներդրում կատարել թաիլանդական REIT-ների միջոցով
REIT-ը (Real Estate Investment Trust) հանրային բորսայում առևտրվող անշարժ գույքի ֆոնդ է, որը գրանցված է SET բորսայում։ Արդյունաբերական REIT-ները տիրապետում են պահեստների և գործարանների պորտֆելների և պարտավոր են դիվիդենդի տեսքով բաշխել եկամտի առնվազն 90%-ը։ Անհրաժեշտ է թաիլանդական բրոքերային հաշիվ, իսկ նվազագույն ներդրումը սկսվում է ընդամենը մի քանի հազար բահտից. սա ամենահասանելի մուտքի կետն է պահեստային հատված։
Ինչո՞ւ է պահեստը ավելի լավ ներդրում, քան կոնդոն
Պահեստներն առաջարկում են ավելի երկար վարձակալական պայմանագրեր (3-5 տարի ամսական վարձակալության փոխարեն), ավելի բարձր և կայուն եկամտաբերություն, զերծ են զբոսաշրջային սեզոնայնությունից և Airbnb մրցակցությունից, և վարձակալները սովորաբար ընկերություններ են, ոչ թե ֆիզիկական անձինք։ Թերություններից են ավելի բարձր մուտքի գինը և պրոֆեսիոնալ կառավարման անհրաժեշտությունը։
Որքա՞ն արժե պահեստ վարձակալել Թաիլանդում
Գները զգալիորեն տարբերվում են դասից և գտնվելու վայրից կախված։ EEC-ի A դասի պահեստները՝ 175-200 բահտ/քմ/ամիս։ Բանգկոկի արվարձանների B դասի օբյեկտները՝ 120-150 բահտ/քմ/ամիս։ Նահանգային պարզ հանգարանները՝ 80-100 բահտ/քմ/ամիս։ Թվերն արտացոլում են 2026 թ. շուկայական գնահատականները։
Արժե՞ արդյոք անձամբ այցելել Թաիլանդ նախքան պահեստ գնելը
Անպայման։ Հեռավար կերպով կոմերցիոն անշարժ գույք գնելը լուրջ ռիսկեր է պարունակում։ Ներդրողը պետք է անձամբ գնահատի գտնվելու վայրը, մուտքի ենթակառուցվածքը, շենքի վիճակը և շրջակա միջավայրը, նախքան կապիտալ ներդնելը։ Իդեալականում ուղևորությունը կարելի է համատեղել Չոնբուրիի կամ Սամուտ Պրականի արդյունաբերական գոտիների այցելության հետ, որոնք Սուվարնաբհումի օդանավակայանից գտնվում են 40-90 րոպե հեռավորության վրա։
Եզրակացություն. որտեղից սկսել
Թաիլանդի պահեստային հատվածը դեռևս մնում է միջազգային ներդրողների կողմից թերագնահատված ակտիվների դասերից մեկը։ Կառուցվածքային առաջարկի սղության, էլեկտրոնային առևտրի աճի և EEC-ում կայուն կառավարական ներդրումների համադրությունը ստեղծում է կայուն հիմք բարձր եկամտաբերության համար։ Առաջին անգամ ներդրում կատարողների համար ամենախելամիտ ուղին թաիլանդական արդյունաբերական REIT-ներից սկսելն է, շուկան ներսից ուսումնասիրելը, և միայն դրանից հետո՝ ուղղակի ներդրումների մասին մտածելը՝ վարձակալական հողի սխեմաների միջոցով։ Եթե ծրագրում եք հետագայում ընդլայնել ձեր պորտֆելը դեպի Փուկեթի բնակելի հատված ևս, 'Թաիլանդի անշարժ գույք' թիմը կարող է օգնել համապարփակ պատկերացում կազմել շուկայի երկու ուղղություններով էլ։
Աղբյուր՝ Bangkok Post